Mập mờ “không hợp quy hoạch”

Người dân có đất nằm trong khu bị xác định không phù hợp quy hoạch đồng nghĩa với việc bị treo giấy tờ nhà đất, không được cấp phép xây dựng, chuyển nhượng… nhưng khái niệm “phù hợp quy hoạch” lại được mỗi địa phương hiểu theo một kiểu khác nhau

Điều đó dẫn đến tình trạng cùng một loại đất nhưng có nhiều cách xử lý khác nhau. Theo ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND TP HCM, “cũng có trường hợp nhiều địa phương hiểu giống nhau nhưng là sai giống nhau”. Những vướng mắc này vừa được UBND TP HCM chỉ đạo thống nhất hướng giải quyết.

Đất công trình công cộng: Cấp phép xây dựng

Dẫn Nghị định 64 về cấp phép xây dựng (CPXD), lãnh đạo UBND quận 12 cho rằng điều kiện để được cấp phép là phải phù hợp quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất. Với khu vực được quy hoạch là đất công trình công cộng, công viên cây xanh… thì việc xây dựng nhà ở riêng lẻ cũng như các công trình khác là không phù hợp quy hoạch, nếu CPXD sẽ vi phạm Nghị định 64 nên quận 12 không có cơ sở giải quyết các trường hợp này.

Trong khi đó, quận 9, huyện Hóc Môn, huyện Cần Giờ và nhiều quận - huyện khác đang CPXD tạm cho người dân. Ông Quách Hồng Tuyến, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, khẳng định Nghị định 64 và Quyết định 21 của UBND TP (quy định chi tiết một số nội dung về CPXD trên địa bàn) quy định chỉ CPXD tạm trong trường hợp khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 nhưng chưa có quyết định thu hồi đất. Vì vậy, những trường hợp còn lại, do chưa bảo đảm được thời gian thực hiện quy hoạch nên phải CPXD chính thức cho người dân.

Ông Tuyến cũng hướng dẫn: Đối với nhà xây dựng trên đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư, nếu ở ổn định trước ngày 1-7-2006 thì được CPXD tạm (quy mô không quá 3 tầng), sau thời gian này chỉ được sửa chữa theo hiện trạng.

Về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp này, Bình Chánh và quận 12 đề xuất cấp cho những trường hợp đã có nhà trước quy hoạch nhưng ghi mục đích sử dụng là đất nông nghiệp. Theo ông Nguyễn Hoài Nam, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, đề xuất này không ổn vì đất có nhà không thể là đất nông nghiệp. Vả lại, mục đích sử dụng là đất nông nghiệp thì người dân cũng không mặn mà lắm, do đó phải xin ý kiến trung ương.

Đất hỗn hợp, khu dân cư mới: Được chuyển mục đích

Cho rằng khu dân cư mới là để thực hiện dự án, vì thế nhiều địa phương không giải quyết quyền lợi cho đất hộ lẻ. Lãnh đạo UBND quận 12 cho biết trên địa bàn quận có nhiều khu vực được quy hoạch là đất hỗn hợp (phần dự trữ được chuyển đổi từ quy hoạch đất công nghiệp, đất công viên cây xanh…),  người dân trong khu vực này không được giải quyết chuyển mục đích sử dụng, tách thửa, CPXD…  nên rất bức xúc. Còn lãnh đạo quận 9 thì xác định việc xây dựng trong khu vực đất hỗn hợp, đất xây khu dân cư mới (cao tầng) là không phù hợp quy hoạch nên chỉ CPXD tạm.

Theo quan điểm của Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, mục tiêu xác định chức năng đất hỗn hợp trong các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2.000, quy hoạch phân khu là để “mềm hóa” quy hoạch, tạo điều kiện thuận lợi để mời gọi đầu tư trong quá trình tổ chức thực hiện. Loại đất này được xem là chưa xác định cụ thể mục đích sử dụng. So đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tách thửa cần được xem xét như trường hợp nằm trong khu vực chưa có quy hoạch.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM, cho rằng 2 loại đất này nếu chưa có điều kiện thực hiện vẫn không gây tác động xấu đến xã hội và đời sống người dân, do đó cần xem như quy hoạch các khu dân cư chỉnh trang hiện hữu. Các chủ đầu tư dự án sau này phải thực hiện việc bồi thường về nhà đất cho người dân theo mục đích sử dụng đất của công trình sẽ đầu tư.

Những vướng mắc nêu trên đã được ông Nguyễn Hữu Tín tháo gỡ trong đợt kiểm tra công tác quản lý quy hoạch với các địa phương mới đây. Theo ông Tín, nếu người dân đã ở trước đó thì dù có quy hoạch là mục đích gì đi nữa vẫn là công tác quản lý của nhà nước, còn quyền lợi của họ vẫn phải bảo đảm. Vì thế, người dân ở trong đất hỗn hợp, đất xây dựng khu dân cư mới vẫn được chuyển mục đích sử dụng theo hạn mức đất ở; vượt hạn mức thì đóng tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành và được CPXD chính thức. Nếu thực hiện dự án thì phải thực hiện theo thủ tục, tránh tình trạng chuyển đổi mục đích hàng loạt để phân lô bán nền.

Tránh đẻ thêm thủ tục

Ngoài ra, theo Quyết định 19 của UBND TP HCM về điều kiện tách thửa, thửa đất từ 1.000-2.000 m2 phải hoàn thiện hạ tầng. Ông Nguyễn Hữu Tín khẳng định hoàn thiện hạ tầng có nghĩa là phải đáp ứng về giao thông, không đồng nghĩa với việc duyệt tổng mặt bằng để tránh đẻ thêm thủ tục cho người dân.