Luật Đất đai sửa đổi: Lực đẩy cho hoạt động M&A

Mua bán và sáp nhập nên được xem là một hình thức đầu tư, thay vì như là giải pháp cuối cùng của chủ đầu tư khi không thể tiếp tục triển khai dự án. Việc cho phép chuyển nhượng một phần dự án giúp tháo gỡ một nút thắt quan trọng trên thị trường.

Bình đẳng giữa các NĐT

Luật Đất đai mới có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 dù có nhiều điều chỉnh so với Luật Đất đai năm 2003 nhưng vẫn chưa thể làm hài lòng tất cả các bên liên quan. Song, sự cải thiện là đáng kể, nhất là về khung pháp lý cũng như đơn giản hóa và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính. Một số thay đổi quan trọng giúp giải quyết các vấn đề liên quan đến BĐS gắn liền với đất và thu hồi đất - nguyên nhân của các tranh chấp trong nhiều năm qua… Đây là những nhận định từ Công ty tư vấn BĐS CBRE.

Luật Đất đai mới khẳng định quyền sở hữu đất đai tiếp tục thuộc về sở hữu toàn dân, được đại diện và quản lý bởi Nhà nước. Tuy nhiên, các NĐT nước ngoài hiện nay có quyền như NĐT trong nước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.

Cụ thể, Việt kiều và DN có vốn đầu tư nước ngoài có thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê. Những người thuê đất trả tiền một lần trước ngày luật có hiệu lực có thể tiếp tục sử dụng đất trong thời gian thuê còn lại, hoặc có thể đổi sang hình thức giao đất đóng tiền sử dụng đất. Việc cho phép giao đất cho người nước ngoài sẽ giúp tạo ra một môi trường kinh doanh cạnh tranh hơn, góp phần đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả.

Đề cập đến vấn đề thu hồi đất, Luật Đất đai mới đưa ra các định nghĩa chi tiết và chặt chẽ hơn trong các điều khoản thu hồi đất nông nghiệp cho dự án thương mại. Theo đó, việc thu hồi đất nông nghiệp chỉ áp dụng cho các dự án xây dựng khu dân cư mới hoặc nâng cấp các khu đô thị hiện hữu và phải có sự thông qua của chính quyền cấp tỉnh trước khi thực hiện.

Với các dự án trễ tiến độ, vi phạm pháp luật đất đai, nằm trong diện bị thu hồi, luật mới cũng quy định rằng, đối với các trường hợp vi phạm, các chủ đầu tư sẽ được gia hạn 24 tháng để khắc phục tình hình, thay vì 12 tháng như luật cũ. Sau 24 tháng gia hạn, đất và các tài sản sẽ bị thu hồi mà không có bất kỳ khoản đền bù nào ngoại trừ trường hợp bất khả kháng.

Với những quy định như trên, nhiều chuyên gia dự báo Luật Đất đai mới sẽ góp phần phân phối lại quỹ đất cho các NĐT có khả năng tài chính để phát triển hiệu quả hơn. Đặc biệt, các khu đất vàng đã giải phóng mặt bằng nhưng vẫn không có bất kỳ hoạt động xây dựng nào.

Từ đó, Chính phủ sẽ chủ động hơn trong việc khắc phục tình trạng phân phối đất đai không hiệu quả. Song, thay đổi này cũng sẽ thu hẹp phạm vi thu hồi đất của Chính phủ qua đó tác động đến nguồn cung đất sơ cấp, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, chuyên viên cao cấp của CBRE phân tích.

Minh bạch hơn trong quản lý

Chuyển nhượng một phần dự án không còn là khái niệm mới trên thị trường, đặc biệt đối với tình hình kinh tế hiện nay mặc dù vẫn chưa được cho phép tại điều luật cũ. Mua bán và sáp nhập (M&A) nên được xem là một hình thức đầu tư, thay vì như là giải pháp cuối cùng của chủ đầu tư khi không thể tiếp tục triển khai dự án. Việc cho phép chuyển nhượng một phần dự án giúp tháo gỡ một nút thắt quan trọng trên thị trường.

Ngoài ra, Luật Đất đai mới còn quy định chi tiết về các điều kiện kèm theo khi chuyển nhượng quyền sở hữu đất nền trong một dự án; thậm chí quy định chi tiết hơn về các điều khoản như ai được phép chuyển nhượng, chuyển nhượng dưới hình thức nào và chuyển nhượng cho ai.

Quy định này giúp hỗ trợ về mặt pháp lý cho các hoạt động M&A mà hiện nay ngày càng phổ biến trên thị trường. Những NĐT thực sự bỏ vốn và đầu tư tại thời điểm này là những người đã ở Việt Nam hoặc đã tìm hiểu về thị trường Việt Nam từ 10 - 15 năm trước. Thay vì đầu tư vào BĐS một cách riêng lẻ, những NĐT này mong muốn đầu tư theo nhóm, hợp tác với những NĐT trong nước có tiềm lực mạnh.

Bên cạnh đó, nếu thị trường BĐS Việt Nam minh bạch hơn, NĐT nước ngoài sẽ tự tin đầu tư. Quản trị DN được đại đa số các NĐT trong nước áp dụng và tuân thủ. Đây sẽ là chất xúc tác, khuyến khích những NĐT nước ngoài gia nhập thị trường Việt Nam. Họ không chỉ là những NĐT châu Á mà còn là những NĐT châu Âu và châu Mỹ… Bà Sigrid Zialcita, Giám đốc điều hành Bộ phận nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield châu Á - Thái Bình Dương nhận xét như vậy.

Sự ra đời của Luật Đất đai mới cho thấy nhận thức của Chính phủ trong việc thay đổi nhằm đảm bảo nền kinh tế tiếp tục phát triển đúng hướng. Tuy Luật có nhiều điểm rõ ràng hơn, nhưng nhiều nhà phân tích nước ngoài lẫn trong nước vẫn hoài nghi về tính khả thi của nó. Do vậy, việc hướng dẫn và thực thi Luật một cách thống nhất và rõ ràng theo đúng định hướng sẽ là yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của Luật Đất đai mới.