Nhà ở thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội: Liệu có việc đầu cơ trục lợi?

Trong khi nhu cầu về nhà ở xã hội (NOXH) của người dân là rất lớn, thì nhiều dự án nhà ở thương mại (NOTM) đã được cấp phép để chuyển đổi sang NOXH vẫn đang triển khai với tốc độ “rùa”. Đã có nhiều ý kiến lo ngại, liệu có việc chủ đầu tư xin chuyển đổi dự án chỉ là cái cớ cho mục đích giữ đất đầu cơ, chờ đợi thị trường bất động sản (BĐS) ấm lên?

Trong khoảng 2 năm trở lại đây, khi thị trường BĐS đóng băng, hàng loạt các doanh nghiệp đã xin chuyển đổi sang NOXH theo Thông tư 02/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Nếu được chuyển đổi từ NOTM sang NOXH, chủ đầu tư dự án sẽ được hưởng nhiều ưu đãi của Nhà nước, nhưng trên thực tế, nhiều dự án tại Hà Nội mặc dù đã được chấp thuận chuyển đổi song lại chậm tiến độ.

Theo báo cáo của UBND thành phố Hà Nội, Hà Nội có 5 dự án NOXH được chuyển đổi từ dự án NOTM theo Thông tư số 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng, với khoảng 358.788m2 sàn xây dựng, tương đương khoảng 4.020 căn hộ.

Trong 5 dự án này, có 4 dự án đã được chấp thuận đầu tư (với 337.188m2 sàn xây dựng, tương đương 3.768 căn hộ) và 1 dự án đã có chủ trương của thành phố nhưng chưa chấp thuận đầu tư (với 21.600m2 sàn xây dựng, tương đương 252 căn hộ). Nhưng đến nay, mới chỉ có 4 dự án đang chuyển đổi và chuyển đổi cũng rất chậm.

Tuy nhiên, các dự án đã được chuyển đổi thì tiến độ… như rùa. Đơn cử như dự án NOXH tòa nhà SDU 143 Trần Phú (quận Hà Đông) có diện tích 2.590m2, quy mô 35 tầng, 512 căn hộ, dù đã được chấp thuận chuyển đổi cả năm rồi nhưng hiện dự án này mới chỉ hoàn thành phần móng được một thời gian.

Hay như dự án AZ Thăng Long (huyện Hoài Đức) dù đã được thành phố Hà Nội chấp thuận chuyển đổi sang NOXH từ tháng 1/2014, nhưng hiện nay dự án hầu như vẫn “án binh bất động”. Vậy đâu là nguyên nhân dẫn đến việc chuyển đổi chậm trễ này?

Về phía doanh nghiệp cho biết, vướng mắc trong các khâu thủ tục chuyển đổi khiến tốc độ triển khai dự án chậm. Theo một doanh nghiệp có dự án chậm tiến độ lý giải, nguyên nhân là do mất thời gian xin quyết định điều chỉnh quy hoạch: “Khi chuyển đổi sang NOXH, chúng tôi phải thay đổi thiết kế, điều chỉnh quy hoạch 1/500 của dự án, sau đó đợi cơ quan chức năng phê duyệt. Đây là nguyên nhân khiến dự án bị chậm tiến độ”.

Về thủ tục hành chính, chủ đầu tư phải làm hai lần chứ không phải một lần. Cụ thể, theo Thông tư 02/2014/TT- BXD của Bộ Xây dựng ban hành về thủ tục hành chính xin chuyển đổi, dự án phải có quyết định phê duyệt cho phép chuyển đổi, sau đó theo Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thì phải có tiếp một thủ tục điều chỉnh dự án theo quy định.

Bên cạnh đó, có những khâu khác như xác nhận đền bù giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp không thể tự làm được. Về giải ngân vốn tín dụng gói hỗ trợ của Nhà nước, doanh nghiệp cũng gặp rất nhiều khó khăn trong việc hoàn thành các thủ tục của ngân hàng.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, động thái xin chuyển đổi sau đó “ngâm” dự án của chủ đầu tư chính là chiêu trò “găm đất”. Theo chuyên gia Nguyễn Hoàng Long, bản chất các dự án xin chuyển đổi là những dự án không đủ khả năng triển khai khi thị trường bất động sản đóng băng. Chủ đầu tư xin chuyển từ NOTM sang NOXH để được miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT, vay vốn ưu đãi… Đây có thể là chiêu giữ đất đợi thị trường ấm lại chuyển từ nhà thu nhập thấp sang nhà thương mại để kiếm lời.

Bà Nguyễn Minh Phương - chuyên gia BĐS lại cho rằng, khả năng doanh nghiệp lợi dụng việc chuyển đổi để hưởng lợi từ chính sách không quá lớn, vì doanh nghiệp chỉ được hưởng các ưu đãi khi triển khai dự án, còn khi chưa triển khai thì cũng chưa được hưởng lợi gì nhiều. Tuy nhiên, nếu cứ để dự án treo như vậy sẽ lãng phí tài nguyên đất, trong khi người nghèo thì mong đợi mãi mà chưa có nhà.

Trao đổi về vấn đề này, ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng Phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, việc chủ đầu tư cố tình chây ỳ, chậm trễ trong triển khai dự án để giữ đất khó xảy ra, mà chính khâu thủ tục hành chính đang gây khó cho các doanh nghiệp.

Ông Đạm cũng thừa nhận việc “ngâm” dự án quá lâu sẽ khiến chủ trương của Chính phủ mất đi giá trị. Ông cho biết, sắp tới, Sở sẽ tiến hành rà soát lại toàn bộ các dự án để tìm nút thắt tháo gỡ vướng mắc về chính sách.

Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Ngọc Tuấn cho biết, Hà Nội sẽ lập đoàn kiểm tra liên ngành để thẩm định về mặt tiến độ, các chủ đầu tư phải cam kết về tiến độ triển khai dự án, dự án nào không làm tốt sẽ bị xem xét thu hồi.