Ma trận BĐS: Bộ Tài chính đánh đố người dân

Người đọc, người thực thi pháp luật hoàn toàn có thể hiểu sai nội dung Thông tư. Đây là sự thiếu minh bạch, đánh đố của cơ quan soạn thảo văn bản.

TS Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) cho biết  trong cuộc trao đổi với PV Đất Việt liên quan đến nội dung tại Thông tư 76 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất có hiệu lực từ 1/8/2014.

Quy định tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng. Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng.

"Mớ bòng bong" không minh bạch

* Thưa ông, tại Điều 6 Thông tư 76 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất đã đưa ra nguyên tắc: “Tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng” khiến dư luận băn khoăn và cho rằng quy định này chưa rõ và dễ gây hiểu lầm. Xin ông cho biết quan điểm của mình về vấn đề này, liệu việc ra thông tư hướng dẫn với cách diễn đạt dễ gây hiểm lầm sẽ có những ảnh hưởng, hệ lụy như thế nào?

TS Lê Hồng Sơn: - Nội dung này được quy định cho công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp. Đối với những loại công trình này sẽ có nhiều chủ sở hữu cho từng phần diện tích nhà ở trong công trình. Mở rộng ra là có nhiều đối tượng sử dụng.

Người đọc, người thực thi pháp luật hoàn toàn có thể hiểu với những câu chữ nêu trong Thông tư này là người mua căn hộ phải nộp tiền sử dụng đất “được phân bổ cho từng đối tượng”, việc hiểu và băn khoăn như vậy là không sai.

Tên của Điều 6 Thông tư 76 là “Phân bổ tiền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng tại công trình hỗn hợp có nhà ở” có nội dung dẫn “nhiều đối tượng sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP” song, khi đối chiếu sang chính khoản 3 vừa nêu thì lại nói “Trường hợp công trình nhà ở, công trình hỗn hợp nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho các tầng và các đối tượng sử dụng”. Như vậy chỉ đối chiếu giữa Điều 3 khoản 4 Nghị định 45 với Điều 6 Thông tư 76 đã có sự khác nhau.

Tiếp tục tìm hiểu Điều 2 “Đối tượng thu tiền sử dụng đất” tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì tại điểm đ, khoản 1 Điều 2 này lại quy định “Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê”.

Đối chiếu nội dung vừa dẫn với các nội dung tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 45 và Điều 6 Thông tư 76 ai cũng thấy đây là một “mớ bòng bong”, một “trận đồ bát quái”, sự thiếu “minh bạch”. Đây là sự đánh đố. Nếu không có sự giải thích rõ ràng và đầy đủ sẽ gây nhầm lẫn, tranh chấp không đáng có.

Đặc biệt là đối với những đối tượng đang sử dụng, sở hữu một phần diện tích trong các nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp. Người dân đang có yêu cầu rất chính đáng phải giải thích đầy đủ, rõ ràng hơn bởi vì bây giờ trong các nhà chung cư đã và đang phát sinh nhiều vấn đề như diện tích riêng, chung; diện tích của chủ đầu tư, của cộng đồng dân cư; phí dịch vụ…

* Đại diện Bộ Tài chính cũng cho biết, mọi người đang hiểu lầm về nội dung thông tư. Tuy nhiên, trước đề xuất Bộ Tài chính nên đính chính hoặc ra Thông tư bổ sung để làm rõ nghĩa nội dung thông tư 76, phía Bộ Tài chính cho biết sẽ không có bất kỳ đính chính nào cho đến khi tại các cơ quan thuế, tài chính địa phương thu thuế đất của người dân mua chung cư. Theo ông, Bộ Tài chính có nên có thái độ cầu thị hơn trong việc sửa chữa, giải quyết vấn đề?

TS Lê Hồng Sơn: - Theo tôi Bộ Tài chính cần kịp thời có hướng dẫn ngay để tạo sự nhận thức thống nhất, nhận thức chuẩn đối với đối tượng nộp tiền sử dụng đất tại công trình nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp. Đây là việc làm hết sức cần thiết và cũng nằm trong thẩm quyền, trách nhiệm của cơ quan ban hành văn bản, cơ quan quản lý nhà nước.

Nếu để đến lúc cơ quan thuế, cơ quan tài chính địa phương thu tiền sử dụng đất của người dân hoặc cho đến khi có tranh chấp, khiếu kiện mới giải thích, theo tôi như vậy là không nên.

Cơ quan nhà nước phải “định chuẩn” rõ ràng, minh bạch để thực hiện thống nhất, thuận lợi, thông thoáng để khi thực hiện không có vướng mắc gì mới tốt. Còn để đến lúc có khiếu kiện này kia, gây điểm nóng trong xã hội mới đứng ra giải thích như vậy là quá muộn. Theo tôi, Bộ Tài chính chỉ cần có một văn bản hướng dẫn để hiểu cho thống nhất trên nền các thể chế hiện hành là đủ.

Trình độ, nhận thức có vấn đề

* Cũng liên quan đến lĩnh vực bất động sản, trước đó nội dung tại Thông tư 16 – Bộ Xây dựng quy định về cách tính diện tích nhà ở cũng đã gây ra nhiều hiểu lầm, khiến người mua nhà chịu thiệt do chênh lệch cách tính diện tích theo tim tường hay thông thủy, sau đó Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 03 sửa đổi quy định cách tính diện tích căn hộ, nhưng lãnh đạo Bộ Xây dựng khẳng định sửa cho phù hợp chứ không phải quy định trước đó là sai.

Theo ông với cách soạn văn bản bằng ma trận ngôn ngữ như vậy có phải là chất lượng văn bản của Bộ, ngành cần phải xem xét lại?

TS Lê Hồng Sơn: - Tôi là người trực tiếp chỉ đạo để thực hiện việc kiểm tra nội dung Thông tư 16 của Bộ Xây dựng, cụ thể là cách tính diện tích căn hộ theo “thông thủy”, theo “tim tường”.


Quá trình kiểm tra phát hiện và kiến nghị xử lý nội dung này tại Thông tư số 16 nêu trên thì công luận đã biết. Điều tôi rất mừng là trong quá trình xử lý, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đã kịp thời vào cuộc, yêu cầu Bộ Xây dựng giải trình và Ủy ban Pháp luật đã có những kết luận rất xác đáng.

Quan điểm của chúng tôi đã nêu rõ, cách tính diện tích căn hộ chung cư theo nguyên tắc “thông thủy” mới phù hợp với quy định của Quốc hội và Chính phủ, còn cách tính theo nguyên tắc “tim tường” là không phù hợp, cần phải hủy bỏ.

Kéo theo nó cũng cần thiết phải xem xét hậu quả mà Thông tư hướng dẫn cách tính theo tìm tường đã gây ra đối với xã hội, đối với người mua từng căn hộ chung cư có cột chịu lực, hộp kỹ thuật trong căn hộ của mình. Đấy là cách làm phù hợp với nguyên tắc nhà nước pháp quyền, nguyên tắc bình đẳng, công bằng.

Tuy nhiên, người ta đã lý giải do có nhiều khó khăn khách quan, chủ quan nên việc xử lý mới chỉ được một phần mà không đúng và toàn diện như nội dung chúng tôi đã kiến nghị. Việc ban hành Thông tư 03 sửa đổi quy định cách tính diện tích căn hộ chung cư là cách mà Bộ Xây dựng đã lựa chọn. Theo Thông tư 03 cách tính diện tích căn hộ theo nguyên tắc “thông thủy” chỉ được tính từ thời điểm Thông tư này có hiệu lực.

Theo tôi đây chỉ mới giải quyết được cái “ngọn”, không giải quyết được tận gốc. Những người đã mua căn hộ chung cư trước khi có Thông tư 03 vẫn còn ấm ức, vẫn còn thiệt thòi chưa được giải quyết thấu đáo. Đó là diện tích của căn hộ tính theo nguyên tắc “tim tường” vẫn tính cả cột chịu lực và hộp kỹ thuật, buộc chủ sở hữu phải trả tiền mua cả phần diện tích này, trong khi theo luật, phần diện tích này đã được xác định là thuộc sở hữu chung của chung cư.

Tuy vậy, theo tôi phần “ngọn” đã được giải quyết ở đây là ngoài việc tính diện tích căn hộ chung cư theo nguyên tắc “thông thủy”, từ ngày Thông tư 03 có hiệu lực thì việc tính diện tích để thu phí dịch vụ cho từng chủ sở hữu căn hộ chung cư có thay đổi phù hợp như vậy cũng đã đỡ thiệt thòi cho những hộ đã mua căn hộ chung cư có hộp kỹ thuật, cột chịu lực ở bên trong.

Gần đây có nhiều sai sót đã được chỉ ra trong quá trình soạn thảo văn bản không chỉ ở cấp Bộ mà cả cấp Chính phủ như tôi đã nhiều lần phát biểu nguyên nhân dẫn tới điều này bao gồm nguyên nhân khách quan và chủ quan.

Ở đây tôi chỉ muốn nhấn mạnh nguyên nhân chủ quan đó là sự thiếu quan tâm đúng mức, thiếu chỉ đạo sát sao, thiếu nghiên cứu thấu đáo vấn đề được đặt ra để xác lập thể chế.

Nhìn xa hơn một chút, có vấn đề trình độ của người thi hành công vụ, kể cả công chức thừa hành cũng như công chức lãnh đạo quản lý khi chuẩn bị dự án, dự thảo. Quá trình trao đổi, thảo luận của một số dự án, dự thảo mà tôi có cơ hội được tham gia, có không ít những câu chữ, ý tứ hết sức ngô nghê, thiếu chuẩn mà vẫn được người ta chấp thuận hết khâu này sang khâu khác trong cơ quan chủ trì soạn thảo.

Chỉ đến khi thẩm định, được phân tích, phản biện thì cơ quan chủ trì soạn thảo mới nhận ra. Đây là vấn đề trình độ, vấn đề nhận thức, vấn đề con người trong quá trình xác lập thể chế. Người ta cũng “nại” ra một số lý do về thời gian gấp gáp, điều kiện bảo đảm không đầy đủ, thiếu hụt nhân sự…

Tôi không phủ nhận đấy cũng là những lý do, nhưng vấn đề quan trọng nhất vẫn là tư chất, trình độ và trách nhiệm của những người được phân công trong quá trình chuẩn bị, soạn thảo một dự án, dự thảo đang còn thiếu hụt.

Khắc phục vấn đề này, tôi nghĩ, phải được giải quyết, được chú ý ngay từ khâu giáo dục đào tạo, từ đào tạo cơ bản sang đào tạo chuyên môn kỹ thuật, kỹ năng của một người xây dựng thể chế; tiếp theo đó là khâu quản lý, sử dụng, đánh giá phù hợp với các công chức khi tham mưu thể chế. Việc áp dụng các hình thức kỷ luật cũng cần thiết trong một số trường hợp. Không thể ‘dĩ hòa vi quý”, nể nang, “hòa cả làng” được.

* Xin trân trọng cảm ơn ông!