“Nếu bỏ công chứng, quản lý đất đai sẽ hỗn loạn”

Bắt buộc hay không bắt buộc công chứng đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất là quy định còn gây nhiều tranh cãi tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Là người am hiểu các quy định của pháp luật về đất đai, Luật sư Trịnh Văn Quyết, Tổng Giám đốc Công ty Luật SmiC khẳng định: “Nếu bỏ quy định về công chứng các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, tình trạng “hỗn loạn” trong quản lý đất đai sẽ càng nghiêm trọng hơn”.

Công chứng bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch

* Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đưa ra lấy ý kiến nhân dân đề xuất 2 phương án cho việc công chứng các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất. Phương án 1 yêu cầu các giao dịch về quyền sử dụng đất phải được công chứng. Phương án 2 không bắt buộc công chứng, chứng thực mà để thực hiện theo nhu cầu của các bên. Theo ông, phương án nào phù hợp hơn? Vì sao?

- Trước hết, để phù hợp với Luật Công chứng năm 2006, khi sửa đổi Luật Đất đai cơ quan soạn thảo nên bỏ cụm từ “chứng thực” tại Phương án 1.

Xét cả về lý luận và thực tiễn, tôi cho rằng, trong điều kiện hiện nay, phương án 1 sẽ là sự lựa chọn hợp lý hơn. Điều đó xuất phát từ một số lý do sau đây:

Thứ nhất, theo quy định của pháp luật hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Do vậy, việc có một trình tự ghi nhận tính hợp pháp (công chứng) các giao dịch liên quan đến đất đai (ở đây là quyền sử dụng đất) nhằm tăng cường công tác quản lý đất đai của cơ quan nhà nước là việc làm cần thiết.

Về công chứng hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất: khoản 2 Điều 161 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đưa ra 2 phương án để lấy ý kiến: Phương án 1: Hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng, chứng thực theo nhu cầu của các bên. Phương án 2: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo nhu cầu của các bên.

Thứ hai, thực tế cho thấy, trong một thời gian rất dài, công tác quản lý đất đai của chúng ta chưa tốt, còn có nhiều giao dịch về quyền sử dụng đất phát sinh trong nhân dân mà không được công chứng, chứng thực.

Hiện tượng mua đi bán lại bất động sản khá phổ biến, đối tượng của giao dịch cũng đa dạng, từ đất thổ cư, đất vườn đến đất nông nghiệp, lâm nghiệp đều có thể được chuyển nhượng. Điều đó làm cho Nhà nước thất thu thuế, các cơ quan nhà nước gặp nhiều khó khăn trong quản lý, Tòa án khó khăn khi giải quyết tranh chấp…

Tôi cho rằng, nếu chúng ta bỏ quy định về công chứng các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, tình trạng “hỗn loạn” trong quản lý đất đai sẽ càng nghiêm trọng hơn.

Thứ ba, việc công chứng, như ý nghĩa của nó là bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch, sẽ bảo đảm lợi ích của các bên.

Trong điều kiện hiện nay, dân trí chưa phát triển cao, sự hiểu biết về pháp luật của người dân còn thấp mà chúng ta áp dụng quan điểm để cho người dân tự quyết định việc có hay không thực hiện công chứng dựa trên nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận trong pháp luật dân sự, theo tôi, là chưa hợp lý.

Tôi cho rằng, trong điều kiện hiện nay, Nhà nước cần chủ động đặt ra một số trình tự, thủ tục trong đó có công chứng các giao dịch, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

* Trong điều kiện thực tế của nước ta hiện nay, theo ông, việc công chứng có ý nghĩa như thế nào đối với nhu cầu bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch của người dân về quyền sử dụng đất?

- Như trên tôi đã nói, việc công chứng có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm tính an toàn cho các giao dịch về quyền sử dụng đất, thể hiện ở một số khía cạnh sau:

Thứ nhất, công chứng sẽ giúp bảo đảm tính hợp pháp của nội dung các giao dịch. Thực tiễn cho thấy, ít người dân Việt có sự hiểu biết rõ ràng các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất. Việc công chứng sẽ giúp cho các bên hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình trong giao dịch về quyền sử dụng đất qua việc tư vấn, giải thích của các công chứng viên.

Thứ hai, việc công chứng còn góp phần hạn chế các giao dịch “bất động sản ma” (không có thật), góp phần hạn chế các yếu tố lừa đảo, lừa dối trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, nhất là trong các trường hợp thừa kế theo di chúc, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ví dụ: với sự tham gia của công chứng, các vấn đề như lừa dối khi lập di chúc, cưỡng ép lập di chúc sẽ không xảy ra trừ phi có sự thông đồng giữa một bên với công chứng viên.

Thứ ba, việc công chứng sẽ nâng cao giá trị chứng minh của chứng cứ (hợp đồng) khi có tranh chấp. Rõ ràng, khi xảy ra tranh chấp, các bên tham gia giao dịch phải đưa ra chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tòa án sẽ dễ xem xét và chấp nhận hơn nếu các giao dịch đó đã được công chứng.

Tóm lại, việc công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất không chỉ có ý nghĩa trong việc bảo vệ lợi ích của Nhà nước, tăng cường công tác quản lý đất đai mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Cần tránh các xung đột pháp luật

* Là một luật sư, góp ý cho quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), quan điểm của ông như thế nào?

- Tôi cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi cần thể hiện được các nội dung sau:

Thứ nhất, giữ quan điểm các giao dịch về quyền sử dụng đất phải được công chứng như phần trên tôi đã trình bày.

Thứ hai, phân biệt rạch ròi giữa thời điểm có hiệu lực của giao dịch và thời điểm phát sinh tính đối kháng với người thứ ba. Tôi cho rằng, chúng ta không thể đơn thuần tuyên bố một giao dịch không có công chứng là vô hiệu, nhưng khi xảy ra tranh chấp, thời điểm công chứng có thể được xem như là một mốc thời gian phát sinh tính đối kháng, từ đó xem xét các quyền ưu tiên của các bên khi giải quyết tranh chấp.

Thứ ba, phải đảm bảo tính thống nhất trong các quy định về đất đai và các quy định về nhà ở có liên quan đến công chứng về thời điểm xác lập quyền sử dụng đất và thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở. Hiện tại, Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai”.

Trong khi đó, Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở lại quy định: “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.” Việc quy định khác nhau như thế này sẽ dẫn đến tranh chấp và khó giải quyết khi “nhà ở gắn liền với đất”.

Thứ tư, cần tạo cơ chế liên thông tốt hơn giữa cơ quan công chứng và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cũng như Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm. Mục đích là người dân chỉ cần đến một trong 3 cơ quan này đều có thể thực hiện được tất cả các công đoạn: công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm (nếu có), đăng ký quyền sử dụng đất, thậm chí có thể thực hiện luôn việc nộp thuế, lệ phí tại cơ quan đó.

* Xin trân trọng cảm ơn ông!