Người dân bị thiệt do thu hồi đất: Đền bù giá trị vô hình ra sao?

Lâu nay, người bị thu hồi đất chỉ được nhận tiền đền bù, hỗ trợ di dời…, chưa được đền bù giá trị vô hình (do mất công ăn việc làm, xa trường học, bệnh viện…). Mới đây Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường Phạm Khôi Nguyên cho biết sắp tới chính sách đền bù sẽ tính cả giá trị vô hình cho dân.

Ở TP.HCM, giá đền bù thấp thường rơi vào đất nông nghiệp. Hầu hết những dự án có thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn TP đều phải tăng giá đất so với giá quy định ban đầu mới thu hồi được.

Bồi thường đất nông nghiệp: giá còn “bèo”

Ông Nguyễn Văn Trường, trưởng ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Bình Chánh, cho biết tất cả các dự án kinh doanh phải thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn huyện đều phải tăng giá bồi thường lên gấp ba bốn lần mới thu hồi được. Như một dự án ở khu Nam Sài Gòn, giá đền bù do UBND TP duyệt từ 200.000-250.000 đồng/m2 đất nông nghiệp không mặt tiền đường, từ 300.000-375.000 đồng/m2 đất nông nghiệp mặt tiền đường. Nhưng cũng khu vực này, người dân tự chuyển nhượng cho người mua khác có khi lên đến 2 triệu đồng/m2. Để triển khai nhanh dự án, chủ đầu tư đã đồng ý tăng thêm chi phí hỗ trợ người bị thu hồi đất. Gọi là hỗ trợ nhưng thật ra chi phí này gấp ba lần giá đền bù chính thức. Bù lại chỉ trong thời gian ngắn áp dụng chính sách trên, tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đã “chạy” hơn trước.

Thời gian qua, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP (Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM) phải vất vả khi giải phóng mặt bằng 300ha đất tại một dự án khu đô thị mới thuộc huyện Nhà Bè. Mức giá TP quy định từ 200.000-250.000 đồng/m2 nên việc giải phóng mặt bằng ì ạch, diện tích thu hồi không đáng kể. Tháng sáu vừa qua, UBND TP quyết định tăng giá đất khu vực này thêm 60%. Chính việc tăng giá này đã tác động rõ rệt đến tiến độ bồi thường. Ông Nguyễn Văn Hiếu, phó giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất, cho biết chỉ từ tháng sáu đến nay trung tâm đã làm thủ tục hiệp thương được trên 100ha.

Quy định gần đây đã tăng giá đất bồi thường, tăng hỗ trợ cho người bị thu hồi đất như: hỗ trợ đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư tối đa bằng 50% giá đất ở liền kề. UBND TP đang dự thảo phương án hỗ trợ đối với đất nông nghiệp như hỗ trợ thêm 10% mức giá trung bình của các khu đất ở liền kề... Tuy nhiên, các chính sách này đều chưa tính đến những thiệt hại vô hình mà người bị giải tỏa phải chịu.

Phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở mới

Ông Nguyễn Đăng Sơn, viện phó Viện Nghiên cứu và phát triển hạ tầng, cho rằng khi đền bù Nhà nước chưa tính đến những tổn thất tinh thần mà người dân phải chịu khi phải rời khỏi chỗ ở ổn định lâu nay của mình: cuộc sống của họ bị xáo trộn, xa hàng xóm cũ, nếp sống văn hóa của phố phường thân quen, xa trường học, chỗ làm việc... Chưa ai tính toán hết những thiệt hại đó cho dân.

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường Phạm Khôi Nguyên, giá trị vô hình này bằng khoảng 40-50% giá trị hữu hình (giá đền bù) của đất. Ngoài ra, dự thảo nghị định sửa đổi các nghị định hướng dẫn Luật đất đai năm 2003 do Bộ Tài nguyên - môi trường đang soạn thảo cũng buộc các doanh nghiệp phải chia lại cho dân phần lợi nhuận tăng thêm sau khi đầu tư. Thế nhưng, tất cả mới chỉ là ý tưởng, còn quy định rõ ràng, cách tính giá trị vô hình ra sao thì hiện tại chưa có.

Ủng hộ ý kiến cần phải tính giá trị vô hình để đền bù cho người dân bị giải tỏa, ông Nguyễn Đăng Sơn cho biết các tổ chức phát triển của Liên Hiệp Quốc đã nhiều lần khảo sát và kết luận phải bồi thường cho người dân về những giá trị vô hình này. Do vậy cần phải tiến hành ngay cách làm này. Còn cách tính, theo ông Sơn, không nên quy định cụ thể giá trị vô hình bằng bao nhiêu phần trăm giá đền bù mà phải dựa trên nguyên tắc đã được quy định: nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Căn cứ theo tiêu chuẩn này, các cơ quan chức năng, các nhà chuyên môn sẽ có tính toán cụ thể những thiệt hại của dân: người dân phải đi làm xa hơn nơi ở cũ bao nhiêu, xa trường học bao nhiêu, thời gian bao lâu họ mới ổn định sinh hoạt... để có chính sách hỗ trợ phù hợp.

Giám đốc một trung tâm thẩm định giá TP.HCM cho rằng nên định giá đất theo sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường thì trong đó đã bao gồm giá trị vô hình. Theo ông Trần Minh Hoàng, chủ tịch hội đồng quản trị Vinaland, không ai định được giá trị vô hình bị mất chính xác bằng chính người dân có đất bị thu hồi.

Khi thỏa thuận đền bù với các chủ đầu tư, người dân đã tính toán thiệt hơn những điều họ được và mất mới đồng ý. Vì vậy, thỏa thuận bồi thường trong đó đã bao gồm giá trị vô hình. “Đôi khi giá trị này không dừng lại ở mức 40 hay 50% giá đền bù đất mà có khi lên đến 300-400%” - ông Hoàng nói.

* Ông Phùng Văn Nghệ, vụ trưởng Vụ Đăng ký và thống kê đất đai, Bộ Tài nguyên - môi trường, cho biết bộ trưởng Bộ TN-MT đã chỉ đạo vụ này nghiên cứu chính sách hỗ trợ giá trị vô hình cho người bị giải tỏa. Thật ra, trước giờ khi thu hồi đất, các cơ quan chức năng đã tính rồi, như hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ kinh doanh... để bù đắp một phần thiệt thòi cho người dân. Riêng những mất mát về tinh thần (chỗ ở mới có câu lạc bộ sinh hoạt, vui chơi giải trí... hay không) thì chưa được tính. Chúng tôi sẽ có đề án về vấn đề này. Tuy nhiên, cần phải thảo luận xem giá trị vô hình gồm những gì, cách tính ra sao... và nghe thêm đánh giá của các nhà chuyên môn.

* Một cán bộ chuyên nghiên cứu, đề xuất các chính sách đền bù tại TP.HCM cho biết chính sách đền bù đang áp dụng tại TP.HCM có xem xét hỗ trợ đối với người bị giải tỏa như hỗ trợ chi phí di dời, hỗ trợ học nghề, được vay vốn làm ăn..., nhưng vẫn chưa tính hết những thiệt hại đối với người bị giải tỏa. Nếu tính đầy đủ, giá trị vô hình phải bao gồm cả việc thay đổi công ăn việc làm, điều kiện sống tại nơi ở mới có bằng nơi ở cũ, việc học hành, chữa bệnh phải đi xa hơn... Chính sách hỗ trợ giá trị vô hình chỉ nên áp dụng đối với những dự án triển khai mới và áp dụng thống nhất cho cả nước.

DiaOcOnline.vn - Theo Địa Ốc TTO