Lợi hại quỹ đất

Doanh nghiệp bất động sản nắm quỹ đất lớn trong tay chưa hẳn đã là tốt.Khoảng 4 năm trước, trong buổi giới thiệu trước khi niêm yết trên sàn chứng khoán, Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt của Công ty Bất động sản Phát Đạt từng nói rằng tiềm năng của Công ty là rất sáng sủa vì họ nắm trong tay quỹ đất khá lớn (gần 300 ha tại TP.HCM, Quãng Ngãi và Cam Ranh). Đặc biệt, phần lớn trong số đó nằm ở khu vực Quận 7 (TP.HCM) và hầu hết đều được phê duyệt làm dự án nhà ở cao tầng, vốn đem lại lợi nhuận cao hơn so với các dự án nhà ở thấp tầng.

Ai quan tâm đến lĩnh vực bất động sản đều biết rằng đặc thù của doanh nghiệp trong ngành này là có quỹ đất lớn sẽ đồng nghĩa với lợi thế phát triển. Vì vậy, đợt chào bán lần đó của Phát Đạt đã diễn ra khá thành công và được các nhà đầu tư đón nhận nhiệt tình. Tuy nhiên, nếu so về thế mạnh quỹ đất thì Phát Đạt vẫn còn phải đứng sau nhiều tên tuổi khác trong làng bất động sản Việt Nam.

Cái tên đầu tiên phải nhắc đến là VinGroup. Theo báo cáo nghiên cứu mới đây của Công ty Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), tính đến cuối 2013, qua thương hiệu Vincom, VinGroup sở hữu 23 dự án bất động sản với tổng quỹ đất lên đến 10,03 triệu m2. Còn với thương hiệu Vinpearl, VinGroup đang sở hữu 15 dự án với quỹ đất 60,71 triệu m2. Cộng lại, tổng quỹ đất của VinGroup là gần 70 triệu m2.

Kế đến là Hoàng Anh Gia Lai. Dù không còn xem bất động sản là mảng kinh doanh chủ lực và đang dần thoái vốn khỏi nhiều dự án, nhưng quỹ đất của Công ty này vẫn gần 1 triệu m2. Còn theo bản cáo bạch mà Hoàng Anh Gia Lai đã công bố, họ từng sở hữu tới 2,5 triệu m2 đất sạch để xây căn hộ và văn phòng. Gần đây nhất, Hoàng Anh Gia Lai vừa bán dự án Đông Nam (Thủ Đức, TP.HCM) có diện tích 35,5 ha cho Tập đoàn Him Lam với số tiền lên đến 1.050 tỉ đồng.

Một doanh nghiệp khác có quỹ đất được tính bằng triệu m2 là Tập đoàn Hà Đô. Đơn vị này có quỹ đất rất lớn, khoảng 2 triệu m2 đất sạch và mới chỉ sử dụng một nửa. Nhưng cần nhớ rằng Hà Đô cũng có một lợi thế rất lớn để phát triển quỹ đất nhờ vào gốc là doanh nghiệp trực thuộc Bộ Quốc phòng (thành lập vào năm 1990 và cổ phần hóa năm 2004).

Bên cạnh những ông lớn kể trên, vẫn còn những đơn vị khác có thể đang nắm trong tay hàng triệu m2 đất nhưng chưa được công bố rộng rãi do họ vẫn chưa niêm yết. Một số cái tên có thể nêu ra ở đây là Him Lam, Bitexco, Nam Cường hay SunGroup.

Ngoài ra, những doanh nghiệp có quỹ đất vài trăm ngàn m2 cũng có thể được xem là những ông lớn trong ngành bất động sản. Ví dụ như Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long với quỹ đất 657 ha, Công ty Bất động sản Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) với quỹ đất gần 600 ha, BCCI với gần 500 ha, Công ty Cổ phần Đầu tư Khang Điền khoảng 100 ha. Gần đây, FLC Group cũng cho thấy tham vọng trở thành nhà phát triển bất động sản lớn thông qua hình thức hợp tác, mua bán dự án. Hiện FLC đã nắm giữ quỹ đất gần 1.000 ha ở Hà Nội và các khu vực lân cận.

Xét đến yếu tố nước ngoài, VinaCapital là cái tên đang nắm trong tay một quỹ đất khá lớn tại Việt Nam. Tính đến ngày 31.6.2013, thông qua 2 quỹ Vinaland (VNL, chuyên đầu tư vào bất động sản) và VOF (đầu tư cổ phần tư nhân, bất động sản), VinaCapital đã có hơn 800 ha đất sở hữu toàn bộ hoặc nắm cổ phần chi phối. Trong đó, có 2 dự án lớn đang triển khai là Danang Beach Resort (VNL và VOF nắm 100%) và Đại Phước Lotus (VNL và VOF nắm 72%).

Còn Keppel Land, tuy không có con số cụ thể về quỹ đất dự trữ của đơn vị này nhưng với thâm niên 20 năm đầu tư bất động sản tại thị trường Việt Nam, đây là một cái tên không thể không nhắc tới. Nhà đầu tư đến từ Singapore này đang nắm trong tay hơn 20 dự án về nhà ở, thương mại, văn phòng và đặt ra mục tiêu phát triển quỹ nhà ở 22.000 căn tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Tuy nhiên, quỹ đất lớn mới chỉ là một nửa câu chuyện. Theo các chuyên gia về bất động sản, doanh nghiệp nào trong ngành có nhiều quỹ đất với giá vốn trên sổ sách thấp hơn so với giá thực tế thì tất yếu sẽ có hiệu quả kinh doanh cao trong tương lai. Điều này không cần bàn cãi. Nhưng trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay, nếu thị trường bất động sản không ấm lên và hàng tồn kho của các doanh nghiệp tiếp tục tăng thì những đơn vị dùng vốn vay để phát triển quỹ đất sẽ trụ được bao lâu với gánh nặng nợ nần?

“Nếu nhìn theo hướng tích cực thì chuyện Nam Long sở hữu 567 ha đất, với hơn 90% trong đó là đất sạch, chính là lợi thế vì mỗi doanh nghiệp đều có chiến lược ngắn và dài hạn. Đương nhiên, những dự án mang tính dài hạn thì khó có thể thấy được lợi nhuận trước mắt”, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Nam Long, nhận xét.

Ông Quang hoàn toàn có thể tự tin khi cho rằng quỹ đất lớn chính là lợi thế của Nam Long. Hầu hết các dự án của Nam Long đều được đầu tư bằng vốn chủ sở hữu, thế nên tỉ lệ nợ vay để phát triển quỹ đất là khá thấp. Tính đến hết năm 2013, tổng số nợ của Nam Long là 1.741 tỉ đồng (phần lớn là nợ khách hàng) trong khi tổng tài sản là 3.323 tỉ đồng. Tuy nhiên, không có nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp cận được các quỹ đầu tư nước ngoài sớm như Nam Long để có thể có tiền mua quỹ đất.

Với đặc điểm là sử dụng nợ để thực hiện đầu tư dự án, tỉ lệ nợ ở các công ty bất động sản có thể đạt đến mức cao nhất 80% theo hình thức vay cao nhất mà Ngân hàng Nhà nước cho phép (cho vay dự án 80-20). Điều này cũng có nghĩa là rất nhiều doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn thường phải đối mặt với khoản nợ lớn.

Phát Đạt là một trường hợp như vậy. Theo báo cáo tài chính đến hết năm 2013, tổng nợ của Phát Đạt đã lên đến 4.230 tỉ đồng, trong khi tổng tài sản là 5771 tỉ đồng. Tương tự, Công ty Bất động sản Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) cũng phải ôm một khoản nợ lên đến 3.075 tỉ đồng so với tổng tài sản là 5.359 tỉ đồng.