Mua bán dự án bất động sản, dễ mà không dễ

Năm qua, thị trường mua bán các dự án địa ốc diễn ra sôi động. Nguồn cung rất sẵn, sức cầu cũng không tệ khi nhiều đại gia có tiềm lực mạnh sẵn sàng "ôm hàng". Nhưng để cung - cầu gặp nhau cũng trải qua rất nhiều cản ngại.

Thượng vàng hạ cám

Có thể nói, năm 2014 là giai đoạn thị trường bất động sản phía Nam chứng kiến khá nhiều thương vụ mua bán dự án. Báo cáo mới đây nhất của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết, một trong những điểm mới của thị trường năm qua là xuất hiện làn sóng các nhà đầu tư có năng lực mua lại dự án hoặc hợp tác kinh doanh để tái khởi động các dự án đang gặp khó khăn.

Điển hình là Công ty Novaland (mua lại các dự án Lexington, Galaxi 9, Icon 56, Prince, Tresor, Rivergate, 50 Phan Văn Khỏe quận 6), Công ty Hưng Thịnh (mua lại các dự án Thiên Nam, 12 View, Thới An, 16 Âu Cơ, số 10 Phổ Quang), Công ty Phúc Khang (mua lại dự án Eco Town), Công ty Phát Đạt (mua lại 2 dự án ở quận 1), Công ty An Gia (mua lại các dự án An Gia Garden, An Gia Star, một phần dự án Lacasa), Đất Xanh (mua lại các dự án CT 15, Riverside Garden, Green City…)… Điều này đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu và cung ứng sản phẩm phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của đa số người tiêu dùng.

Theo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, thời gian qua, Hưng Thịnh nhận được nhiều lời mời từ các DN muốn bán dự án. Tuy nhiên, ông Hiền cho rằng, để mua lại một dự án không đơn giản, ngoài các yếu tố như vị trí dự án, giá cả và tính pháp lý, còn có hàng loạt câu hỏi khác cần trả lời như khả năng xoay chuyển dòng tiền, đầu ra sản phẩm... Đặc biệt, với các dự án đang xây dựng dở dang còn liên quan đến các câu chuyện mua lại nợ ngân hàng, giải quyết các vấn đề liên quan đến khách hàng cũ của dự án.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, đại diện các DN đã mua lại thành công khá nhiều dự án bất động sản thời gian qua cho biết, có những thương vụ diễn ra nhanh chóng do hai bên đạt được sự thống nhất và kỳ vọng chung. Song cũng có không ít dự án không thể tiến hành đàm phán, dù  giá hấp dẫn đến đâu.

Thực tế, thời gian qua, có khá nhiều dự án miệt mài chào bán hoặc mời hợp tác đầu tư, nhưng vẫn không tìm được đối tác. Đơn cử, nhiều tháng qua, trên đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức, xuất hiện một bảng thông báo cần tìm đối tác hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án cao ốc văn phòng và căn hộ đã được phê duyệt quy hoạch 1/500.

Qua tìm hiểu, được biết đây là bảng thông báo của CTCP Phát triển hạ tầng và bất động sản Thái Bình Dương (PPI) chào mời đối tác cho dự án từng được đặt tên trước đây là PPI Tower tại phường Hiệp Bình Chánh (quận Thủ Đức). Trước đó, cùng với dự án này, PPI kêu gọi đối tác đầu tư hoặc hợp tác đầu tư Khu phức hợp ven sông Sài Gòn Water Garden có diện tích 2,1 héc-ta cũng tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức và Tập đoàn Đất Xanh đã vào cuộc mua lại dự án này. Riêng dự án PPI Tower, dù PPI miệt mài tìm đối tác nhưng đến nay vẫn chưa có kết quả.

Ngoài PPI, thời gian qua, khá nhiều DN vì không còn đủ sức theo đuổi dự án và buộc phải bán “cắt lỗ”, nhưng việc cắt lỗ thực tế cũng không dễ dàng. Đơn cử như Dự án Thu Tâm STT, quận 9, TP. HCM do CTCP Đầu tư thương mại kinh doanh bất động sản Thu Tâm liên tục chào bán thời gian qua, nhưng đến nay dự án này vẫn chưa tìm được đối tác. Theo đại diện Công ty Thu Tâm, dự án có diện tích 32.500 m2, nằm ở vị trí đắc địa, phía Đông giáp đường vành đai 3, phía Tây giáp Khu đô thị Đông Tăng Long, phía Bắc giáp hành lang trên bờ sông Cây Cấm.

Hay như Dự án Căn hộ Green House (phường Linh Tây, quận Thủ Đức) do CTCP Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam (PV Land) làm chủ đầu tư. Cuối năm 2012, vì không còn khả năng tiếp tục xây dựng, PV Land đã công bố bán tháo dự án này thông qua hình thức đấu giá với mức giá khởi điểm 51 tỷ đồng, chịu lỗ tới 112,3 tỷ đồng so với tổng vốn đầu tư ban đầu, nhưng đến nay dự án vẫn chưa bán được.

Giám đốc một DN có tên tuổi ở TP. HCM cho biết, công ty ông đã từng gặp gỡ đại diện của PV Land để ngỏ ý mua lại dự án này, nhưng kết quả đàm phán không thành công. Dự án Green House có vị trí khá đẹp, mức giá chào bán cũng khá hấp dẫn. Tuy nhiên, khá nhiều đối tác không mua được dự án này vì còn dích dắc giữa các bên về thủ tục pháp lý.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho hay, xu hướng mua bán dự án bất động sản trên thị trường đã diễn ra từ 3 - 5 năm trước. Tuy vậy, hiện tượng này xuất hiện chủ yếu từ các ngân hàng đi “siết” nợ các chủ đầu tư. Sau đó, ngân hàng thành lập một công ty con để rao bán các dự án mà chủ đầu tư không có khả năng trả nợ, đang tiến hành dở dang cho một chủ đầu tư khác. Từ đầu năm 2014 đến nay, xu hướng này lại sôi động hơn với các vụ mua bán, hợp tác thực sự, mang lại lợi ích cho cả hai bên. Theo ông Đực, việc các chủ đầu tư lớn như Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh… mua lại các dự án dở dang đã làm thị trường trở nên sôi động.

Ông Đực đánh giá, các DN này đã lựa chọn hướng đi khôn ngoan khi mua lại các dự án vừa phải, phát triển thành các sản phẩm phù hợp với túi tiền của người bình dân. Tuy vậy, một trong những chủ đầu tư chuyên đi mua lại dự án cho rằng, không phải dễ dàng thành công từ việc mua lại dự án. Có những dự án, chủ đầu tư trong vai người đi mua lại cũng không đủ mạnh về tài chính, nên mua hoặc hợp tác đầu tư và rót vốn theo kiểu “nhỏ giọt”. Từ đó, cả hai bên đều đuối sức, bỏ cuộc, còn dự án thì tiếp tục “bất động”.

Sẽ có làn sóng mua bán dự án mới

Theo thống kê, đến thời điểm hiện tại, TP. HCM có hơn 1.400 dự án bất động sản, trong đó có tới 689 dự án tạm ngưng triển khai và 85 dự án nằm trong diện phải thu hồi chủ trương đầu tư… Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, chỉ tính riêng “đống” dự án này, nhu cầu chuyển nhượng lại để thu hồi vốn của các DN là vô cùng lớn. Tuy nhiên, thời gian qua, do quy định khắt khe về việc chuyển nhượng dự án, đã khiến nhiều chủ dự án muốn chuyển nhượng cũng khó thực hiện.

“Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 về việc chuyển nhượng dự án, một dự án muốn được chuyển nhượng phải được giải phóng đền bù xong 100%, phải được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, phải đóng xong tiền sử dụng đất và phải làm xong hạ tầng. Trong khi đó, để dự án hoàn thiện các bước này là không đơn giản và tốn chi phí cực lớn. Chính vì vậy, nhiều DN không đủ năng lực tài chính tiến thoái lưỡng nan, làm không nổi, nhưng chuyển nhượng cũng không được”, ông Châu nói và cho biết, khả năng sắp tới, xu hướng chuyển nhượng dự án sẽ bước vào một chu kỳ mới khi quy định chuyển nhượng dự án được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 tới đây thoáng hơn khi DN chỉ cần có “đất sạch” là được phép chuyển nhượng.

Vẫn theo ông Châu, quy định mới này chắc chắn sẽ tác động mạnh đến thị trường M&A bất động sản, góp phần làm giảm hàng tồn kho. Bởi một khi Luật cho phép chuyển nhượng dự án tự do giữa các nhà đầu tư với nhau, nghĩa là sẽ có một sự chuyển giao dự án giữa những nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính, thiếu tính chuyên nghiệp cho các nhà đầu tư có tiềm lực, chuyên nghiệp để triển khai dự án, góp phần lưu thông hàng hóa, giải quyết các dự án đang tạm ngưng, có lợi cho thị trường, kể cả với các dự án đã thu hồi chủ trương đầu tư.