M&A - “phao cứu sinh” doanh nghiệp bất động sản

Trong quý I/2023, thị trường ghi nhận những tia sáng trên thị trường mua bán - sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản, chủ yếu tập trung vào bất động sản công nghiệp.

Một dự án của Vinhomes.

Tia sáng đang quay trở lại

Thông tin CapitaLand Group đang đàm phán một thương vụ trị giá khoảng 1,5 tỷ USD với Vinhomes đã làm “bừng tỉnh” thị trường bất động sản những ngày gần đây. Theo đó, nhà đầu tư đến từ Singapore này đang xem xét mua một phần Dự án Ocean Park 3 của Vinhomes ở Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía bắc TP. Hải Phòng.

Thương vụ chưa được hai bên xác thực. Tuy nhiên, nếu thỏa thuận này thành công, thì đó sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây.

Trong khi đó, Novaland có sự thay đổi nhân sự cấp cao. Ông Dennis Ng Teck Yow, nguyên CEO Gamuda Land Việt Nam, được bổ nhiệm làm Tổng giám đốc Novaland. Đây là lần đầu tiên, doanh nghiệp này có CEO người nước ngoài.

Theo Cushman & Wakefield, tổng khối lượng giao dịch của các thương vụ M&A bất động sản đã chính thức công bố rộng rãi trong năm 2022 đạt hơn 1,7 tỷ USD. Đây là mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm qua, chủ yếu tâp trung vào phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn tại các thành phố trọng điểm như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai.

Ông Dennis Ng Teck Yow có gần 30 năm kinh nghiệm và đã đảm nhận nhiều vị trí điều hành cấp cao khác nhau trong việc phát triển chiến lược kinh doanh, đầu tư và phát triển dự án, phát triển đội ngũ, phân tích và hoạch định tài chính… tại các công ty đầu tư và quản lý bất động sản trong nước và quốc tế.

Việc công bố nhân sự được cho là một phần trong quá trình tái cấu trúc của Novaland.

Trong bối cảnh còn nhiều thách thức như hiện nay, Novaland đã và đang tập trung hoàn thiện các dự án trọng điểm, bàn giao nhà theo từng giai đoạn cho khách hàng, đồng thời cũng linh hoạt điều chỉnh kế hoạch triển khai xây dựng các phân khu dự án cho phù hợp với tình hình hiện tại.

Công ty này cũng đang thương lượng, đàm phán với các tổ chức tín dụng để thu xếp nguồn vốn, phối hợp với các địa phương tháo gỡ, hoàn thiện pháp lý các dự án trong thời gian sớm nhất…

Theo các nhà tư vấn, trong những năm gần đây, Gamuda Land và CapitaLand trở thành những “ngôi sao” mới nổi trên cuộc đua M&A bất động sản tại Việt Nam.

Trong năm 2022, Gamuda Land đã hoàn tất 2 thương vụ lớn, gồm mua lại toàn bộ Dự án Uni Galaxy (Bình Dương) từ Becamex TDC với giá gần 1.300 tỷ đồng và sáp nhập một công ty nội địa để qua đó sở hữu Dự án Elysian ở TP. Thủ Đức (TP.HCM).

Lãnh đạo Gamuda Land Việt Nam từng khẳng định, M&A là một trong những phương án chính của Tập đoàn để mở rộng quy mô hoạt động tại Việt Nam. Trong 5 năm tới, tên tuổi này đặt mục tiêu ra mắt 10 - 15 dự án mới.

Vị thế của Việt Nam ngày càng được củng cố khi đây là thị trường nước ngoài có đóng góp lớn nhất vào tổng doanh thu 290 triệu USD của Gamuda Land năm 2022, vượt qua cả các thị trường lớn mạnh như Australia, Singapore, Đài Loan.

Trải qua quý đầu tiên của năm 2023, thị trường đã ghi nhận những tia sáng trên thị trường M&A trong lĩnh vực bất động sản. Tập đoàn Khang Điền và Keppel Land Việt Nam cũng đã ký biên bản ghi nhớ đánh dấu sự hợp tác phát triển các dự án dân cư và các khu đô thị bền vững tại TP.HCM vào tháng 2/2023.

Dữ liệu của Công ty nghiên cứu bất động sản thương mại trên thị trường vốn Real Capital Analytics (RCA) cho thấy, có 5 giao dịch M&A bất động sản công nghiệp tại Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, cùng 2 khu đất phát triển tại TP.HCM và Gia Lai, với tổng giá trị các giao dịch đã được công bố ước tính hơn 100 triệu USD.

Một tia sáng cho thị trường M&A bất động sản năm 2023 là các nhà đầu tư mới muốn tham gia thị trường đang quay trở lại. Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu bất ổn với sự sụp đổ của một số ngân hàng lớn, thị trường Việt Nam lại đang hấp dẫn hơn so với các nước khác.

“Thông thường, các thị trường khác có biến động về chính trị, kinh tế…, thì ngay lập tức, các nhà đầu tư bất động sản đổ vào Việt Nam như là mội nơi an toàn”, bà Trang Bùi chia sẻ.

Cùng quan điểm trên, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư tại Savills Việt Nam cho rằng, dù Việt Nam chỉ là một điểm đến rất nhỏ trên bản đồ đầu tư toàn cầu, nhưng các nhà đầu tư quốc tế vẫn luôn tìm kiếm cơ hội. Đối với một thị trường 100 triệu dân như Việt Nam, nhu cầu với toàn bộ loại hình bất động sản từ nhà ở, bất động sản công nghiệp, đến bán lẻ, văn phòng, khách sạn... đều ở mức cao.

Thực tế, Savills cũng đang nhận được nhiều yêu cầu tư vấn của các nhà phát triển bất động sản trong nước về thiết lập cấu trúc các thương vụ và định giá giao dịch. Đây là dữ liệu để Savills nhận định, năm nay, các hoạt động M&A sẽ được thúc đẩy nhiều hơn so với năm ngoái.

Theo bà Trang, giai đoạn 2023-2025, thị trường có thể trông đợi các thương vụ quy mô lớn hơn, nhất là các thương vụ phát hành riêng lẻ chọn đối tác chiến lược của doanh nghiệp nhà nước lớn cổ phần hóa, của nhà đầu tư nước ngoài. Trong đó, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ tiếp tục được quan tâm.

Trong báo cáo mới nhất, các chuyên gia tại Colliers Việt Nam nhấn mạnh 3 yếu tố lạm phát, lãi suất và suy thoái kinh tế thế giới đang tiếp tục cản trở đà hồi phục của các thị trường bất động sản trọng điểm tại châu Á - Thái Bình Dương đến ít nhất nửa đầu năm 2023.

Do đó, các nhà đầu tư đang chuyển sang chiến lược phòng thủ, dẫn đến làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao.

Colliers Việt Nam nhận định, trong bối cảnh dòng vốn chưa khơi thông và tín dụng trong nước hạn chế, đây là thời điểm tốt để các quỹ hưu trí, quỹ vốn bảo hiểm hay các quỹ tài sản có chủ quyền từ châu Âu, Bắc Mỹ và châu Á - Thái Bình Dương tiếp cận các dự án nhà ở tại Việt Nam - nơi thị phần vốn nghiêng về khối nội.

Đúng nhà đầu tư, đúng cơ hội

Từ tháng 10/2022, thị trường bất động sản đã bị chậm lại, khiến các nhà đầu tư theo chiến lược thận trọng hơn. Song các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vốn tại Việt Nam từ trước đó vẫn rất kiên trì với chiến lược của mình bằng cách tiếp tục mua tài sản hoặc hợp tác với các nhà phát triển bất động sản trong nước đáng tin cậy.

Các tên tuổi môi giới trên thị trường đều cho rằng, phần lớn các giao dịch đã và đang chốt đến từ những nhà đầu tư đã rất am hiểu về biến động rủi ro và nhu cầu thị trường, với mục đích tìm kiếm tỷ lệ lời tốt hoặc mở rộng danh mục đầu tư trong khu vực.

Đối với phân khúc nhà ở, sự tụt dốc của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước kéo theo hàng loạt dự án đóng băng. Chính điều này đã mở ra cơ hội cho doanh nghiệp còn tiềm lực tài chính ra tay thâu tóm. Đặc biệt, những nhà phát triển địa phương tích cực huy động vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp đã gặp phải rất nhiều khó khăn trong thời gian qua do ảnh hưởng của việc siết chặt tín dụng. Do đó, ngay từ những tháng đầu năm nay, xu hướng bán tài sản nợ xấu từ các công ty bất động sản nội địa hoặc tìm kiếm đối tác vốn đã xuất hiện nhiều hơn.

Sau những giai đoạn tăng trưởng nóng, cùng với một số khó khăn về vốn của nhiều chủ đầu tư, nhu cầu chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục diễn ra mạnh trong vài năm tới. Nhiều thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án đang trong giai đoạn đàm phán. Yếu tố nữa khiến thị trường M&A bất động sản năm 2023 khởi sắc là các dự án chào bán có pháp lý đầy đủ hơn và tâm lý người bán dễ thương lượng hơn trước đây.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, trước đây, các chủ đầu tư bất động sản Việt Nam thường sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Cộng với khoản tiền thu trước từ người mua, họ không mấy mặn mà với nhà đầu tư nước ngoài. Hiện tại, dưới sức ép từ hàng loạt khó khăn về pháp lý lẫn nguồn vốn, họ bắt đầu chào mời nhà đầu tư ngoại với cơ chế uyển chuyển hơn. Tuy nhiên, không nhiều dự án đã hoàn thiện pháp lý để nhà đầu tư yên tâm “xuống tiền”.

Trong khi đó, bà Trang Bùi cho rằng, yếu tố quan trọng cho sự thành công của giao dịch M&A luôn là xác định đúng nhà đầu tư, đúng cơ hội. Cơ hội đầu tư đúng có thể được coi là một dự án có tính khả thi thuộc sở hữu của một đối tác tốt và đáng tin cậy. Trong khi đó, các nhà đầu tư phù hợp là những người hiểu bản chất của thị trường mới nổi, có mức độ chấp nhận rủi ro nhất định, kỳ vọng mức lợi nhuận hợp lý và các cam kết mạnh mẽ trong việc hoàn thành các giao dịch.

Các nhà tư vấn khuyến nghị, nhà đầu tư cần thực hiện thẩm định kỹ lưỡng ở cả cấp độ dự án và cấp độ công ty trong tất cả các khía cạnh của các vấn đề pháp lý, tài chính và thuế trước khi xác định mức độ chấp nhận cấu trúc giao dịch và ký kết hợp đồng mua bán ràng buộc. Các nhà đầu tư nên làm việc với các cố vấn đầu tư địa phương để tận dụng kiến thức địa phương của họ và quản lý giao dịch, hỗ trợ đàm phán và giải quyết vấn đề. Ngoài ra, cả hai bên sẽ cần phải linh hoạt và hiểu nhau để có thể đạt được các điều khoản thương mại cùng có lợi.

Thực tế, có khá nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam chưa minh bạch về tài chính, đặc biệt, chưa có đơn vị kiểm toán độc lập. Điều này gây cản trở cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc quyết định tham gia các dự án.

Do đó, kể cả khi dự án đã hoàn thiện về pháp lý, thì quá trình thương lượng cũng thường kéo dài 1-1,5 năm. Vì vậy, nếu tính thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu gặp khó từ tháng 4/2022, thì sớm nhất phải đến cuối năm 2023 - đầu năm 2024 mới xuất hiện nhiều thương vụ thành công.

Dù giai đoạn khó khăn hiện nay là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư thâm nhập ngành và mở rộng danh mục đầu tư, nhưng để thị trường M&A thực sự sôi động, thì các vấn đề về tín dụng, trái phiếu và thanh khoản phải được tháo gỡ.

DiaOcOnline.vn – Theo Báo đầu tư