Nhà giá gốc hợp lý

“Mua nhà giá gốc” là khái niệm khá… xa lạ với các khách hàng trong thời điểm thị trường sốt giá vì thường họ phải trả khoản chênh lệch rất cao (lên đến hàng trăm triệu đồng) khi mua căn hộ. Nhưng hiện địa ốc đang khó khăn và rất nhiều chủ đầu tư đã công bố bán hàng theo giá gốc.

Dự kiến diễn ra vào cuối tháng 10-2011, có lẽ đây là lần đầu tiên có một “ngày hội mua nhà giá gốc” khi một số doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tại Hà Nội lập kế hoạch tổ chức ngày hội này.

Giá gốc là giá nào?

Không chỉ thu hút sự quan tâm của mọi người ở cái tên “ngày hội”, điều các khách hàng quan tâm nhất ở đây chính là hai chữ “giá gốc”. Nhưng giá gốc được hiểu như thế nào?

Nếu hiểu giá gốc là giá do các doanh nghiệp công bố, trực tiếp bán ra cho khách hàng thì có vẻ chưa hấp dẫn lắm đối với khách hàng vì trong đó có giá thành (giá đất, vật liệu xây dựng, các chi phí liên quan) và lợi nhuận của các doanh nghiệp thì thị trường hiện nay đầy rẫy căn hộ như thế, không cần phải đến ngày hội làm gì. Thậm chí không ít trường hợp (chủ đầu tư và cả khách hàng) đang chấp nhận bán căn hộ dưới giá gốc.

Còn nếu hiểu giá gốc chỉ là giá thành thì có thể hiểu các dự án sẽ bán nhà với giá huề vốn cho người mua thì đây là điều lâu nay các chủ đầu tư chưa từng (hoặc chưa dám) làm. Ngay các đại gia kinh doanh địa ốc ở TP.HCM dù đang ôm cả ngàn căn hộ cũng không dám công bố bán hàng với giá gốc. Việc này cần khuyến khích ở khía cạnh: sự chia sẻ với khách hàng với doanh nghiệp trong thời điểm khó khăn, doanh nghiệp hy sinh lời để hâm nóng thị trường địa ốc…

Nhưng nếu tính giá gốc chỉ là chi phí đất đai, giá xây dựng… mà không tính các khoản lãi suất từ việc vay vốn ngân hàng để làm dự án thì xem như doanh nghiệp bị lỗ. Cách này chắc chắn nhiều doanh nghiệp không làm. Còn nếu tính tất cả các chi phí liên quan thì đó mới đúng là giá thành. Mức chênh lệch giữa giá thành và giá gốc do mỗi doanh nghiệp tự quyết định, tùy theo dự án và có khi chênh lệch rất lớn.

Tuy nhiên vấn đề ở chỗ cách tính: giá đất, giá vật liệu xây dựng và các chi phí liên quan… xác định ở thời điểm nào. Nếu mua giá cách đây vài năm, nay đã biến động (tăng lên) và cộng cả yếu tố trượt giá thì giá gốc chắc chắn sẽ không rẻ (nhất là với lãi suất vay ngân hàng trên dưới 20%/năm như hiện nay). Như vậy giá gốc chỉ mang danh nghĩa chứ không thực chất. Đó là chưa nói đến chuyện ai sẽ xác định để chứng minh đó là giá gốc hợp lý để đảm bảo sự công bằng với khách hàng.

Chắc chắn sẽ không có cơ quan nào thẩm định chuyện giá gốc ra sao và giá gốc bao nhiêu là hợp lý, vì công việc này phải mất khá nhiều thời gian, phải qua kiểm tra tất cả các chi phí của doanh nghiệp. Như vậy khách hàng chỉ có thể so sánh giá gốc mà các doanh nghiệp công bố trong ngày hội với giá bán tại các dự án tương tự để xem giá gốc có hợp lý, có đáng mua hay không…

Rút ngắn giá thành - giá gốc

Thực tế trong thời điểm thị trường địa ốc đóng băng như hiện nay, không ít chủ dự án đang công bố bán hàng dưới giá gốc nhưng vẫn không lỗ. Lý do là thời điểm địa ốc sốt giá, một số chủ đầu tư đẩy giá lên khá cao, nay cho dù có giảm nhiều thì vẫn còn khoảng cách xa so với giá thành. Như vậy các chủ đầu tư dự án vẫn còn lời.

Giám đốc một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tính toán, chi phí xây dựng một mét vuông căn hộ (dạng trung bình, trung bình khá ở quận ven) hiện vào khoảng 4 triệu đồng. Cộng các khoản khác như chi phí đất đai, lãi suất vay ngân hàng, chi phí quảng cáo dự án… , giá thành vào khoảng 10 triệu đồng/m2. Nếu bán 12 triệu đồng/m2 doanh nghiệp lời khoảng 20%, đây là mức lợi nhuận hợp lý. Thực tế rất ít căn hộ có mức giá trên mà phổ biến ở 15-16 triệu đồng/m2, và nếu mang danh nghĩa “căn hộ cao cấp” giá còn cao hơn nữa.

Đã có những căn hộ bán ra giá cao gấp 2-3 lần giá thành, đem lại lợi nhuận khá lớn cho chủ đầu tư. Vấn đề là trong thời điểm khó khăn hiện nay, các chủ đầu tư cần phải quản lý dự án khéo léo để giảm bớt chi phí đầu tư và thu lợi nhuận hợp lý để kéo giá gốc giảm xuống, phù hợp với túi tiền của nhiều khách hàng. Đây cũng là cách hâm nóng thị trường bất động sản.