Mở cửa người nước ngoài mua nhà: Thêm kênh giải cứu thị trường

Người nước ngoài có thể được sở hữu nhà tại Việt Nam không hạn chế số lượng, chỉ cần được cấp visa có thời hạn 3 tháng trở lên, đã trở thành chủ trương “nóng” nhất nửa đầu tháng 8. Trong bối cảnh phân khúc cao cấp trên thị trường bất động sản (BĐS) gần như ách tắc, chính sách này được phê duyệt sẽ là chìa khóa mở toang cánh cửa, đón nguồn vốn ngoại vốn dĩ bị hạn chế lâu nay, giúp khơi thông thị trường BĐS.

Rộng cửa

So với Nghị quyết 19 thí điểm cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, quy định mới có thể coi thoáng hơn rất nhiều. Đặc biệt những rào cản, thủ tục khắt khe, bất cập trước đây như vấn đề chuyển nhượng, sở hữu, điều kiện để được mua nhà… đều được hóa giải.

Mở rộng cửa cho người nước ngoài là cần thiết để kích cầu thị trường. Hơn nữa, Việt Nam đang mở cửa, kêu gọi đầu tư nước ngoài, Nhà nước cũng cấp phép đầu tư các khu đô thị lớn hàng trăm ha cho người nước ngoài, thậm chí dự án hàng trăm triệu USD vẫn được sang nhượng, trong khi lại hạn chế người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam là bất hợp lý. GS. Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp FDI

Trước đây để được sở hữu nhà, người nước ngoài phải có những điều kiện như phải có thẻ thường trú 1 năm trở lên; phải là người hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có bằng đại học; kết hôn với công dân Việt Nam; có đóng góp cho đất nước Việt Nam và được Chủ tịch nước tặng Bằng khen; chỉ được dùng để ở, không được cho thuê…

Nay những chính sách mới đã mở ra rất nhiều, theo đó người nước ngoài có thị thực vào Việt Nam từ 3 tháng trở lên sẽ được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam, không giới hạn trong đối tượng nhà đầu tư hay cấp quản lý, lãnh đạo. Không chỉ dừng lại ở đối tượng cá nhân, Bộ Xây dựng đề nghị bổ sung thêm các quỹ đầu tư, ngân hàng, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam cũng được mua và sở hữu nhà ở.

Quy định mới cũng cho phép cá nhân nước ngoài được tự mình hoặc hợp tác với chủ đầu tư (bên bán nhà ở) cho thuê, khai thác, sử dụng nhà ở đã mua (cho thuê để ở hoặc sử dụng vào mục đích khác mà pháp luật không cấm). Việc cho thuê hoặc hợp tác để khai thác, sử dụng nhà ở phải đăng ký với cơ quan quản lý nhà ở địa phương, nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật.

Cho phép người nước ngoài được bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn 12 tháng, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở. Trường hợp bán nhà ở trước thời hạn 12 tháng phải nộp thuế thu nhập gấp 2 lần so với mức phải nộp theo quy định hiện hành.

Đối với thời hạn sở hữu, có 2 phương án được đưa ra: cho phép sở hữu 50 năm, gia hạn tiếp thêm 1 lần 50 năm và cho phép sở hữu 70 năm không gia hạn (Nghị quyết 19 có thời hạn là 50 năm). Nếu như quy định trước đây chỉ giới hạn ở căn hộ chung cư, đề xuất của dự thảo nới lỏng thêm nhà ở gắn liền với đất không quá 500m2. Người nước ngoài cũng có thể không bị hạn chế số lượng nhà ở tại Việt Nam.

Theo xu thế hội nhập

Cách đây 5 năm, việc ban hành Nghị quyết 19 thí điểm cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được xem là một bước đột phá và tạo ra những kỳ vọng về sự biến chuyển mạnh mẽ cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, những quy định khắt khe cùng với sự thận trọng quá mức đã khiến số lượng người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam rất thấp.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, kể từ khi thực hiện Nghị quyết 19 (năm 2009) đến nay mới có 126 trong 80.000 người nước ngoài (không bao gồm kiều bào) hiện sống và làm việc ở Việt Nam mua nhà. Phần lớn trong số đó là kết hôn với công dân Việt Nam, số còn lại có đầu tư trực tiếp vào Việt Nam hoặc giữ vị trí quản lý trong doanh nghiệp được thành lập tại Việt Nam. Số lượng doanh nghiệp nước ngoài mua căn hộ cũng chỉ vỏn vẹn con số 25.

Theo nhiều chuyên gia BĐS, nguyên nhân của những con số khiêm tốn này là Việt Nam đã mở “cửa chính” nhưng lại rào thêm rất nhiều “cửa phụ” phía trong, khiến những ai muốn sở hữu nhà cũng phải nản lòng. Ngoài giá nhà đất đắt đỏ khiến hầu hết tổ chức nước ngoài vẫn ưa chuộng hình thức thuê hơn là mua căn hộ, các rào cản từ các chính sách cũng không ít.

Thí dụ, cấm chuyển nhượng/bán nhà ở trong vòng 12 tháng kể từ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp nhất; không được cho bên thứ 3 thuê và không được sử dụng nhà ở làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác. Các doanh nghiệp nước ngoài không được cho thuê căn hộ, thậm chí trong thời gian căn hộ bị bỏ trống do nhân viên không ở Việt Nam…

Trên thực tế, với những chính sách khá “rắn” trên, Việt Nam là nước chậm chân trong việc mở cửa cho người nước ngoài mua nhà. Theo một nghiên cứu của Ngân hàng Thụy Sĩ Credit Suisse, một số nước tại châu Á đã có những thay đổi đáng kể từ khi áp dụng chính sách khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài vào, giúp cải thiện thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Tại Singapore, người nước ngoài được mua nhà thương mại không hạn chế, chỉ không được mua nhà xã hội. Không hạn chế người nước ngoài sở hữu căn hộ, Singapore còn mở rộng luật về sở hữu BĐS cho người nước ngoài và cho phép họ được mua cả biệt thự gắn liền với đất ở những khu vực được quy hoạch (biệt thự đất nền tại đảo Sentosa). Người nước ngoài mua nhà bị đánh thuế hàng năm tùy theo giá trị căn nhà.

Theo ước tính những năm gần đây, mỗi quý tại Singapore có 1.000-2.000 giao dịch mua nhà của người nước ngoài. Theo thống kê của Coldwell Banker Singapore, trong giai đoạn 2010-2012 tỷ lệ người Việt mua nhà ở Singapore đã chiếm khoảng 3,2% giao dịch BĐS của quốc đảo này. Hồng Công và Malaysia cũng có chính sách và thành công tương tự Singapore khi mở rộng cửa cho người nước ngoài mua nhà. Malaysia chỉ quy định về giá tối thiểu của căn hộ mà người nước ngoài có thể mua.

Đặc biệt, gần đây, Malaysia còn có chương trình Malaysia My Second Home (MM2H) - một chương trình định cư quốc tế - cho phép người nước ngoài sống tại đây với visa lên tới 10 năm, với một số điều kiện nhất định. Hoặc mới đây nhất, số liệu do tập đoàn kinh doanh BĐS Knight Frank công bố ngày 3-8 cho thấy nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu đến từ Singapore, Trung Quốc, Hồng Công và Malaysia, đang làm bùng nổ thị trường BĐS London (Anh) khi thâu tóm tới 75% số lượng nhà và căn hộ mới được rao bán trong năm 2012.

Không đặt kỳ vọng quá cao

Mặc dù rất lạc quan trước những chính sách thoáng của Nhà nước sẽ thu hút được lượng lớn người nước ngoài mua nhà ở phân khúc cao cấp - phân khúc thị trường còn ứ đọng nhiều nhất - nhưng nhiều chuyên gia BĐS cũng cho rằng không nên xem đây là lối thoát chính cho thị trường. Bởi lẽ, sẽ không có chuyện người nước ngoài ào ạt đổ vào mua nhà ngay sau khi được mở cửa.

Không có lý do gì để không cho người nước ngoài mua nhà, mua đất. Hiện chúng ta đã có Nghị quyết 19 của Quốc hội và Nghị định 21 của Chính phủ về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, các quy định nhìn chung vẫn khắt khe, chưa tạo điều kiện cho người nước ngoài, kiều bào mua nhà gắn liền với đất hoặc mua từ 2-3 căn trở lên. Ông Vũ Xuân Thiện, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng

Trên thực tế, qua 3 năm trầm lắng, sức hút từ phân khúc cao cấp trên thị trường BĐS không còn nhiều và so với một số thị trường lân cận vốn dĩ đã mở cửa cho người nước ngoài từ rất lâu như Singapore, Malaysia hay Hồng Công, độ hấp dẫn từ thị trường BĐS Việt Nam khá hạn chế.

Điển hình như Hà Nội, dù có đến hàng ngàn m2 căn hộ tồn kho nhưng theo thống kê của Tổng cục Thống kê giữa năm ngoái, số lượng người nước ngoài (bao gồm kiều bào) sở hữu nhà chỉ có 4 người, trong đó chỉ duy nhất 1 công dân nước ngoài (Cộng hòa Czech) sở hữu nhà tại Hà Nội.

Theo ông Leon Cheneval, Phó Giám đốc CBRE Việt Nam, người nước ngoài đang sống và làm việc tại Việt Nam sẽ rất thận trọng với việc mua nhà ở đây bởi 2 nguyên do chính. Thứ nhất, do chính sách sở hữu đất đai tại Việt Nam chưa rõ ràng. Thứ 2, do giá BĐS tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM - nơi có nhiều người nước ngoài sống và làm việc - cao hơn rất nhiều so với các quốc gia lân cận như Thái Lan (6,3 lần), Singapore (5,2 lần). Điều này khiến hầu hết người nước ngoài sống tại Việt Nam lựa chọn giải pháp thuê thay vì mua nhà.

Bên cạnh đó, một nỗi lo cũng được các chuyên gia cảnh báo. Đó là cần có cái nhìn đồng bộ từ trung hạn đến dài hạn cho chính sách này, đặc biệt là vấn đề quản lý, an ninh, không thể để đến lúc nảy sinh những bất cập mới tính, bởi những chính sách dành cho người nước ngoài sẽ phức tạp và có ảnh hưởng lớn hơn nhiều so với công dân trong nước.

DiaOcOnline.vn - Theo Sài gòn đầu tư tài chính