Mơ hồ nhu cầu nhà ở xã hội

Phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) là chủ trương đúng đắn. Tuy nhiên thực tế đã cho thấy nhiều bất cập. Nhiều dự án chuyển đổi sang NƠXH hiện vẫn đang trong tình trạng đắp chiếu, nhà thu nhập thấp bị trả hàng loạt đặt ra những vấn đề cần nhìn nhận lại bài toán cung cầu cho phân khúc nhà ở này.

Có nhiều quan điểm khác nhau về quan hệ cung – cầu NƠXH trong vài ba năm tới. Nhiều chuyên gia lo ngại việc hàng loạt dự án NƠXH mới được phê duyệt, cùng với lượng tồn kho hiện tại của nhà thu nhập thấp sẽ đẩy phân khúc căn hộ giá rẻ vào tình trạng bội thực nguồn cung. Trái ngược với quan điểm này, một số ý kiến cho rằng lượng người khó khăn về nhà ở tại các đô thị rất lớn. Thống kê cụ thể nhu cầu NƠXH một số địa phương như sau: Hà Nội cần hơn 110 nghìn căn; TP.HCM 134 nghìn căn; Bình Dương 104 nghìn căn, Đồng Nai 95.000 căn…Và với nhu cầu lớn như vậy khó có chuyện dư thừa NƠXH.

Theo chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân - Giảng viên bộ môn BĐS, Trường Đại học Kinh tế Tài chính TP.HCM - phát triển NƠXH là chủ trương đúng đắn của nhà nước. Tuy nhiên, đối tượng được hưởng chính sách ưu tiên này cần được mở rộng. Về nhu cầu NƠXH, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân cho rằng số người khó khăn về nhà ở chỉ là một yếu tố để đánh giá tiềm năng phân khúc nhà ở giá rẻ. Ngoài ra, còn phải xem xét họ có khả năng thanh toán hay không? Số liệu đóng thuế thu nhập cá nhân là cơ sở tham khảo để biết số lượng người có khả năng vay được vốn mua NƠXH. Hơn nữa, khó khăn về nhà ở, có khả năng thanh toán không có nghĩa là họ sẽ mua những căn hộ cung cấp ra thị trường trong 2 – 3 năm tới. Mặt khác, hiện nay, thị trường đã có những chuyển biến từ dự án thương mại được chuyển sang dự án NƠXH. Để làm được điều này, hiệu chỉnh tất cả các giấy phép phải mất ít nhất từ 1 đến 2 năm. Bên cạnh đó thời gian thi công cũng ít nhất mất khoảng 3, 4 năm. Như vậy có nhanh đi chăng nữa cũng 4 đến 5 năm thì những dự án NƠXH mới được bàn giao cho khách hàng. Hiện theo những nguồn dữ liệu thống kê cho thấy tồn kho căn hộ trên thị trường đến vài chục nghìn căn, như vậy để giải phóng số hàng căn hộ “tồn” này cần chung tay của các cấp, các chuyên gia vạch ra hoạch định để trình chính phủ có một phương án hữu hiệu nhất để đẩy và kéo thị trường BĐS quay đầu lại như kỳ vọng. Song song đó, cơ quan có thầm quyền cần phải nghiên cứu xem xét đánh giá 1 cách thận trọng, nên chăng cần có những chính sách ưu đãi đặc biệt đối với những dự án mà chủ đầu tư có tâm huyết xây dựng NƠXH.

Bên cạnh NƠXH, người dân hoàn toàn có thể lựa chọn mua nhà ở thương mại giá rẻ, nhất là trong bối cảnh giá bán đã xích lại gần nhau. Do đó, đối tượng đủ điều kiện mua NƠXH vẫn có thể lựa chọn những dự án khác đáp ứng tốt nhất nhu cầu và khả năng của mình. Ông Nguyễn Vĩnh Trân – Phó Tổng Giám đốc Công ty CPĐT Nam Long, một doanh nghiệp điển hình cho phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ với dòng sản phẩm Ehome - cho biết, tháng 8/2012, Nam Long mở bán Ehome 3 và trong một thời gian ngắn 100% sản phẩm đưa ra đã được tiêu thụ hết trong tình hình thị trường rất khó khăn. Hiện tại, Ehome 3 đang bàn giao sớm 1 tháng so với dự kiến. Tiếp đó, dự án Ehome 4 được đưa ra thị trường cũng nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng. Điều này cho thấy giá cạnh tranh, nhiều tiện ích, giao dịch đơn giản, không bị hạn chế chuyển nhượng cũng như đối tượng mua bán là những lý do khiến nhà ở thương mại vừa túi tiền đang hút khách chứ không phải NƠXH.

Theo CBRE, trong tình hình kinh tế chưa khả quan, hàng loạt các doanh nghiệp đã phá sản và các doanh nghiệp còn lại vẫn đang phải vất vả chống chọi với khủng hoảng, thu nhập của người lao động đa phần không có gì chắc chắn trong tương lai gần cũng như khó có khả năng tích lũy cho bản thân. Như vậy, về cá nhân đối tượng có thu nhập trung bình, họ sẽ khó có nguồn thu để đáp ứng được nhu cầu mua nhà, mặc dù nhu cầu đó là rất lớn. Về khía cạnh hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình, ngân hàng là đơn vị đóng vai trò chính. Tuy nhiên, với tình hình hiện nay, các cơ chế tín dụng, nguồn vốn cũng như lãi suất… chưa thể là yếu tố thuận lợi cho người mua nhà, đặc biệt với đối tượng có thu nhập trung bình. Do đó phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập trung bình khó có thể tăng cao trong tương lai gần, mặc dù nó vẫn là phân khúc hứa hẹn nhất trong các phân khúc của bất động sản.

Câu chuyện cung – cầu thực tế trên thị trường bất động sản đối với NƠXH nói riêng và nhà ở cho người thu nhập trung bình nói chung đang đặt ra những vấn đề không đơn giản cho các nhà quản lý. Để giải quyết bài toán này không dừng lại ở việc phê duyệt dự án nào thành NƠXH mà phải gắn với quy hoạch, kế hoạch phát triển đồng bộ theo từng giai đoạn ở mỗi khu vực.