Mua nhà nắm đằng lưỡi

Vì sao người mua chung cư luôn kêu thiệt? Trước câu hỏi này của phóng viên, nhiều luật sư và đại diện cơ quan tư pháp nói rằng, vì khách hàng tại nhiều dự án BĐS luôn "nắm đằng lưỡi" trong quá trình giao dịch mua căn hộ chung cư.

Đồng thời, các ý kiến nói trên cũng hàm ý, sự cảnh giác của người mua chung cư không bao giờ là đủ trước các thủ đoạn đưa họ vào tròng của bên bán.

Liên tiếp các vụ tranh chấp, kiện cáo ở các khu chung cư xảy ra gần đây đã cho thấy, sự "xuống cấp" của quan hệ giữa bên mua và bên bán trong các giao dịch nhà đất. Cùng với đó là quyền lợi của người mua nhà bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Mới đây nhất, cư dân tại khu chung cư Hà Thành Plaza (102 Thái Thịnh, Hà Nội) đã tập trung trước tòa nhà để tiếp tục phản đối chủ đầu tư là Công ty TNHH Nhà nước MTV Xuất nhập khẩu và Đầu tư Hà Nội - Trung tâm Thương mại và Xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội (Genexim), với lý do chủ đầu tư vi phạm nhiều điều khoản trong hợp đồng.

Một trong những lý do được người mua viện dẫn là chủ đầu tư sử dụng tầng kỹ thuật (tầng M) sai công năng, tiêu chuẩn xây dựng trong hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt. Dù Sở Xây dựng đã yêu cầu khắc phục từ hơn 1 năm trước nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện, có thể do Sở Xây dựng chưa ban hành văn bản xử phạt hành chính hoặc chưa có biện pháp cưỡng chế hành chính đối với công trình vi phạm. Sự "nhởn nhơ" này xuất phát từ việc các quy định của pháp luật hiện nay khá đầy đủ để xử lý đối với mỗi hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở, nhưng cơ chế thực thi, mức xử phạt thiếu rõ ràng và chưa đủ mạnh.

Luật sư Vi Văn A, Trưởng văn phòng luật sư số 7, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho biết, hành vi vi phạm kể trên theo Khoản 6, Điều 14, Nghị định 23/2009/NĐ-CP của Chính phủ, mức xử phạt từ 50 - 60 triệu đồng. Trường hợp chủ đầu tư vi phạm về quy định bảo trì công trình xây dựng bị phạt từ 20 - 30 triệu đồng, theo Điều 15 của Nghị định này. Như vậy, dù thanh tra xây dựng vào cuộc và xử lý mạnh tay thì với sai phạm nói trên, chủ đầu tư cũng chỉ bị xử phạt hành chính khá nhẹ.

Với kinh nghiệm xét xử nhiều vụ việc liên quan đến tranh chấp chung cư, một thẩm phán của Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân chia sẻ, những khiếu nại về thay đổi trong thiết kế và xây dựng cần phải được chứng minh là gây ra thiệt hại trực tiếp tới đời sống người dân. Khi đó, tòa án mới có căn cứ để buộc chủ đầu tư phải bồi thường.

Như ở một lý do khiếu kiện khác, người mua nhà tại Hà Thành Plaza cho rằng, chủ đầu tư đã thi công hệ thống đổ rác không đúng thiết kế ban đầu. Vị thẩm phán nọ phân tích, với trường hợp này, người mua nhà phải chứng minh được rằng, việc thiếu hệ thống đổ rác riêng như thiết kế ban đầu gây ô nhiễm môi trường sống, ảnh hưởng sức khỏe của họ.

Cụ thể hơn, cần có kết quả xét nghiệm của trung tâm có uy tín, kết luận rằng môi trường sống của người dân bị ô nhiễm, gây ra bệnh lý cụ thể nào đó mà nguyên nhân là do rác thải không được xử lý đúng cách. Từ đó, tòa án mới có căn cứ để buộc chủ đầu tư phải bồi thường.

Với những trường hợp các hộ dân cư "tố" chủ đầu tư sử dụng vật liệu, trang thiết bị nội thất không đúng theo hợp đồng đã ký, vị thẩm phán nói trên giải thích rằng, người mua nhà cần có đơn khiếu nại ngay từ đầu và cương quyết không nhận bàn giao nhà. Cụ thể, trong trường hợp tại Hà Thành Plaza, vì các hộ dân đã sinh sống tới 6 năm nay nên "lợi thế" đang nghiêng về phía chủ đầu tư.

"Người bán có thể đưa ra lập luận rằng, người mua đã ký vào biên bản bàn giao nhà và chuyển vào sống, tức là chấp nhận nội thất mà họ đã cung cấp. Nếu bị xử phạt hành chính thì họ cũng chỉ mất vài chục triệu đồng, con số đó là quá nhỏ với họ", vị này cho biết thêm.

Luật sư Trần Vũ Hải cho rằng, phần lớn người mua nhà dù có cẩn thận đến mấy cũng khó lường hết các mánh khóe của người bán. Do đó, ông Hải kiến nghị thành lập hiệp hội nhà chung cư, tập hợp các chuyên gia và luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và pháp lý. Theo ông Hải, đây sẽ là đơn vị có chức năng thẩm định chất lượng các công trình nhà chung cư và đưa ra khuyến cáo cho người mua nhà.