Nhà ở xã hội: Một mũi tên có trúng hai đích?

Xây nhà ở xã hội là để giải quyết vấn đề an cư cho người người thu nhập thấp, đồng thời giúp thị trường BĐS ấm lên. Tuy vậy, nhiều doanh nghiệp (DN) vẫn xem phân khúc này như một giải pháp tạm thời.

Đua nhau tìm “cọc”

Khi thị trường BĐS hưng thịnh, thật hiếm hoi đểcó thể tìm thấy DN nào đầu tư vào nhà xã hội bởi lợi nhuận của phân khúc này quá thấp.
Nhưng nay thị trường BĐS không còn “ngon ăn”, dòng vốn bị ách tắc, “ngâm” trong các công trình, sản phẩm làm ra không được tiêu thụ khiến nhiều nhà đầu tư lo lắng.

Chính vì vậy, ngay từ khi có thông tin gói 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ cho lĩnh vực BĐS, các nhà đầu tư xem như một cái “cọc” có thể cứu họ khỏi dòng nước xoáy.

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 124 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô xây dựng 78.700 căn hộ.

Trong đó có 85 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng trên 51.895 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 23.822 tỷ đồng; 39 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, quy mô xây dựng khoảng 27.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 6.850 tỷ đồng.
Đặc biệt có 57 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 34.837 căn với tổng mức đầu tư khoảng 20.567 tỷ đồng.

Cụ thể, Hà Nội hiện đang xem xét, thẩm định 15 dự án, tổng số căn hộ dự kiến khoảng 5.478 căn thành 10.587 căn; đã cho phép chuyển đổi 3 dự án.

Trong khi đó TP HCM cũng đang xem xét, thẩm định 10 dự án, tổng số căn hộ dự kiến khoảng 4.655 căn thành 9.052 căn; đã cho phép chuyển đổi 5 dự án.

Về việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, hiện có 62 dự án đăng ký điều chỉnh với số lượng căn hộ ban đầu là 31.999 căn hộ, điều chỉnh thành 40.500 căn hộ, tăng 8.501 căn.

Trong đó, tại Hà Nội có 25 dự án đăng ký điều chỉnh, cơ cấu căn hộ điều chỉnh là 12.026 căn hộ - tăng 3.673 căn; đã cho phép 10 dự án điểu chỉnh.

Tại TP.HCM có 15 dự án đăng ký điều chỉnh, cơ cấu là 10.667 căn hộ - tăng 2.485 căn; đã cho phép 4 dự án điều chỉnh.

Một mũi tên có trúng hai đích?

Trong bài trả lời phỏng vấn báo chí, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, “Phát triển nhà ở xã hội chính là mục tiêu của chiến lược nhà ở. Gỡ khó cho thị trường BĐS phải khắc phục được lệch pha cung- cầu, giảm nhà ở cao cấp, tăng cung ở phân khúc đang thiếu và thiếu rất nhiều là nhà ở xã hội, nhà ở cho người nghèo. Nếu tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS mà không gắn với cải thiện nhà ở cho người nghèo, bỏ mặc người dân thì chưa đạt yêu cầu.”

Như vậy, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn hiện nay ví như “một mũi tên trúng hai đích”.

Tuy nhiên, từ những số liệu trên cho thấy, không thể không nghi ngờ về “mục đích” của các DN khi xin chuyển đổi dự án nhà từ thương mại sang xã hội ngay sau khi có gói hỗ trợ này.

Nói một cách sòng phẳng,“cứu cánh” từ gói 30 nghìn tỷ ví như “cực chẳng đã” mới được các DN để mắt tới và chỉ là cách để thanh lý “hàng tồn”… Chính vì vậy, kỳ vọng lợi ích cho người dân sẽ trở nên yếu thế hơn.

Trong khi đó, xây nhà ở xã hội là giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp chứ không phải làm cho thị trường địa ốc ấm lại. Về loại nhà này thì lúc nào Chính phủ cũng phải làm chứ không phải đợi đến khi giải cứu thị trường BĐS.

Điều quan trọng hơn, khi các căn hộ nhà ở xã hội được hình thành có đến được tay người cần nhà ở hay lại đến tay người mua nhà để bán lại.

Bởi điều này đã được minh chứng thực tế ở một số dự án tại Hà Nội như: Khu đô thị Đặng Xá 1, Khu đô thị Đại Mỗ, chung cư CT1 và CT2,… đã có bán, rút thăm, phát phiếu,… đủ cả nhưng không ai đến ở.

Mặt khác, điều khiến cho lợi thế chưa hẳn thuộc về người có thu nhập thấp là chính sách. Trong đó, rắc rối nhất là người mua nhà phải công chứng căn nhà trong tương lai. Trên thực tế, chẳng có phòng Công chứng nào dám làm thủ tục này vì nó trái quy định pháp luật hiện hành. Ngoài ra, người vay tiền cần ra phường xác nhận là thu nhập thấp, chưa có nhà ở hoặc có nhà ở dưới 8m2/người,… nhưng điều này cũng rất khó khăn.

Mới đây, khi Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội nêu rõ các dự án phát triển nhà ở xã hội chính thức có hiệu lực được kỳ vọng là nhân tố mới giúp đưa nhà ở về giá trị thực của nó. Tuy nhiên, việc thực thi chính sách này có mang lại hiệu quả như nhiều người kỳ vọng hay chỉ làm cho người mua khấp khởi mừng rồi lại thôi hi vọng.