Mua bán nợ xấu bất động sản: Vẫn đóng chặt với khối ngoại?

Đối với Việt Nam, hiện nay nguồn lực để xử lý nợ rất hạn chế. Do đó, việc cho phép các nhà đầu tư nước ngoài (NĐTNN) tham gia mua - bán nợ nhằm tạo nguồn lực tốt hơn và giúp một phần đẩy nhanh tiến độ mua-bán nợ.

Cho dù hàng đã có sẵn, chủ trương mua-bán nợ xấu với khối ngoại được chào đón, nhưng với việc sửa lại những quy định với NĐTNN khi tham gia kinh doanh BĐS tại thị trường Việt Nam, thị trường mua-bán nợ với khối ngoại coi như vẫn đóng chặt như trước.

Nợ xấu BĐS ở mức nguy hiểm

Các chuyên gia đánh giá, nợ xấu BĐS nguy hiểm vì ngày càng khó lường và chưa được xử lý hiệu quả. Ông Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia - cho rằng, điều trước tiên là cần thống kê chính xác tình hình nợ xấu do đầu tư BĐS gây ra và có hướng giải quyết nhanh chóng, phù hợp.

Cuối tháng 5.2014, Bộ Xây dựng công bố tổng dư nợ cho vay BĐS là 277.000 tỉ đồng; nợ xấu trong lĩnh vực BĐS mà NHNN công bố trên cơ sở tập hợp các thống kê của các NHTM khoảng 10.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, theo ông Nghĩa, nếu tổng cho vay BĐS vào khoảng 241.000 tỉ đồng thì tổng nợ xấu phải gấp nhiều lần con số mà NHNN công bố. Thậm chí ông còn cho rằng, một “đại gia” BĐS cũng có thể nợ gấp ba lần con số 10.000 tỉ đồng.

"Các NĐTNN vào Việt Nam tìm hiểu rất nhiều, họ được giao cho 50-60 bộ hồ sơ để nghiên cứu mua nợ xấu nhưng rất ít trường hợp được xử lý. Hiện việc xử lý nợ xấu của các NH Việt Nam cứ loay hoay theo kiểu khiêng đi khiêng về giữa “phòng điều trị” và “phòng cấp cứu” nên chưa biết đến bao giờ chữa xong bệnh. Trong khi đó thị trường BĐS sẽ rất khó hồi phục nếu hệ thống NH chưa hoàn toàn khỏe mạnh. Nếu điều này cứ kéo dài, địa ốc sẽ cứ dò đáy đi lên nhưng không tìm được lối thoát" - ông Nghĩa đánh giá.

Trong khi đó, Cty TNHH MTV Quản lý tài sản của các TCTD Việt Nam (VAMC) hiện đang vướng nhiều thủ tục hành chính và bị hạn chế về quyền lực trong mua-bán nợ xấu. Thực hiện chủ trương bán nợ xấu của NHNN, VAMC cho biết, đang xem xét ký hợp đồng với một số NĐTNN, trong đó 2 Cty tư vấn nước ngoài đã khảo sát thực tế để tiến hành mua nợ. Dự kiến, trong quý III/2014, những khoản nợ đầu tiên sẽ được bán ra. Và để đẩy nhanh quá trình xử lý nợ xấu trong thời gian tới, hiện VAMC đã làm việc với nhiều đơn vị mua nợ của nước ngoài, lên danh mục 10 tài sản bảo đảm với tổng giá trị 7.800 tỉ đồng, gồm các dự án chung cư, cao ốc văn phòng, bệnh viện, nhà xưởng, KCN tại TPHCM, Đà Nẵng, Hải Phòng và Hải Dương.

Muốn mua nợ xấu - không dễ!

Hiện nợ xấu của Việt Nam chủ yếu là nợ xấu liên quan đến BĐS. Để xử lý được khối nợ xấu này, bắt buộc phải có bàn tay của NĐTNN. Trong khi đó, Luật Đất đai vẫn chưa cho phép người nước ngoài được sở hữu BĐS. Theo luật này, tổ chức, cá nhân người nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn Việt kiều chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong KCN, KCX... nên không dễ kỳ vọng bán nợ xấu cho NĐTNN. Muốn tham gia thị trường BĐS, NĐT ngoại chỉ có cách liên doanh với DN, cá nhân tại Việt Nam để các tổ chức, cá nhân người Việt đứng ra mua lại các khoản nợ đó mới được.

Mặt khác, VAMC cũng khó có thể bán nợ xấu dưới giá thành đã mua, vì như thế sẽ ảnh hưởng đến tài sản nhà nước. Yếu tố then chốt vẫn là về giá. Thực tế thời gian qua, VAMC đã mua nợ xấu của các NHTM với giá khá cao, giá trị khoảng 80-90%. Như thế, nếu thị trường mua - bán nợ được hình thành chưa hẳn đã hấp dẫn được các NĐTNN.

Bên cạnh đó, VAMC không có đủ quyền lực để thiết lập ngay lập tức chủ quyền của người mua nợ mà phải mất rất nhiều thời gian, cá biệt có trường hợp kéo dài đến hai năm. Các NĐTNN không đủ kiên nhẫn để chờ đợi mặc dù nhiều người, nhiều tổ chức có đủ tiềm lực tài chính để mua lại các món nợ vài chục ngàn tỉ đồng.

Theo quan điểm của ông Lê Xuân Nghĩa, cơ quan xử lý nợ xấu cần phải được trao nhiều quyền lực, cũng như được cấp nhiều "tiền tươi" hơn. Điểm đáng lưu ý là nếu bên mua nợ xấu trả xong tiền thì ngay lập tức phải xác định quyền sở hữu cho chủ mới. Trên thực tế từng có 6 DN được gọi lên mua 6 nhà máy, đã trả xong tiền nhưng gần 3 năm rồi chưa sang được tên. "Điều này làm xói mòn tiềm lực, giết chết NĐT, thị trường xử lý nợ không phát triển được" - ông nói.

"Từ kinh nghiệm của các nước cho thấy, vai trò của NĐTNN trong mua nợ rất quan trọng. Đối với Việt Nam, hiện nay nguồn lực để xử lý nợ rất hạn chế. Do đó, việc cho phép các NĐTNN tham gia mua - bán nợ nhằm tạo nguồn lực tốt hơn và giúp một phần đẩy nhanh tiến độ mua - bán nợ. Mặt khác, việc tham gia của NĐTNN mang tính chuyên nghiệp cao sẽ góp phần tạo dựng, phát triển thị trường mua - bán nợ. Do vậy, Luật Đất đai phải xem xét đến yếu tố cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà, đất". (TS Võ Trí Thành - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý Kinh tế T.Ư)