Mua bán bất động sản bằng cách mua bán công ty

Trong hai năm trở lại đây khi thị trường bất động sản trong giai đoạn khó khăn, nhiều chủ dự án bất động sản có nhu cầu cơ cấu lại vốn đầu tư nên tìm cách chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án bất động sản. Một số chuyển nhượng theo thủ tục do pháp luật về kinh doanh bất động sản quy định, một số theo thủ tục mua lại doanh nghiệp hay mua bán phần vốn góp của doanh nghiệp sở hữu dự án bất động sản hay công trình xây dựng.

Muốn chuyển nhượng được dự án bất động sản và công trình xây dựng (có thể là công trình chưa hoàn thiện hoặc đã hoàn thiện) theo các quy định về kinh doanh bất động sản thì phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật về mức độ phát triển dự án và phải thực hiện một số các thủ tục hành chính tương đối phức tạp. Rủi ro trong việc đáp ứng các điều kiện và thủ tục này khá cao. Do đó, để an toàn hơn, các doanh nghiệp thường lựa chọn hình thức khác, như thông qua hình thức mua lại doanh nghiệp hay mua phần vốn của doanh nghiệp.

Điều kiện, thủ tục quá phức tạp

Ví dụ, muốn chuyển nhượng dự án nhà ở, phát triển đô thị, các doanh nghiệp sẽ phải tuân thủ các điều kiện riêng biệt áp dụng đối với dự án loại này theo quy định của các luật về kinh doanh bất động sản, nhà ở và đất đai, như đã giải phóng mặt bằng (một phần hoặc toàn bộ) và đã có công trình kỹ thuật hạ tầng tương ứng... Trong khi đó, họ có thể đang ở trong tình trạng thiếu vốn nên không thể đền bù cho việc giải phóng mặt bằng hoặc xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật đáp ứng được các điều kiện chuyển nhượng. Chủ đầu tư mới (bên mua) cũng phải đáp ứng một số điều kiện như phải chứng minh về năng lực tài chính, kinh nghiệm... để tiếp tục thực hiện dự án. Đây cũng là rào cản khó đoán định.

Bên cạnh đó, thủ tục chuyển nhượng dự án cũng là một vấn đề thách thức. Theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, xây dựng, nhà ở và đất đai thì thủ tục chuyển nhượng này tương tự như thủ tục xin phê duyệt dự án bất động sản mới. Bên mua và bên bán đều phải thực hiện các bước thủ tục với cơ quan cấp phép đầu tư, xin ý kiến thẩm định của các sở, ban, ngành ở địa phương... Bỏ qua các “yếu tố tiêu cực” của việc “gặp gỡ lại các cơ quan cấp phép, cho ý kiến thẩm định”... thì chỉ riêng việc thực hiện thủ tục này cũng sẽ rất mất thời gian. Theo phản ánh từ thực tiễn, thời gian để hoàn thành các thủ tục này và có quyết định chấp thuận việc chuyển nhượng có thể kéo dài từ sáu tháng đến hàng năm. Thủ tục này mang nặng “tính xin cho” nên khá rủi ro cho cả hai bên mua và bán. Hơn nữa, mỗi dự án bất động sản, công trình xây dựng (dù chưa hoàn thành hay đã hoàn thành) đều có những đặc điểm riêng biệt về việc triển khai dự án, cấu trúc sở hữu, tài chính, phân chia lợi nhuận, cam kết với địa phương... đòi hỏi người mua và người bán phải có những hành động thích hợp từ trước cho tới tận sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng. Trong khi đó, các quy định pháp luật, thủ tục pháp lý dường như coi mỗi dự án, công trình xây dựng là một loại hàng hóa (một dạng sản phẩm) với những đặc điểm cố định nên đã tạo nên những hạn chế trong giao dịch. Bên mua và bên bán sẽ có những quan ngại khi dự án, công trình đã được chuyển nhượng (sang tên) mà những điều kiện về thanh toán của bên mua, cam kết với bên thứ ba của bên bán... có thể vẫn đang dang dở. Do vậy, các bên không muốn thực hiện theo hình thức chuyển nhượng này.

Việc chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp thì đơn giản hơn nhiều về cả thủ tục và các điều kiện chuyển nhượng. Các doanh nghiệp muốn chuyển nhượng vốn chỉ cần phải lưu ý tới điều kiện ngành nghề kinh doanh theo cam kết WTO nếu bên mua là nhà đầu tư nước ngoài. Các doanh nghiệp có thể tự đặt ra các điều kiện để ràng buộc lẫn nhau nhằm bảo đảm giao dịch thành công, như kiểm tra tình hình thực tế của dự án, công trình (thủ tục due dilligent) mà không phải e ngại quá vào việc cho phép của các cơ quan nhà nước. Rủi ro của việc không được chấp thuận cho chuyển nhượng vốn là rất thấp và có thể dự đoán được. Thủ tục hành chính để chuyển nhượng vốn khá đơn giản và thường hoàn thành trong khoảng 2-3 tuần.
Ưu điểm về thuế

Một vấn đề cần lưu ý là khoản thuế và nghĩa vụ đóng góp với Nhà nước của mỗi hình thức chuyển nhượng cũng là các lý do. Việc chuyển nhượng dự án hay công trình xây dựng có thể phát sinh thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp hay lệ phí trước bạ trong khi việc chuyển nhượng phần vốn góp chỉ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp nếu có phát sinh lãi từ hoạt động chuyển nhượng. Điều này mang lại một khoản lợi không nhỏ cho các nhà đầu tư.

Việc mua bán tài sản thông qua hình thức mua bán doanh nghiệp để “tiết kiệm” thuế là phổ biến trên thế giới, không chỉ ở Việt Nam. Một số dự án bất động sản ở Việt Nam được các nhà đầu tư nước ngoài mua đi bán lại nhiều lần tại nước ngoài (thông qua hình thức mua lại công ty - chủ đầu tư dự án) mà Nhà nước Việt Nam không thể thu được thuế và không thể kiểm soát được nguồn gốc của chủ sở hữu dự án, công trình. Mục tiêu của việc kiểm soát nguồn gốc chủ sở hữu là vì các trách nhiệm liên quan của chủ thể này đối với dự án, công trình như: trách nhiệm bảo hành, bảo trì công trình xây dựng, trách nhiệm rủi ro đối với bên thứ ba hay với người sử dụng, trách nhiệm xử lý dự án, công trình khi có sự kiện bất khả kháng hay thậm chí là trách nhiệm về an ninh quốc gia...

Để quản lý hoạt động đầu tư trong lĩnh vực bất động sản bao gồm cả việc kiểm soát các hoạt động chuyển nhượng thì nên có một giải pháp tổng thể và đồng bộ, như tăng cường kiểm soát việc thực hiện các dự án bất động sản, cho phép chuyển nhượng các dự án (từ một phần hoặc toàn bộ) với các điều kiện và thủ tục rõ ràng để ràng buộc các bên tham gia cam kết thực hiện dự án, đề xuất các mức thuế hợp lý đối với hoạt động chuyển nhượng dự án để khuyến khích doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng theo hình thức này.
Pháp luật về nhà ở và xây dựng cũng nên đặt thêm các điều kiện ràng buộc trách nhiệm của chủ dự án đối với dự án hoặc công trình xây dựng đối với bên thứ ba hay người sử dụng, cư dân cũng như các điều kiện và trách nhiệm về quản lý và sử dụng công trình của chủ dự án. Cho dù dự án, công trình có được chuyển nhượng dưới hình thức nào thì quyền lợi của người dân, bên thứ ba cũng không bị ảnh hưởng nhiều. (LS. Nguyễn Hưng Quang - LS. Trần Thanh Huyền)