Luật chưa chặt chẽ, tha hồ cãi!

Đó là những lý lẽ được các bên đưa ra tại hội thảo “Sở hữu chung và sở hữu riêng ở các chung cư” do Bộ Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức sáng 29-11 tại TP.HCM.

Hội thảo diễn ra trong bối cảnh đang diễn ra các vụ tranh chấp về sở hữu chung - riêng tại một số chung cư cao cấp ở TP.HCM như chung cư Botanic, cao ốc Mỹ Vinh…

Chủ đầu tư thất hứa

Dự hội thảo với tư cách người trong cuộc, ông Nguyễn Tiến Dũng - cư dân tại cao ốc Mỹ Vinh (Q.3) - cho rằng khi rao bán căn hộ, chủ đầu tư quảng cáo có đầy đủ tiện ích như nhà trẻ, phòng tập thể thao, siêu thị…, nhưng thực tế đến nay những tiện ích này chẳng thấy đâu mà chủ đầu tư còn dùng mặt bằng chung để kinh doanh, mua căn hộ đã ba năm mà giấy chủ quyền căn hộ cho người dân chưa có. Ông Dũng cũng cho biết khi đo đạc để cấp giấy chủ quyền, diện tích lại thấp hơn nhiều so với diện tích người mua phải trả tiền.

Theo ông Dũng, chủ đầu tư không chỉ vi phạm Bộ luật dân sự vì không thực hiện đúng hợp đồng mà còn gian lận, bán hàng không đúng chất lượng như đã quảng cáo, đồng thời việc sử dụng diện tích chung tầng trệt để kinh doanh thu lợi riêng là hành vi “chiếm đoạt tài sản”. Tương tự, ông Mạc Đăng Nớp - cư dân của chung cư Botanic - cho rằng việc chủ đầu tư giành quyền sở hữu phần diện tích nhà để xe chung là việc phi lý. Người mua căn hộ ai cũng cho rằng khi đã mua căn hộ là đồng thời trả tiền cho những tiện ích cơ bản là khu vực để xe và các tiện ích khác mà chủ đầu tư đã rao bán.

Bà Vũ Thị Bích Loan - đại diện chủ đầu tư cao ốc Mỹ Vinh - thừa nhận: “Khi rao bán, chúng tôi có quảng cáo sẽ có những công trình tiện ích đi kèm như nhà trẻ, siêu thị, phòng tập thể dục, nhà hàng… Lúc đó chúng tôi nghĩ là sẽ có nên mới quảng cáo như vậy, nhưng khi xây dựng xong lại không có chỗ để bố trí các hạng mục này vì thiết kế không phù hợp”.

Bà Loan cũng xác nhận theo giấy phép xây dựng, đây là cao ốc căn hộ và văn phòng cho thuê, nhưng sau đó thấy nhiều người mua nên tự chuyển hết qua bán căn hộ. Về việc xin cấp giấy chủ quyền căn hộ cho người dân chậm trễ, bà Loan đổ lỗi do người dân không đồng ý kết quả đo đạc diện tích. Ông Nguyễn Văn Hiệp - phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM - cho rằng khi rao bán căn hộ chung cư, nhiều chủ đầu tư giới thiệu rất “hoành tráng” về các tiện ích mà người mua được hưởng, để rồi khi xây dựng hoàn chỉnh, vì nhiều lý do - nhưng chắc chắn có lý do về lợi nhuận - các tiện ích đó biến mất! “Đây là sự thất hứa của bên bán” - ông Hiệp khẳng định. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân cũng cho rằng việc chủ đầu tư rao bán sẽ có tiện ích này tiện ích khác nhưng không cung ứng đủ cho người mua là hoàn toàn sai.

Chung hay riêng?

Vấn đề gây nhiều tranh cãi nhất là ngoài diện tích căn hộ ghi trong hợp đồng, những diện tích còn lại như tầng trệt, tầng lửng, tầng hầm và các công trình hạ tầng khác là sở hữu chung của người mua căn hộ hay sở hữu riêng của nhà đầu tư? Những người mua căn cứ điều 70 Luật nhà ở để cho rằng ngoài diện tích căn hộ là sở hữu riêng từng người, những diện tích còn lại như hành lang, sân thượng, lối thoát hiểm, công trình hạ tầng đều thuộc sở hữu chung của các hộ dân.

Nhưng bà Lê Thúy Hương - tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Phú Hưng Gia, chủ đầu tư chung cư Botanic - cho rằng chủ đầu tư chỉ bán và thu tiền của khách hàng phần diện tích căn hộ và trong hợp đồng không xác định bất cứ phần diện tích nào còn lại là sở hữu chung của cộng đồng dân cư. Luật sư Nguyễn Thị Cam cho rằng phần diện tích chủ đầu tư xác lập sở hữu và không bán cho ai, chủ đầu tư có quyền kinh doanh miễn không trái luật và không ảnh hưởng đến những người còn lại.

Theo ông Nguyễn Văn Hiệp, khi đọc điều 70 Luật nhà ở, nếu chỉ tách riêng khoản 3 rất dễ ngộ nhận rằng ngoài diện tích sở hữu riêng của các căn hộ, tất tần tật những diện tích còn lại của khối nhà, của chung cư là sở hữu chung. Ông Hiệp nói luật đã quy định như vậy nhưng không có văn bản nào hướng dẫn chi tiết nên tuy là câu chữ tiếng Việt nhưng mỗi người hiểu một cách khác nhau.

“Nhiều người trong chúng ta hiểu theo kiểu có lợi cho chủ căn hộ. Tách riêng khoản 3 để khẳng định toàn bộ phần còn lại đều thuộc sở hữu chung là không đúng” - ông Hiệp nói. Ngoài ra, cách tính diện tích sở hữu riêng trong Luật nhà ở khác với cách tính diện tích trong mua bán truyền thống, người bán đo phủ bì (tính nguyên cả tường) trong khi cơ quan cấp giấy chứng nhận chỉ tính diện tích lọt lòng.

Do đó, theo ông Hiệp, Bộ Xây dựng cần quy định cụ thể phần diện tích nào là sở hữu riêng, phần nào sở hữu chung cho từng trường hợp để tránh quan điểm khi bán hết căn hộ là chủ đầu tư không còn quyền sở hữu.

Về góc độ pháp lý, luật sư Trương Thị Hòa và luật sư Nguyễn Thị Cam đều cho rằng nguyên nhân của những tranh chấp chung - riêng này đều xuất phát từ sự thiếu chặt chẽ của pháp luật. Nhà chung cư xây dựng bán rất nhiều nhưng pháp luật để quản lý chỉ mang tính pháp luật khung, chưa đầy đủ nên nếu không điều chỉnh sẽ phát sinh tranh chấp rất nhiều, các bên tha hồ cãi và tòa sẽ phải xử “mệt nghỉ”.

“Điều quan trọng nhất là người mua trước khi đặt bút ký hợp đồng phải tìm hiểu và thương lượng kỹ mình sẽ được sở hữu phần diện tích nào và được thụ hưởng những tiện ích gì để không phải thiệt hại về quyền lợi khi xảy ra tranh chấp hợp đồng” - bà Hòa khuyến cáo.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân đồng tình với ý kiến cho rằng có những quy định của pháp luật hiện hành cần được hướng dẫn chi tiết hơn để hạn chế tình trạng mạnh ai nấy hiểu như đã thể hiện tại hội thảo. Riêng những trường hợp tranh chấp đã xảy ra tại TP.HCM, ông Quân cho rằng không nên quan trọng chuyện phân chia sở hữu chung - riêng mà nên ngồi lại để tính làm sao quản lý, sử dụng những phần diện tích ngoài căn hộ ấy một cách hợp lý để cả người dân và chủ đầu tư đều có lợi.

Hai vụ tranh chấp

* Ngày 12-10-2008, khá đông người dân ở chung cư Botanic (Q.Phú Nhuận) đã phản ứng với chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Phú Hưng Gia khi công ty tổ chức ký lại hợp đồng mua bán với khách hàng, trong đó có thêm điều kiện: ngoại trừ phần diện tích sảnh thang máy và các hành lang lối đi chung, phần diện tích còn lại bao gồm diện tích hầm, tầng trệt và tầng lửng là tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư.

* Ngày 23-10, một số người dân tại cao ốc Mỹ Vinh (Q.3) đã lên tiếng phản đối khi Công ty TNHH TM&DV Thy (chủ đầu tư) khai trương sàn giao dịch bất động sản Nam Việt hoạt động tại tầng lửng cao ốc, nơi lẽ ra dùng làm nhà trẻ, siêu thị, phòng tập thể thao.

DiaOcOnline.vn - Theo Địa Ốc TTO