Lúng túng “giải ngân” nhà ở xã hội

Tưởng rằng khi giá bất động sản giảm sâu như hiện nay, cộng với nhiều biện pháp hỗ trợ của Nhà nước, người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở sẽ dễ dàng lựa chọn được cho mình một ngôi nhà ưng ý, phù hợp với khả năng tài chính. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều người vẫn loay hoay, vật vã trên hành trình tìm kiếm ngôi nhà mơ ước của mình, bởi vẫn còn quá nhiều khó khăn, trở ngại, thậm chí cả những cái bẫy giăng ra mà nếu không tỉnh táo, người mua nhà rất dễ bị sa chân vào…

Chuyển một số dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, hoặc chuyển quy mô căn hộ lớn sang quy mô vừa và nhỏ, hay việc Nhà nước chính thức hỗ trợ cho người thu nhập thấp được vay vốn mua nhà ở xã hội... là những giải pháp đang mang lại hy vọng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cũng như giúp những người lao động thu nhập thấp có thể biến ước mơ sở hữu một căn nhà thành hiện thực..

Tín hiệu tích cực

Theo ông Nguyễn Viết Mạnh - Vụ trưởng Vụ tín dụng Ngân hàng Nhà nước, hiện nay, có nhiều dự án mạnh dạn chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang xã hội, hoặc điều chỉnh diện tích và giá thành để tiếp cận gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ở xã hội. Qua phân tích, việc các dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội sẽ hỗ trợ cho phân khúc nhà ở giá rẻ và tạo điều kiện cho đại bộ phận những người có thu nhập thấp mua nhà.

Ông Nguyễn Trần Nam - Thứ trưởng Bộ Xây dựng - trong một phân tích mới đây đã nêu: Nhược điểm lớn của thị trường là cung cầu mất cân đối, chủ yếu thể hiện ở hàng hóa thị trường chưa cần hoặc không cần, không phù hợp khả năng thanh toán của người dân thì có nhiều, như căn hộ cao cấp, biệt thự. Trong khi đó căn hộ có giá, quy mô vừa phải phù hợp với nhu cầu đích thực của dân và khả năng thanh toán của người dân thì còn thiếu. Đây là giải pháp cơ bản chính yếu mà Bộ Xây dựng đang hướng vào.

Giải pháp đang được đề xuất là chuyển một số dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc căn hộ có quy mô lớn, khả năng thanh toán người dân không phù hợp sang quy mô vừa và nhỏ. Trong điều kiện hiện tại, một mặt dùng khoảng 30% để tạo nguồn cung, cho chủ đầu tư vay để tạo nguồn hàng hóa là các dự án nhà ở xã hội vốn đã, đang thực hiện nhưng thiếu nguồn lực, thì bổ sung thêm nguồn tiền cho doanh nghiệp vay trong thời hạn thích hợp, lãi suất thấp để tạo nguồn cung.

Hiện đã có 157 dự án nhà ở xã hội đang triển khai và từ đầu tháng 6 đã liên tục có những dự án nhà ở xã hội lớn được khởi công. Bên cạnh đó, sẽ quy hoạch những khu đất rộng hàng trăm ha có cơ sở hạ tầng đầy đủ đáp ứng tiêu chí về nhà ở xã hội. Tức là, trước mắt chúng ta sử dụng quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội nhưng về lâu dài phải quy hoạch các khu có diện tích lớn, cơ sở hạ tầng đầy đủ.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 60 dự án nhà ở xã hội đang trong quá trình triển khai, kể cả làm dự án từ đầu cũng như chuyển sang nhà ở xã hội, với quy mô khoảng vài chục ngàn căn nhà. Riêng tại địa bàn Hà Nội, vào cuối tháng 5 và đầu tháng 6 sẽ triển khai và khởi công từ 5 - 7 dự án, không kể những dự án đang làm. Cũng theo thống kê thì riêng các bộ, ngành Trung ương đăng ký về nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay là gần 100 ngàn căn hộ.


Tiêu chí được hỗ trợ

Cho đến nay, sau một tháng gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng chính thức có hiệu lực thì người có nhu cầu mua nhà ở xã hội và chính không ít ngân hàng vẫn còn lúng túng trong việc thực hiện. Ngay trong các chuyên gia về bất động sản, tài chính vẫn còn tranh luận và đưa ra những ý kiến khác nhau về việc người có thu nhập 18 triệu hay 5 - 6 triệu thì được mua nhà với ưu đãi từ gói 30.000 tỷ này.

Vì mục tiêu chính của gói 30.000 tỷ là nhằm hỗ trợ cho người có nhu cầu mua nhà ở xã hội, do đó cách thức cho vay vốn từ phía ngân hàng cần sự thuận lợi, và quan trọng nhất là người có nhu cầu mua nhà ở xã hội sẽ được hướng dẫn, được “hưởng” gói hỗ trợ này sao cho hợp lý, đúng đối tượng... Đó chính là hỗ trợ giải quyết một phần khó khăn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là với phân khúc giá thấp.

Chuyên gia kinh tế Đặng Hùng Võ cho rằng: Mọi tiêu chí phải rõ ràng. Ví dụ, yêu cầu người vay như thế nào? Phải có xác nhận của cơ quan nào? Mọi người sẽ dựa trên những thông tin này để biết mình có được vay hay không. Những thông tin và tiêu chí rõ ràng cũng phải được công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Có một nghịch lý hiện nay đã được chuyên gia phân tích và nêu ra, đó là việc giá nhà ở xã hội cao hơn giá nhà ở thương mại.

Vấn đề người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội đang quan tâm là quy định về tài sản đảm bảo (thế chấp) cho khoản vay nằm trong gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Anh Vũ Xuân Hà (quận Thanh Xuân – Hà Nội) băn khoăn: Theo quy định, các ngân hàng được phép nhận căn nhà mua làm tài sản đảm bảo. Đồng thời, cũng đã có những nhận định là các ngân hàng thương mại triển khai gói hỗ trợ này sẽ không làm khó người dân về chuyện này. Tuy nhiên, vấn đề thu nhập như thế nào, nhất là nếu đặt ra việc phải có thêm một tài sản thế chấp nữa, thì với nhiều người thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà là khó đáp ứng được.

Theo phân tích của chuyên gia thì bản thân tài sản thế chấp chính là căn hộ có kết cấu là 20% vốn người dân, nên đó là điều kiện tương đối đảm bảo, không cần tài sản ngoài nữa. Tuy nhiên, đây là vốn tín dụng thông thường có ưu đãi về thời gian và nguồn vốn, nên một trong những yêu cầu đầu tiên là nguồn vốn thông thường không có hạn chuẩn tín dụng. Nghĩa là đảm bảo có thu nhập để trả nợ cho khoản vay. Nhà nước chỉ hỗ trợ nguồn vốn cho vay, còn trách nhiệm trả và thu nợ là của các ngân hàng cho vay, nên phải đảm bảo các quy định cho vay thông thường, tránh nợ xấu cho ngân hàng sau này.

Lãnh đạo một trong những ngân hàng thương mại đang triển khai việc cho vay gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng cũng đã cho biết, để triển khai cho vay gói ưu đãi, ngân hàng đã phổ biến hướng dẫn các quy định nghiệp vụ cho các bộ phận cho vay để nghiên cứu, triển khai. Người đi vay cũng đang trong giai đoạn tìm hiểu xem khả năng có thể tiếp cận nguồn vốn như thế nào, để đối chiếu khả năng, điều kiện, thu nhập của bản thân và bàn bạc với gia đình để đưa ra quyết định vay vốn. Như vậy, bên ngân hàng mới bắt đầu triển khai, còn phía người vay cũng đang tìm hiểu phương thức, điều kiện để được vay.

Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng BĐS tồn đọng của cả Hà Nội và TP. HCM đã lên tới 70.000 căn hộ. Nếu mức giá trung bình là 1,5 tỷ đồng/căn, thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia đã ước tính rằng, để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất ít nhất 7 năm.