Mặt bằng, căn hộ cho thuê: Khách “lấn” chủ

Sau báo cáo thị trường quý III của Savills, diễn tiến phân khúc mặt bằng bán lẻ và căn hộ cho thuê tại các địa bàn trọng điểm của Hà Nội đang dành ưu thế cho khách hàng. Tư vấn ngoại chỉ dẫn, tình trạng giảm giá diễn ra ở cả 2 phân khúc trên trong quý vừa qua, đặc biệt đối với căn hộ hạng B, C.

Tham khảo tại nhiều khu vực đô thị đông dân cư và tiện kinh doanh, mức giá mặt bằng bán lẻ đang ghi nhận sụt giảm trông thấy. Ngoài ra, sản phẩm căn hộ chung cư cho thuê cũng không còn mức giao dịch trơn tru như thời gian trước.

Kỳ kèo ép giá

Trở lại với dữ liệu tham khảo của Savills, tổng cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội tăng 22% so với năm 2013, nhưng giá thuê trung bình giảm 6,2% theo quý. Quý III, công suất thuê tăng 6% nhưng vẫn giảm 2% theo năm.

Giữ vị trí “quán quân” về công suất vẫn là khu vực trung tâm. Dự báo quý IV này, sẽ có thêm 360.000m2 (14 dự án) gia nhập thị trường nên giá dự báo tiếp tục giảm do cạnh tranh cao.

Giữa tháng 11, khi số lượng mét vuông bán lẻ nêu trên chưa hoàn toàn có mặt trên thị trường, nhiều mặt bằng cho thuê kinh doanh cửa hàng ở trung tâm quận Thanh Xuân, Cầu Giấy và Đống Đa đã xuất hiện rõ tình trạng chủ - khách giằng co yếu tố giá.

Trên phố Khương Đình (quận Thanh Xuân), chỉ cách nhau hơn 100m, giá thuê diện tích đất để mở cửa hiệu kinh doanh chênh tới 2 triệu đồng/tháng. Theo chị H, chủ một shop quần áo may sẵn ở đoạn giữa Khương Đình giao cắt Thượng Đình, chỉ cần khéo léo “mặc cả” là có thể thuê được mặt bằng diện tích rộng, vị trí sát mặt đường với giá mềm.

Cụ thể, đang “sở hữu” 1 ki-ốt rộng 10m2 ở chợ đêm Phùng Khoang với giá 12 triệu đồng/tháng (đóng tiền 6 tháng) từ đầu năm, người này đã chuyển hướng cho thuê lại và tìm thuê được mặt bằng 14m2 ở đầu phố Khương Đình với giá 10 triệu đồng/tháng.

“Hàng quán ế ẩm, lại chi phí thuê cao, nên tôi quyết định chuyển sang thuê cửa hàng này. Giá chỉ 7 triệu đồng/tháng, lại rộng tương đương và tiện để xe hơn nên bán hàng rất tốt. Điều quan trọng, là phải nắm được tâm lý chủ nhà đang cần cho thuê gấp để tránh lãng phí thì mới… ép giá thành công”, chị H. chia sẻ.

Cũng như vậy, ở dọc tuyến phố Đặng Tiến Đông (quận Đống Đa) hay ở Đê La Thành - những địa điểm “hoàn hảo” để kinh doanh giải khát và ăn uống, theo cách gọi của dân đầu tư, nhiều chủ nhà đang chấp nhận cho thuê cả nhà hoặc tầng 1 để khai thác lợi nhuận kinh doanh.

Tại trung điểm Đặng Tiến Đông - Trung Liệt - Trần Quang Diệu, rất nhiều quán cà phê mới được sang tên đổi chủ hoặc khai trương. Ông V, chủ căn nhà 3 tầng nằm gần chợ Thái Hà, cho biết người khách thuê nhà ông 2 năm qua đã chấm dứt hợp đồng vào tháng 7, vì giá thuê 15 triệu đồng/tháng quá đắt.

Mặt bằng tiện mở quán ăn đêm hoặc giải khát, nhưng sau nhiều tháng chào khách, chủ nhà vẫn “ế”, vì khách mặc cả xuống còn 10 triệu đồng/tháng thuê.

Căn hộ cho thuê, nơm nớp lo ế

Theo giới quan sát thị trường, con số thống kê của các đơn vị tư vấn ngoại như Savills đang… phần nào đúng. So với năm 2013, tới hết quý III/2014, nguồn cung căn hộ cho thuê đã tăng 19% với khoảng 3.430 căn.

Chi tiết hơn, công suất thuê và doanh thu bình quân đều giảm theo quý. Tuy thiếu thống nhất về “thang điểm” phân hạng căn hộ nói chung, căn hộ cho thuê nói riêng ở thị trường BĐS Việt Nam (giữa các đơn vị tư vấn, kinh doanh dịch vụ địa ốc lẫn cơ quan quản lý chuyên ngành), nhưng giới nhà đất vẫn mặc định chia ra ba hạng: hạng A là loại sản phẩm có giá cao nhất, tiếp sau là B và C.

Như vậy, nói dễ hiểu, căn hộ cho thuê thuộc hàng bình dân và trung cấp được cho là hạng B và C. Lấy minh chứng cho hệ quy chiếu này, Hoàng, lãnh đạo văn phòng nhà đất ở khu Đỗ Quang - Nguyễn Thị Định - Trần Duy Hưng, cho biết: những căn cho thuê bình dân điển hình là ở một số dự án mới như C14 Bộ Công an, C37, chung cư VOV, Nàng Hương. Chất lượng cao hơn, giá thuê lẫn giá dịch vụ “chát” hơn, được coi như hàng “trung cấp”: HH2 Bắc Hà, Nam Đô Complex, Nam Trung Yên…

Đáng chú ý, hiện tại khái niệm trung và cao cấp dành cho căn hộ cho thuê đang tiệm cận nhau về giá. “2 tháng trở lại đây, không hiếm những lời rao cho thuê căn hộ Royal City rộng chừng 90m2, đủ nội thất chỉ có giá 16 - 17 triệu đồng/tháng. Hay như ở 24T2 Hoàng Đạo Thúy, căn 120m2 đầy đủ đồ được rao thuê dài dài với giá... 11 - 12 triệu đồng/tháng mà chưa thấy khách”, Hoàng cho biết thêm.

Áp lực về gia tăng nguồn cung đối với giá trị lẫn tốc độ thanh khoản của căn hộ cho thuê hạng bình dân là điều dễ thấy nhất. Nắm rõ tình trạng trên hơn bất cứ chuyên gia BĐS nào, không ai khác ngoài đội ngũ trung gian môi giới nhà đất.

Sau cuộc điện thoại điều đình với chủ nhà về giá thuê, anh Châu, nhà môi giới trẻ tuổi (với tuổi nghề chưa đầy 3 năm) than thở về khó khăn khi khách hàng ngày càng “chảnh” và sẵn sàng mặc cả từng đồng thuê chung cư.