Muốn khơi thị trường bất động sản, phải thông thủ tục

Cuối tuần qua, UBND TP. HCM đã có buổi đối thoại với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản. Hàng loạt vấn để bức xúc của các doanh nghiệp địa ốc đã được đặt trực tiếp lên bàn của lãnh đạo Thành phố.

Doanh nghiệp bị  “bó chân” vì thủ tục

Tại buổi đối thoại, hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trầm lắng nhiều năm qua, nhiều dự án bị bế tắc là do thủ tục quá nhiêu khê.

Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty Quốc Cường Gia Lai (QCGL) than thở,  QCGL đầu tư Dự án Phước Kiển ở huyện Nhà Bè, quy mô 90 héc-ta. Nhiều năm qua, dù đã nỗ lực, nhưng Công ty cũng chỉ đền bù giải tỏa được  82% dự án, 18% còn lại không thể đền bù được, do một số người có đất không chịu di dời. Trong khi đó, theo quy định, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận 100% với người dân, nên doanh nghiệp không biết phải làm sao. Vì chưa đền bù xong, nên doanh nghiệp chưa được Thành phố giao đất.

“Công ty xin huyện Nhà Bè cho san lấp phần diện tích đã đền bù, thì huyện yêu cầu phải làm bờ kè trước, trong khi đó, Sở Giao thông - Vận tải lại yêu cầu, muốn làm bờ kè phải có quyết định giao đất”, bà Loan nói và cho rằng, vòng luẩn quẩn này cứ lặp đi lặp lại, đến nay, thời điểm thực hiện dự án sắp hết, QCGL làm đơn xin gia hạn thời gian đầu tư thì được cơ quan chức năng thông báo, dự án sẽ phải đấu thầu lại.

“Chúng tôi đã đầu tư vào dự án này đến 5.000 tỷ đồng, nếu đấu thầu lại từ đầu, thì biết làm sao đây?”, bà Loan than thở.

Cũng theo bà Loan, không chỉ có Dự án Phước Kiển, QCGL còn đầu tư một dự án khác ở huyện Bình Chánh. Dự án này, doanh nghiệp đã phải tự bỏ tiền ra đền bù 10 héc-ta, khi quy hoạch đường song hành cao tốc đi ngang qua dự án, cơ quan quản lý yêu cầu QCGL bàn giao 1 héc-ta đất thì mới phê duyệt quy hoạch 1/500. Tuy nhiên, sau khi bàn giao đất, doanh nghiệp gửi hồ sơ lên huyện Bình Chánh đề nghị lấy tiền đền bù 1 héc-ta đất đã giao, nhưng không đơn vị nào trả lời.

Trong khi đó, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Nam Long cho rằng, tiền sử dụng đất đang làm mất nhiều cơ hội của doanh nghiệp và thị trường. Quy định thu tiền sử dụng đất tính sát giá thị trường theo Nghị định 69 đã làm chững lại thị trường. Ông Quang dẫn chứng, cách nay 2 năm, Nam Long tìm được đối tác nước ngoài tham gia một dự án có quy mô 6 héc-ta ở quận 7. Tuy nhiên, đối tác đã rút lui vì tiền sử dụng đất quá cao, lên đến gần 250 tỷ đồng. Mặt khác, khi đầu tư dự án, lẽ ra tiền sử dụng đất phải được thông báo ngay từ đầu, nằm trong kế hoạch tính toán đầu tư, nhưng hiện nay, khi doanh nghiệp bắt tay vào đền bù rồi vẫn không biết được tiền sử dụng đất là bao nhiêu.

“Thủ tục nhiêu khê, tiền sử dụng đất quá cao đã khiến nhiều nhà đầu tư nước ngoài lớn rời bỏ thị trường bất động sản Việt Nam để chuyển sang các nước khác như Singapore, Indonesia”, ông Quang nói và kiến nghị, cần phải có quy định mới về thu tiền sử dụng đất theo hướng giảm thu để tăng thu.

Cũng vấn đề tiền sử dụng đất, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, Công ty Lê Thành có dự án 2 héc-ta ở quận Bình Tân, mua quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân với tổng chi phí bồi thường khoảng 100 tỷ đồng. Trong khi đó, Nhà nước chỉ khấu trừ cho doanh nghiệp hơn 10 tỷ đồng, mặc dù doanh nghiệp có đầy đủ hồ sơ đền bù giải tỏa. Đây là một cách tính rất cũ, không trừ đúng, trừ đủ theo sát thực tế.

Vẫn theo ông Nghĩa, hiện có hàng ngàn hồ sơ doanh nghiệp đang bị kẹt vì không tính được tiền sử dụng đất. Ngặt nỗi, một dự án muốn xây dựng phải được cấp phép, nhưng muốn được cấp phép xây dựng, thì phải đóng tiền sử dụng đất, mà tính tiền sử dụng đất lại không ra... Vòng luẩn quẩn này đang khiến không ít doanh nghiệp phải trùm mền dự án, khiến chi phí đầu tư lại thêm 12 - 15%/năm.

Sẽ xóa bỏ quy định chồng chéo

Các doanh nghiệp kiến nghị, muốn khơi thông thị trường bất động sản, trước hết cần phải khơi thông thủ tục hành chính. Ông Trần Văn Mười, Tổng giám đốc CTCP Kinh doanh nhà Tháp Mười cho rằng, hiện nay, hồ sơ doanh nghiệp gửi đến các cơ quan chức năng làm thủ tục đầu tư bị ngâm quá lâu, trong đó, chủ yếu là ở 2 bộ phận Phòng Tài nguyên và Môi trường và Phòng Quản lý đô thị, với lý do chính được đưa ra là do thiếu người.

“Đề nghị Thành phố cho lập một công ty làm dịch vụ ngoài giờ để rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, doanh nghiệp chấp nhận đóng thêm tiền. Lúc đó, tiền dịch vụ sẽ “chạy” vào ngân sách, chứ không phải chạy ra ngoài như hiện nay. Nếu cứ đà làm 3 năm mới xong một bộ hồ sơ cho dự án, thì doanh nghiệp sẽ rất khó khăn, sản phẩm sẽ bị đội giá lên cao”, ông Trần Văn Mười nói.

Đại diện Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, cần nhiều thời gian để giải quyết các vấn đề về thủ tục, song vấn đề cần tháo gỡ trước mắt là câu chuyện tính tiền sử dụng đất. Theo đó, Hiệp hội đề xuất phương thức tính thu tiền sử dụng đất theo 2 bước.

Bước 1, tính giá trị quyền sử dụng đất của dự án đầu tư theo phương án 2 của Bộ Tài chính: Lấy giá đất quy định tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm được cơ quan Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên.

Bước 2, tính tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải nộp theo cách tính của UBND TP. HCM: tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải nộp bằng giá trị quyền sử dụng đất của dự án đầu tư nhân nhân với tỷ lệ điều tiết tính bằng % (có thể từ 10% đến 20%).

Theo đại diện Sở Tài chính, vấn đề tính tiền sử dụng đất hiện nay gặp rất nhiều phức tạp, hiện Bộ Tài chính đang lấy ý kiến cho Dự thảo về cách tiền tiền sử dụng đất trên tinh thần cởi trói cho doanh nghiệp, hy vọng quy định mới sẽ khơi thông được các vướng mắc hiện nay.

Trong khi đó, Phó chủ tịch UBND TP. HCM Nguyễn Hữu Tín cho biết, Thành phố đồng ý với những kiến nghị của Hiệp hội và sẽ tổ chức lấy ý kiến của doanh nghiệp để góp ý Dự thảo Nghị định thu tiền sử dụng đất.

“Những vấn đề liên quan đến quy định của pháp luật sẽ kiến nghị Trung ương, thẩm quyền của Thành phố sẽ tiếp tục tháo gỡ”, ông Tín nhấn mạnh, đồng thời yêu cầu Sở Xây dựng rà soát lại quy trình, xóa bỏ quy định chồng chéo, chế tài cụ thể cho cá nhân trực tiếp giải quyết hồ sơ. Đối với lãnh đạo các sở, từ nay hồ sơ đưa lên xem hết một lượt và trả lời bằng văn bản cho doanh nghiệp về các vấn đề, thủ tục cần bổ sung, sửa chữa.