Mua nhà sở hữu chung: rủi ro rình rập

Người mua nhà không được cấp sổ tạm trú, không được gắn điện kế, giấy tờ mà người bán giao cho người mua gần như không có giá trị pháp lý...

Thế nhưng tình trạng này đang diễn ra tại nhiều nơi ở TP.HCM, đặc biệt là huyện Hóc Môn.

Sau gần một tháng kể từ khi UBND TP.HCM yêu cầu xử lý nghiêm những trường hợp xây nhà sở hữu chung để bán, việc xây bán dạng nhà này vẫn diễn ra hằng ngày ở xã Thới Tam Thôn, huyện Hóc Môn. Đây là trường hợp chủ đất xin giấy phép xây dựng một căn nhà ở riêng lẻ với diện tích lớn, nhưng khi xây dựng thì chia thành nhiều căn nhà nhỏ riêng biệt để bán.

Lập lờ pháp lý

Khá phổ biến Tại xã Thới Tam Thôn, dạng nhà sở hữu chung mọc lên khá phổ biến. Riêng năm 2012 và 2013, có đến 96 giấy phép xây dựng bị ngăn thành nhà nhỏ. Mỗi giấy phép xây dựng được xây lên ít nhất là ba căn, nhiều lên đến 20 căn. Từ đầu năm 2014 đến nay, xã có 12 trường hợp xây nhà sở hữu chung như trên và hiện còn hai trường hợp đang xây phần hoàn thiện.

Ông Phương, một người môi giới nhà đất, giới thiệu cho chúng tôi một dãy nhà sở hữu chung ở ấp Tam Đông 2, xã Thới Tam Thôn với thông tin khá hấp dẫn: nhà một trệt một lầu xây hoàn thiện khoảng 37m2 (diện tích đất), thuộc khu dân cư, giá khoảng 500 triệu đồng/căn. Ông Phương cam kết khi bán, hai bên ra công chứng thì sẽ được Nhà nước công nhận, người mua nhà sẽ được giữ một bản sao y có chứng thực giấy chủ quyền, giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế kèm theo và một vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền lập tại văn phòng thừa phát lại. “Nhà này là của tôi, cô mua chính chủ. Pháp lý (nhà) đầy đủ hết, chỉ chưa có giấy chủ quyền riêng” - ông Phương khẳng định với người mua. Khi hỏi sau này có làm giấy chủ quyền riêng được không, ông Phương nói: “Hiện giờ chưa thể làm giấy chủ quyền riêng cho từng căn nhà được, nhưng sớm muộn gì Nhà nước cũng sẽ cấp giấy chủ quyền riêng cho từng nhà”.

Tuy nhiên xem kỹ hồ sơ nhà đất do ông Phương giới thiệu thì giấy chủ quyền chung và giấy phép xây dựng do một người khác đứng tên. Ông Phương cho biết ông mua lại phần đất này từ người chủ cũ. Sau khi mua bán nhà, ông Phương và người mua sẽ giao tiền ở văn phòng thừa phát lại và được lập vi bằng về việc giao tiền. Đó là động tác “công chứng” mà ông Phương nhiều lần đề cập với khách hàng. Tương tự, nhiều dãy nhà sở hữu chung tại ấp Tam Đông 1, Tam Đông 2 được rao bán với lời hứa hẹn sau này sẽ làm được giấy chủ quyền riêng dù giấy tờ pháp lý đều không rõ ràng.

Đại diện UBND xã Thới Tam Thôn cho biết người mua nhà sở hữu chung chịu nhiều rủi ro bởi pháp lý không bảo đảm. Thực tế, nhiều trường hợp chủ sở hữu hợp pháp của ngôi nhà không đứng ra bán mà ủy quyền hoặc bán nhà giấy tay cho một người trung gian (người trung gian này bỏ tiền ra chuyển mục đích sử dụng đất, xây nhà với tên chủ đất cũ). Người mua nhà làm hợp đồng mua bán bằng giấy tay với người trung gian, vi bằng cũng thể hiện giao tiền cho người trung gian này. Nếu chủ nhà cũ đổi ý, hủy giấy ủy quyền hoặc đòi lại nhà thì người mua nhà có thể trắng tay bởi tất cả giao dịch đều thực hiện với người trung gian chứ không trực tiếp với chủ nhà cũ. Vi bằng lập tại văn phòng thừa phát lại chỉ có giá trị ghi nhận người mua có giao tiền cho người trung gian chứ không phải là hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng như lời người bán nhà “quảng cáo”.

Chính quyền không thừa nhận

Theo một cán bộ UBND huyện Hóc Môn, dạng nhà sở hữu chung trên xuất hiện ở địa bàn huyện từ năm 2011. Các trường hợp xây dựng nhà sở hữu chung như trên đều không vi phạm về diện tích xây dựng, chiều cao so với giấy phép xây dựng, không vi phạm lộ giới... Một số trường hợp xin giấy phép xây dựng nhà làm nhà trọ cho thuê nhưng sau đó lại bán các phòng trọ này cũng bằng hình thức trên. UBND huyện Hóc Môn đã ghi nhận và xin ý kiến nhiều cơ quan chuyên môn hướng xử lý. Trong đó, Sở Tư pháp TP.HCM trả lời có cơ sở xử phạt đối với trường hợp xây nhiều căn nhà trên giấy phép xây dựng của một căn như trên. Tuy nhiên, UBND huyện Hóc Môn cho biết không có cơ sở để từ chối cấp giấy phép xây dựng cho những trường hợp xin xây nhà diện tích lớn.

Ông Phạm Xuân Nam, phó chủ tịch UBND xã Thới Tam Thôn, cho biết những căn nhà sở hữu chung trên không được UBND huyện cấp số nhà, không được hoàn công, những người ở trong các khu nhà này không được công an xã đăng ký tạm trú. Cơ quan chức năng cũng yêu cầu công ty điện lực không gắn đồng hồ điện cho những căn nhà này. Giữa năm 2013, UBND xã mời hơn 100 hộ dân để tuyên truyền về hậu quả pháp lý của việc mua nhà sở hữu chung. UBND xã cũng đã củng cố hồ sơ đề nghị UBND huyện xử phạt ba người về hành vi mua bán bất động sản chưa đủ điều kiện (một trường hợp đã có quyết định xử phạt và người bị phạt nộp 32,5 triệu đồng).

Ông Nam cũng cho biết theo quy định, những trường hợp xây dựng sai giấy phép sẽ do đội thanh tra địa bàn (thuộc Thanh tra Sở Xây dựng) kiểm tra và xử lý. Thế nhưng từ ngày nhận được văn bản chỉ đạo của UBND TP.HCM về việc xử lý nghiêm những trường hợp xây nhà sở hữu chung (ngày 17-6-2014), đến nay UBND xã chưa nhận được biên bản vi phạm xây dựng nào do đội thanh tra địa bàn của Sở Xây dựng chuyển sang nên chưa thể ngưng thi công các công trình nhà sở hữu chung như trên.
 

Dễ phát sinh tranh chấp

UBND H.Hóc Môn nhận định: Việc chia nhà lớn thành những căn hộ nhỏ như trên gây khó khăn cho địa phương trong công tác quản lý về nhà ở, nhân khẩu, thất thu ngân sách. Trong khi đó, địa phương phải chịu áp lực về hạ tầng xã hội do dân số tăng và các vấn đề khác. Mặt khác, người mua nhà có thể chịu rủi ro do các chủ nhà đã bán nhà nhưng vẫn còn giữ giấy chủ quyền, giấy phép xây dựng..., nên có thể mang đi thế chấp ngân hàng, người trung gian bán nhà xong thì bỏ địa phương đi... sẽ phát sinh tranh chấp khó giải quyết.