Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2013 qua 8 sự kiện tiêu biểu

Thị trường bất động sản năm 2013 không khởi sắc nhưng lại là một năm đáng nhớ với những diễn biến phức tạp như tranh chấp, giải cứu, xô xát... Năm 2013, thị trường cũng "thót tim" với luật đất đai sửa đổi, điều chỉnh quy hoạch huyện Từ Liêm.

Báo đã điểm lại 8 sự kiện nổi bật của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2013 do độc giả bình chọn.

1. Tách huyện Từ Liêm thành 2 quận

Cuối tháng 11, Thường trực Chính phủ đã đồng ý về chủ trương điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm, Hà Nội thành hai quận và 23 phường mới. Theo đó, thành phố Hà Nội dự kiến sẽ có 12 quận, gồm: Ba Đình, Hoàn Kiếm, Tây Hồ, Long Biên, Cầu Giấy, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hà Đông, Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm.

Hầu hết người dân đều có phản ứng tích cực và tỏ ra phấn khởi khi Từ Liêm lên quận. Tuy nhiên, đề án thành lập hai quận mới lại bị dư luận đặt nghi vấn về sự minh bạch, mặc dù đã được chuẩn bị kỹ từ nhiều năm trước.

Đại biểu duy nhất của huyện Từ Liêm, ông Nguyễn Hữu Kiên đã không bấm nút thông qua đề án này và có công văn gửi Chính phủ và các bộ, ngành nhằm chỉ ra nhiều điểm bất hợp lý của đề án do huyện Từ Liêm xây dựng.

Ông Kiên đã chỉ ra chi tiết những sai sót cố ý về mặt dân số, chỉ tiêu hệ thống các công trình hạ tầng đô thị, đất xây dựng công trình. Theo ông Kiên, nếu không được "làm đẹp" thì đề án chưa chắc đã được thông qua vì các chỉ tiêu không đáp ứng được các tiêu chí trong Nghị định 62/2011 của Chính phủ, Thông tư 34 Bộ Xây dựng.

Sau khi nhận công văn của ông Kiên và dư luận phản ánh, Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Nội vụ chủ trì, phối hợp với UBND Hà Nội có văn bản trả lời đại biểu HĐND huyện Từ Liêm Nguyễn Hữu Kiên về số liệu đề án điều chỉnh địa giới huyện Từ Liêm và báo cáo Thủ tướng.

2. Nổi cộm nhiều vụ tranh chấp về diện tích sở hữu chung - riêng, các vấn đề về dịch vụ và quản lý

Đúng như các chuyên gia bất động sản nhận định, thị trường khó khăn lại là "môi trường" tốt để nảy sinh các vấn đề khó giải quyết. Năm 2013, thị trường bất động sản chứng kiến không ít những tranh chấp kiện tụng giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng.

Các vụ sai phạm trong xây dựng thiết kế, tính diện tích, phí chung cư tại các dự án như khu Dương Nội, Đại Thanh, Keangnam, Splendora, Park City, The Manor đến cuối năm vẫn chưa được giải quyết dứt điểm.

Mâu thuẫn giữa khách hàng và chủ đầu tư không thể giải quyết được bằng thỏa thuận, thương lượng. Khách hàng chỉ còn phương án giương khẩu hiệu biểu ngữ để đòi quyền lợi. Thậm chí, nhiều vụ xô xát đổ máu giữa chủ đầu tư và khách hàng đã xảy ra tại dự án như Đại Thanh, Keangnam, Dương Nội.

Dưới sức ép của dư luận, cơ quan chức năng cũng đã vào cuộc thanh tra. Tuy nhiên, những tranh chấp này kết thúc năm 2013 gần như chưa được giải quyết vì ngay cả văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng cũng không thống nhất với Nghị định 71 đã ban hành (Nghị định 71 và Thông tư 16 của Bộ Xây dựng không thống nhất về cách tính diện tích căn hộ chung cư).

3. Dự thảo luật nhà ở: Sở hữu chung cư có thời hạn 70 năm

Quy định sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn 70 năm theo Dự thảo Luật Nhà ở mà Bộ Xây dựng đang soạn thảo làm “dậy sóng” dư luận. Theo phương án mà Bộ Xây dựng đề xuất, đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê mua, thì thời hạn sở hữu nhà chung cư là 70 năm.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư được ghi vào Giấy chứng nhận và khi hết thời hạn sở hữu thì các chủ sở hữu nhà ở chung cư không còn quyền sở hữu nhà chung cư đó và phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước để phá dỡ và xây dựng lại các công trình khác.

Thực tế, thói quen của người Việt là muốn "ăn chắc mặc bền" nên chưa thể thay đổi tư duy trong một sớm một chiều. Do đó, hầu hết người dân cho rằng, luật đưa ra không nên cứng nhắc, không nên bắt buộc mọi chung cư phải có thời hạn hay không có thời hạn.

Điều này có thể do chủ đầu tư quyết định căn cứ trên thực tế thị trường, nhu cầu sở thích của người mua căn hộ. Nhà nước cần mở ra 2 hướng đi và có những quy định cụ thể với từng trường hợp.

4. Thị trường bất động sản đón nhận nhiều cách làm mới để "thoát" hàng tồn kho

Trong lúc thị trường khó khăn, sản phẩm không có người mua, các chủ đầu tư phải "tung chiêu độc" để đẩy hàng đi, thu vốn về. Điển hình như việc khách hàng được bảo lãnh và cam kết tiến độ như dự án Hạ Đình Tower; chủ đầu tư chấp nhận chịu phạt lãi suất cao nếu chậm bàn giao như dự án Văn Phú Victoria, Rainbow Linh Đàm…

Đặc biệt, nhiều chủ đầu tư chơi bài "cao tay", cho khách hàng nhận nhà trước, trả tiền sau như Hapulico Complex, Gamuda Yên Sở, Huyndai Hillstat3; hoặc thuê lại với giá cao lên đến 80 triệu đồng/ tháng như dự án Watermark Tây Hồ.

Song song với những động thái đó, các chủ đầu tư còn dồn hết nguồn lực đẩy nhanh tiến độ, cung cấp thêm nhiều tiện ích cho dự án của mình, đồng thời tìm mọi cách giúp đỡ khách hàng có nhu cầu mua nhà tiếp cận với những khoản vay lãi suất thấp.

5. Gói 30.000 tỷ đồng giải cứu thị trường BĐS theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ban hành ngày 7/1/2013 giải ngân chậm chạp

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến giữa tháng 12/2013, giá trị giải ngân gói 30.000 tỷ mới chỉ đạt 555 tỷ đồng, chiếm chưa đầy 2% tổng giá trị. Sự thất vọng cũng đã ít nhiều thể hiện ra không chỉ với các đối tượng hưởng thụ mà ngay cả chính những người làm chính sách và các ngân hàng tham gia chương trình khi tốc độ giải ngân quá ì ạch.

Gói cho vay hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước bắt đầu khởi động từ 1/6/2013, có giá trị trong 3 năm, với lãi suất được ấn định là 6%.

Mục đích của gói tín dụng này nhằm tạo cơ hội cho người thu nhập thấp được mua nhà với giá phù hợp và giúp doanh nghiệp "thoát" hàng tồn kho.

Ngay từ khi mới ban hành, giới kinh doanh đã rất kỳ vọng gói tín dụng này sẽ tạo xung lực mới cho thị trường. Thực tế, thị trường cũng đã có những phản ứng tích như mặt bằng giá chung cư giảm, nhiều chủ đầu tư chuyển hướng sang phát triển nhà ở xã hội, phân khúc nhà ở giá rẻ sôi động hơn trong năm qua.

Tuy nhiên, theo nhìn nhận của giới chuyên gia trong ngành, gói tín dụng 30.000 tỷ đã không đủ nóng để góp phần làm tan băng thị trường khi tiến độ giải ngân còn quá chậm. Trong khi, người mua khó tiếp cận vì vướng rào cản pháp lý.

Trước thực trạng đó, ngày 31/10, Bộ Xây dựng vừa ban hành đã ban hành Thông tư 18 nhằm mở rộng đối tượng tiếp cận gói hỗ trợ lãi suất 30 nghìn tỷ đồng đến những chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở sinh viên, công nhân khu công nghiệp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải ngân.

Theo số liệu Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng mới đưa ra, tồn kho bất động sản tiếp tục giảm mạnh mặc dù nguồn cung nhà ở được tiếp tục bổ sung. Hết tháng 11/2013, tồn kho bất động sản còn 96.805 tỷ đồng, giảm hơn 24% so với cuối quý 1. Trong đó, Hà Nội giảm trên 20% còn TP.HCM giảm trên 30%.

Theo số liệu Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng mới đưa ra, tồn kho bất động sản tiếp tục giảm mạnh mặc dù nguồn cung nhà ở được tiếp tục bổ sung. Hết tháng 11/2013, tồn kho bất động sản còn 96.805 tỷ đồng, giảm hơn 24% so với cuối quý 1. Trong đó, Hà Nội giảm trên 20% còn TP.HCM giảm trên 30%.

6. Nhiều doanh nghiệp "đua" chuyển đổi nhà thương mại thành nhà ở xã hội

Năm 2013, Chính phủ đưa ra nhiều chính sách ưu đãi đối với doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội. Do đó, nhiều doanh nghiệp đã "nhanh chân" xin chuyển đổi nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội như Dự án khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đô thị sông Đà tại 143 đường Trần Phú; Dự án Tổ hợp văn phòng cho thuê, dịch vụ thương mại và nhà ở để bán tại số 30 Phạm Văn Đồng; Dự án Khu chung cư CC1- Khu 2, Khu tái định cư Bến Lức (xã An Phú Tây, huyện Bình Chánh),...

Thực tế, việc xin chuyển sang nhà ở xã hội hiện nay như là một cứu cánh của các doanh nghiệp bất động sản khó khăn tài chính đang hướng đến để giải quyết tình trạng ế ẩm. Bởi khi được chuyển sang dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư sẽ nhận được nhiều ưu đãi cũng như tài chính từ ngân sách nhà nước để tiếp tục hoàn thiện dự án. Nhìn ở mặt tích cực khác thì nếu thêm càng nhiều dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng, cơ hội sở hữu nhà của người thu nhập thấp càng tăng.

7. Chủ đầu tư và khách hàng "bắt tay nhau" triển khai dự án - hình thức hợp tác mới xuất hiện trên thị trường

Dự án Usilk City "chết" trong một thời gian dài khiến cho xung đột giữa chủ đầu tư Sông Đà Thăng Long và khách hàng liên tiếp xảy ra. Tuy nhiên, chính lúc đỉnh điểm đó, một thoả thuận bất ngờ đã được đưa ra giữa chủ đầu tư và nhóm khách hàng.

Để dự án "sống", khách hàng sẽ tiếp tục đóng tiền cho chủ đầu tư để hoàn thiện, nhưng không nộp trực tiếp cho chủ đầu tư mà thông qua một tài khoản mở tại một ngân hàng thương mại. Trên cở sở giám sát tiến độ trực tiếp, ngân hàng sẽ giải ngân cho các đối tác, nhà thầu của chủ đầu tư dựa trên khối lượng công việc hoàn thành.

Dư luận cho rằng, đó là một cách làm hay, giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án. Sáng kiến này sau đó cũng đã được khách hàng tại một số dự án khác ở Hà Nội và Tp.HCM áp dụng.

8. Quốc hội thông qua Luật đất đai sửa đổi

Với 90% đại biểu tán thành, ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), gồm 14 chương, 212 điều, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014.

Luật đất đai sửa đổi đã có nhiều điểm mới về thu hồi, trưng dụng, quy hoạch sử dụng đất, khung giá đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Nhìn chung các điểm mới đều nhằm mục đích giảm thiểu thủ tục hành chính cho nhân dân.

Trong đó, điểm mới đáng chú ý tại Luật đất đai sửa đổi năm 2013 là việc thuê tư vấn định giá đất được luật hóa. Theo luật, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Theo đó, người dân tin rằng, việc định giá đất sẽ công bằng và minh bạch hơn.

Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục khẳng định quyền sở hữu đất đai toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, đồng thời tái khẳng định việc thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Giới chuyên gia cho rằng, với sự khẳng định về hình thức sở hữu và lý do thu hồi đất nói trên về cơ bản không thay đổi so với Luật Đất đai 2003.