Năm 2014: Bất động sản Hà Nội chờ những "cú hích"

Thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội trong quý I/2014 đã xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực. Nếu không có những biện pháp tháo gỡ khó khăn quyết liệt, hướng BĐS đến với người có nhu cầu thực thì chừng ấy vẫn chưa đủ để đảm bảo thị trường sẽ ấm dần vào cuối năm.

Có thể nói, thị trường BĐS Hà Nội sau một thời gian dài giá cả giảm mạnh và đến nay nhiều chuyên gia cho rằng “thị trường đã chạm đáy” vì giá cả hầu như không thể giảm nữa. Tham khảo thực tế mặt bằng giá BĐS ở Cổ Nhuế, Từ Liêm, Hà Đông, đường Lê Văn Lương kéo dài... hầu như giá không còn giảm chưa nói một số nơi có chiều hướng tăng nhẹ.

Các căn hộ chung cư với diện tích nhỏ tại các dự án như Kim Văn, Tân Tây Đô, The Pride trước đây người đầu tư thứ cấp mua với giá trên 20 triệu đồng/m2 nay đã có nhiều khách hỏi mua lại, một số đã giao dịch thành công với giá khoảng 15-16 triệu đồng/m2. Cũng những căn hộ đó trước đây đã có lúc giá rao chỉ còn 13 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán. Khu vực được khách hàng quan tâm nhất vẫn là Cầu Giấy, Hà Đông, Trung Hòa Nhân Chính, Mỹ Đình… Theo số liệu của ngành xây dựng tại thị trường Hà Nội, số giao dịch thành công từ quý 4/2013 đã tăng hơn so với các quý trước. Tiếp quý 1 năm 2014 cũng đã có nhiều giao dịch thành công ở những căn hộ có giá hợp lý, diện tích nhỏ của những khách hàng có nhu cầu ở thực sự.

Về mức cầu nhà ở thuộc phân khúc dành cho những người thu nhập trung bình hoặc thấp theo khảo sát của Bộ Xây dựng trên cả nước cần khoảng 11,28 triệu m2, tương đương 282.000 căn. Giai đoạn đến cuối năm 2015, nhu cầu tăng thêm 2,64 triệu m2, tương đương 66.000 căn. Còn giai đoạn 2016 - 2020, nhu cầu tăng thêm 3,36 triệu m2, tương đương 84.000 căn. Thực ra những con số này cũng đã phản ánh tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam, mỗi năm với khoảng 1 triệu dân chuyển dịch về các đô thị. Đa số họ là những người có thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở tại các đô thị. Đó là chưa kể, hiện cả nước có 100.000 hộ dân đang sinh sống trên 3 triệu m2 sàn chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991. Trong đó, Hà Nội có khoảng 23 khu chung cư cũ từ 4-5 tầng diện tích sàn khoảng 1 triệu m2 với trên 30.000 hộ, 10 khu nhà ở thấp tầng. Mặt khác, Hà Nội hiện ở các Khu đô thị như Văn Khê, Tân Tây Đô, Mỹ Đình, Mễ Trì, Trung Văn (Từ Liêm); Xa La, Văn Quán (Hà Đông); Việt Hưng (Long Biên)... tình trạng biệt thự, nhà liền kề, chung cư vẫn còn bỏ hoang khá nhiều. Nhiều chủ đầu tư đã phải tạm dừng dự án hoặc tận dụng các căn nhà này cho thuê, mở quán cà phê, bia hơi, rửa xe, xưởng sản xuất... Tình trạng thị trường BĐS hiện đang phản ánh khá khách quan quan hệ cung cầu trên thị trường. Phân khúc BĐS giá cao, biệt thự nghỉ dưỡng vẫn dư thừa nguồn cung.

Nhưng nhìn chung, thị trường BĐS vào đầu năm 2014 đã có những tín hiệu sáng sủa. Tuy trong nó vẫn còn chứa nhiều mối nguy hiểm tiềm tàng như thiếu minh bạch, thiếu nguồn vốn, giá cả bát nháo, thiếu cơ chế chính sách phù hợp ổn định... Để giúp thị trường BĐS sớm chấn chỉnh, phục hồi nhằm thúc đẩy các lĩnh vực kinh tế khác thì việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS là vấn đề rất quan trọng của Chính phủ trong năm nay. Mục tiêu của các chính sách là giúp thị trường tự điều tiết để phát triển lành mạnh ổn định, chứ không phải “giải cứu” kiểu “sốc” tức thời thị trường.

Qua những giao dịch thành công trên thị trường BĐS đã tạo niềm tin cho người tiêu dùng. Và cũng có những cơ sở để tin rằng những chính sách mà Chính phủ đã và đang thực hiện đối với thị trường BĐS là đúng hướng, làm cho thị trường đi vào ổn định. Trước hết, phải kể đến chính sách tập trung xử lý nợ xấu, tạo thanh khoản, tháo gỡ những điểm vướng mắc trong giải ngân gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng, hướng dòng tiền vào người mua nhà chứ không phải vào các doanh nghiệp BĐS. Nhiều hộ gia đình đã tiếp cận được nguồn vốn vay này với lãi suất, thời gian vay kéo dài để họ yên tâm vay thêm tiền mua nhà. Song song với đó là tạo ra các cơ chế để các doanh nghiệp BĐS đầu tư vào loại hình nhà có giá phù hợp dành cho người có thu nhập thấp, trung bình; tạo hành lang pháp lý để người mua nhà và chủ đầu tư tin tưởng gặp nhau thỏa thuận cách thức dùng nguồn vốn nhằm hoàn thành công trình dang dở... Mới đây, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi Điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD kể từ ngày 8/4/2014 thống nhất tính theo diện tích thông thủy là hoàn toàn hợp lý và cách tính này thực ra không làm tiền mua nhà chung cư tăng lên như một số người lo ngại. Cũng cần phải nói thêm trước đây, cách tính diện tích theo tim tường hầu như được các chủ đầu tư áp dụng vì tổng số tiền bán một căn hộ không thay đổi nhưng tính giá theo theo cách này cho giá mỗi mét vuông thấp hơn theo cách thông thủy.

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở trong giai đoạn này theo hướng mở cửa cho Việt kiều mua, đầu tư vào BĐS. Bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch sẽ làm nguồn vốn vào BĐS có thể tăng lên, đồng thời loại trừ được các tác động tiêu cực của tổ chức trung gian đối với thị trường BĐS, tránh việc tăng giá ảo, tăng chi phí gây thiệt hại cho người mua, đồng thời bảo đảm quyền tự chủ trong kinh doanh của các doanh nghiệp. Yêu cầu chất lượng nhân lực tham gia thị trường BĐS cũng cao hơn như việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản phải có trình độ từ đại học trở lên; đã qua sát hạch về trình độ môi giới bất động sản...

Thách thức lớn nhất hiện nay của thị trường BĐS là tạo ra nguồn hàng BĐS bảo đảm chất lượng, giá cả hợp lý dành cho 40% dân số thu nhập dưới mức trung bình. Mức giá hợp lý là mức người ta tích cóp trong vòng 10-20 năm đi làm để đủ trả tiền nhà. Phân khúc này hứa hẹn sẽ sôi động trong 1-2 năm tới nhờ những cú hích về chính sách mới. Và đây cũng là năm dành cho những khách hàng có nhu cầu thay đổi chỗ ở tiện nghi hơn.