Mở cửa cho vay tiêu dùng địa ốc: Cứu người - cứu mình ?

Nhiều ngân hàng thương mại (NHTM) đã lên kế hoạch cho vay trở lại đối với địa ốc tiêu dùng sau khi 4 nhóm địa ốc được đưa ra khỏi rổ tín dụng phi sản xuất. Tuy nhiên, trên thực tế các chương trình này đang cho thấy một mục tiêu “được đồng nào hay đồng ấy” của các NHTM chứ không kỳ vọng sẽ đóng góp lớn vào tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống trong 2 tháng cuối năm.

Được tin Ocean Bank cho vay địa ốc tiêu dùng với lãi suất 19%/ năm, anh Nguyễn H., một cán bộ công chức ngành truyền thông lập tức tham khảo hồ sơ vay vốn. Anh H. cho biết gia đình anh, 2 vợ chồng và 2 con đang tuổi học phổ thông đã phải đi thuê nhà nhiều năm nay và đang nhắm đến một căn hộ chung cư giá rẻ khoảng từ 1,5 tỉ - 1,7 tỉ đồng ở khu vực Bình Thạnh, Phú Nhuận (TP HCM).

Lãi suất giảm nhưng không đáng kể

Tuy nhiên, 2 vợ chồng chỉ mới tích góp được 500 triệu đồng và để mua được căn hộ như vậy phải vay thêm ít nhất 800 triệu đồng, phần thiếu tiếp tục mượn thêm bè bạn, gia đình. Nhưng khi anh H. trao đổi với nhân viên tư vấn tín dụng thì “tá hỏa” vì thấy cách gì anh cũng không đủ trả lãi 800 triệu đồng cho khoản vay thời hạn 10 năm, nếu thế chấp chính căn hộ dự định mua. Bởi chỉ tính lãi vay hàng tháng anh đã phải trả xấp xỉ 8 triệu đồng, chưa cộng gốc. Ngược lại, nhân viên tư vấn cũng cho biết anh không đủ điều kiện để vay tín dụng, vì thu nhập chung của hai vợ chồng chỉ đạt 13 triệu đồng/ tháng, trừ đi chi phí sinh hoạt thì không còn bao nhiêu. Hơn thế, căn hộ chung cư anh định mua 1,7 tỉ đồng, theo nhân viên tư vấn thông thường được NH định giá bằng khoảng ½ giá thị trường, kế tiếp là khách hàng chỉ được vay tối đa khoảng 60% giá trị tài sản thế chấp trên mức định giá của NH. Tức anh sẽ chỉ được vay tối đa 500 triệu đồng/ thế chấp căn hộ 1,7 tỷ đồng.

Anh H. cũng cho biết đã đi gõ cửa nhiều ngân hàng trong những ngày qua, nhưng theo khảo sát của anh thì cho dù có nhiều chương trình nới cho vay tiêu dùng địa ốc, hầu hết các NH vẫn giữ chính sách khá giống nhau: Mức giải ngân cho vay mua nhà, sửa chữa nhà có chứng minh được nguồn trả từ tiền lương, tiền công thấp, chỉ ở hạng mức vài trăm triệu đồng, tương đương với một hợp đồng tín chấp tiêu dùng của một số tổ chức tài chính đang triển khai trên thị trường. Ngoài ra, mức lãi suất cho vay dạng này thường dao động từ 20-22% chưa tính các loại phí, trong đó chỉ riêng phí quản lý tài sản cộng thêm khoảng 4% là lãi suất thực vay đã lên tới ít nhất 24%.

Trên thực tế, một số nhà băng hiện đã điều chỉnh lãi suất xuống thấp hơn so với mức bình quân cho vay tiêu dùng 25% - 26%. Lãi suất cho vay mua nhà, sửa chữa nhà ở Techcombank đang khoảng 23%/năm, ưu đãi hỗ trợ cho khách hàng vay mua căn hộ mà Techcombank ký liên kết. ABBank có chương trình “Dễ dàng vay vốn, Sở hữu căn nhà mơ ước” trả lãi và nợ gốc hàng tháng với mức lãi khoảng 24%/năm...

Nhìn chung, nếu so với 1 tháng trước đây thì lãi suất cho vay địa ốc tiêu dùng đã điều chỉnh giảm nhưng thực sự không đáng kể, gần như chỉ ở mức khoảng 2% và các NH đều không mở rộng cửa cho mọi đối tượng vay.

Ai hưởng lợi?

Người vay có nhu cầu thực thì không hề dễ vay, và NH cho vay cũng không hê “dễ dãi” cung ứng vốn. Vậy các chương trình giảm lãi suất tiêu dùng địa ốc được đề ra ngay sau thời điểm nới van tín dụng tiêu dùng sẽ giúp chủ thể các NH đạt được những mục tiêu nào?

Bên cạnh những mục tiêu tích cực như đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng, khai thác khách hàng có nhu cầu thực vay và đảm bảo khả năng hoàn trả nợ, chuyên gia kinh tế Huỳnh Bửu Sơn cho rằng, giảm lãi suất, hỗ trợ vay vốn sẽ là một trong mục tiêu “tối thượng” được các NH sử dụng để giãn nợ cho các khách hàng đang “chết chìm” vì chính các khoản vay từ NH để đầu tư địa ốc thời gian qua. Ông Sơn cho biết, mặc dù NHNN đã quy định rất rõ các đối tượng được thoát khỏi “rổ” tín dụng phi sản xuất nhưng khi ứng dụng vào thực tiễn thì chỉ có các NH mới là đơn vị thẩm định trực tiếp các điều kiện, hồ sơ của đối tượng vay vốn, và NHNN chỉ giám sát trên báo cáo của các NH nên không loại trừ khả năng các hồ sơ đã được “làm đẹp”. Theo kinh nghiệm của ông, những điều kiện như chứng minh nguồn thu nhập, chứng minh nguồn chi trả các khoản nợ bằng lương, bằng tiền công... không phải là điều kiện quá khó và các đối tượng không lách được. Thậm chí, một số chủ đầu tư BĐS còn sáng tạo ra “chiêu thức” mới là lập hồ sơ mua bán căn hộ cho chính... nhân viên của mình, nhân viên dùng hồ sơ đó, kèm theo hoàn thiện các điều kiện để vay vốn và... góp vốn lại cho chủ đầu tư nhằm đáo nợ NH. Trường hợp này có thể là hy hữu nhưng theo ông Sơn không phải không có, và cũng không phải là quá cá biệt.

Một nguồn tin trên thị trường tín dụng còn cho biết có nhiều “đại gia” BĐS góp vốn liên doanh liên kết với nhà đầu tư nước ngoài nhưng thời gian qua do thị trường quốc tế gặp khủng hoảng, các ký kết chỉ thể hiện trên “giấy” mà không được giải ngân, do đó để tiếp tục triển khai các dự án, nhiều “đại gia” đã phải vay vốn NH thông qua một số DN đang có dự án BĐS chuẩn bị chào bán hoặc sắp hoàn thiện trước ngày 1/1/2012, thuộc nhóm đối tượng được đưa ra khỏi rổ phi sản xuất. Dĩ nhiên, các khoản vay “nóng” qua trung gian DN này có lãi suất chung cuộc còn cao hơn cả lãi suất tiêu dùng đang phổ biến của thị trường. Và đó chính là “mầm họa” không chỉ cho DN BĐS mà còn cho cả hệ thống tín dụng trong năm tới 2012, nếu DN chịu hết nổi khả năng trả nợ trước khi lãi suất giảm xuống.

Một số nhân viên tư vấn tài chính của các tổ chức tín dụng còn cho biết có nhiều chiêu thức khác để “lách” các quy định của NHNN, khiến đối tượng vay vốn là khách hàng cá nhân cũng có thể quy tụ thành một mối mà người vay sau cùng là khách hàng tổ chức, là chủ đầu tư, mà NHNN không dễ để “sờ” được, hoặc khi muốn “sờ” thì hợp đồng cũng đã đáo hạn và chuyển sang địa chỉ tín dụng mới.

Một chuyên gia kinh tế lý giải, không khoanh nợ, giãn nợ, không hỗ trợ khách hàng đáo nợ các khoản vay đầu tư địa ốc thời gian qua, thì vào thời điểm cuối năm, các NHTM sẽ trở thành “con tin” của chính các dự án địa ốc. “Hiện nay, lạm phát vẫn đang ở mức 2 con số và theo số liệu chính thức của Chính phủ thì ở khoảng 18% cho cả năm 2011, với lạm phát này chắc chắn không có NH nào cho vay tiêu dùng dưới 19%, thậm chí ngay cả ở mức 19% là họ đã gánh nhiều nguy cơ rủi ro và buộc phải trích lập dự phòng rủi ro cao, dẫn đến thu hẹp lợi nhuận, thậm chí lỗ. Kinh doanh NH mà để thua lỗ trong bối cảnh “nhạy cảm” và đang tái cấu trúc hệ thống như hiện nay, chẳng khác nào NH tự “đưa mình vào rọ”, vì vậy các NH sẽ phải cân đối tài sản một cách “an toàn”. Còn ở phía người tiêu dùng, với lãi suất 19%, liệu có bao nhiêu người sẽ đủ can đảm vay để mua nhà, nếu đó không phải là những có thu nhập trên dưới 30 triệu đồng/ tháng? Theo khảo sát thì 80% dân số VN chỉ có mức thu nhập bình quân dưới 10 triệu đồng/ tháng”.

Khơi lại mối liên thông

Trao đổi với phóng viên DĐDN, lãnh đạo nhiều nhà băng cổ phần cũng thừa nhận chủ yếu các chương trình giảm lãi suất vay mua BĐS hiện nay đều được các nhà băng ưu tiên cho khách mua dự án bất động sản do họ đã ký liên kết tài trợ vốn. Đây là cách để khơi lại mối liên thông giữa BĐS, NH, mà chủ yếu là thông kênh BĐS trên cơ sở các NH có thể kiểm soát được tình hình nợ vay. Khi NH hỗ trợ cho khách hàng vay BĐS, chủ đầu tư sẽ có nguồn tiền để trả nợ ngân hàng, dự án không bị ách tắc, các khoản nợ không rơi vào nợ xấu và đối tượng nợ cũng sẽ được hoán đổi, không còn là các chủ đầu tư với một “cục nợ” lớn nữa, NH sẽ chỉ phải kiểm soát việc cho vay đối với khách hàng cá nhân”, một lãnh đạo nhà băng cho biết.

Ngoài ra, còn có một nguyên do khiến các nhà băng tuy tung ra các chương trình giảm lãi suất vay tiêu dùng nhưng lại khá dè dặt xét duyệt cho vay và chỉ tập trung vào giải ngân cho các hợp đồng trung và dài hạn, là xu hướng “đón lõng” xu khả năng giảm lãi suất trong thời gian tới. Đồng thời, cũng cần soi xét việc “án binh bất động” của một số NH ngay cả khi van tín dụng tiêu dùng địa ốc đã mở, ở các khía cạnh: thứ nhất, NH đó đang có dư địa tín dụng cận “room” và không thể đẩy mạnh cho vay hơn nữa:, Thứ hai, thanh khoản của các NH đó có vấn đề , và cuối cùng, NH đó có thuộc nhóm nợ xấu của thị trường liên ngân hàng? Với các NH thuộc vào 3 nhóm đối tượng này, theo các chuyên gia thì cho dù có bất kỳ chương trình hỗ trợ lãi suất nào được đưa ra, kết quả cuối cùng vẫn là khách hàng có nhu cầu thực sẽ không phải là đối tượng được vay.

DiaOcOnline.vn - Theo DĐDN