Loạn giá bán căn hộ

Lượng giao dịch căn hộ đã tăng trở lại sau nhiều năm “ngủ đông” song người mua phải trả khoản tiền chênh lệch khá lớn so với giá gốc mới được sở hữu

Thông tin Công ty Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu sẽ mở bán căn hộ chung cư thuộc dự án VP6 Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội) trong tuần này đang khiến nhiều người quan tâm.

Mua là có lời

Dự án VP6 Linh Đàm có giá bán chỉ khoảng 13 triệu đồng/m2, diện tích 45-91 m2, trong đó phần lớn căn hộ có diện tích 45-57 m2 nên giá bán thấp nhất khoảng 500 triệu đồng/căn, phù hợp với khả năng chi trả của số đông nên cả người có nhu cầu nhà ở thực sự và giới đầu cơ đổ xô đến mua. Tuy nhiên, doanh nghiệp (DN) này không bán căn hộ đến tận tay khách hàng mà bán cả sàn hoặc cả “gói” từ chục căn trở lên nên người có nhu cầu buộc phải mua qua tay người khác với mức chênh lệch ít nhất 50 triệu đồng/căn.

Trước đó, chung cư VP5 của DN này cũng gây sốc khi khách hàng buộc phải trả tiền chênh lệch 100-300 triệu đồng mới được sở hữu một căn hộ mang tiếng là nhà thu nhập thấp. Nhiều khách mua nhà cho biết vừa trả xong tiền cọc, vài hôm sau, chính người bán “gạ” mua lại với giá chênh lệch ít nhất 50 triệu đồng. “Nếu không quá bức bách về nhà ở, tôi chả tội gì không bán sang tay vì lợi nhuận như trong mơ, chỉ đặt tiền cọc 300 triệu đồng mà lời được 50 triệu đồng trong vài ngày” - chị Hương, một người mua nhà, tiếc rẻ.

Không chỉ sốt ở phân khúc nhà ở giá thấp, chung cư cao cấp ở Hà Nội cũng đang sốt nhẹ trở lại. Dự án chung cư 1 Capital Garden (số 2 Tường Trinh, phường Phương Mai, quận Đống Đa) đang được rao bán giá gốc từ 23-25 triệu đồng/m2. Thế nhưng, trên các sàn bất động sản (BĐS) tự xưng là đại diện bán hàng cho Capital Garden đang chào bán với mức chênh lệch 80 triệu đồng/căn, gọi là phí tư vấn. Cả phòng kinh doanh của Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô (chủ đầu tư) là kênh bán hàng trực tiếp và các sàn BĐS đều cho biết dù dự án mới thi công ở giai đoạn đổ móng, đến ngày 30-4 mới chính thức mở bán nhưng các căn hộ diện tích 87,5 m2 đã hết sạch. “Trên thị trường, phân khúc nhà ở cao cấp tồn kho rất lớn nhưng dự án này đang bán rất tốt, không cần phải điều chỉnh diện tích căn hộ” - đại diện phòng kinh doanh của Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô nói.

Hiện nay, chênh lệch giá của các căn hộ thuộc dự án này đang được nhiều sàn BĐS giao dịch ở mức 2 triệu đồng/m2, tức khoảng 175 triệu đồng/căn. Dù vậy, theo nhiều sàn BĐS, kỷ lục chênh lệch giá bán thuộc về dự án chung cư B14 Kim Liên (quận Đống Đa) với mức 7,5-11 triệu đồng/m2. Khá nhiều dự án khác như Mandarin Garden của Tập đoàn Hòa Phát ở đường Hoàng Minh Giám (quận Cầu Giấy) đang trong giai đoạn bàn giao nhà cũng có mức chênh từ 3-6 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Tính chung trên thị trường, Hà Nội đang có gần chục dự án căn hộ người mua phải trả tiền chênh lệch so với giá gốc mới được sở hữu.

Gánh nặng cho người mua nhà

Xu hướng quay lại thị trường của một bộ phận nhà đầu tư cùng  hiện tượng loạn giá căn hộ chung cư cho thấy thị trường BĐS đang ấm dần lên.

Theo Bộ Xây dựng, từ cuối năm 2013 đến đầu năm nay, thị trường BĐS đã có nhiều chuyển biến tích cực, đặc biệt là phân khúc căn hộ giá dưới 15 triệu đồng/m2, diện tích nhỏ. Đối với nhà ở xã hội, cả nước có 11 dự án được mở bán với khoảng 7.000 căn hộ. Đây là mức cung rất thấp so với nhu cầu. Về chủ trương, nhà nước cho phép các chủ đầu tư được chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội nhằm tránh tồn kho, tăng tính thanh khoản cho thị trường nhưng trong thực tế, việc chuyển đổi rất hạn chế do thủ tục rườm rà và ảnh hưởng đến tiến độ, doanh thu dự án. Giám đốc một DN xây dựng ở phân khúc dự án cao cấp cho biết muốn chuyển đổi, cần phải xin phép Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch và Kiến trúc, Bộ Xây dựng với rất nhiều thủ tục pháp lý. Ngoài ra, còn phải thiết kế lại gần như toàn bộ dự án vì tăng số lượng căn hộ sẽ kéo theo điều chỉnh về hạ tầng kỹ thuật. Mặt khác, sự ấm lên của thị trường cũng là nguyên nhân khiến nhà đầu tư ngại chuyển đổi. Tại Hà Nội, hiện chỉ có 6 dự án được chấp thuận chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.

Một chuyên gia nhận xét giá nhà đã về mức khá hợp lý, lãi suất vay mua nhà hạ xuống 8,5%/năm áp dụng cho năm đầu tiên, thời gian vay kéo dài 10-15 năm cùng với việc dự án được chào bán công khai đã giúp nhiều người dễ tiếp cận nhà ở hơn. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn còn quá thấp so với nhu cầu là nguyên nhân khiến cho BĐS vẫn sốt trong bối cảnh tồn kho còn lớn. Nếu cơ quan quản lý không điều phối để hạn chế tình trạng đầu cơ, gánh nặng sẽ tiếp tục đổ lên vai người có nhu cầu nhà ở thực sự khi khoảng cách chênh lệch giá bán căn hộ đang giãn rộng.

2.716 căn hộ được tung ra thị trường

Theo khảo sát của Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam, trong quý I/2014, cả nước có khoảng 1.540 căn hộ được chào bán, giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng số lượng căn hộ được hoàn thiện để tung ra thị trường là khoảng 2.716 căn. Giá chào bán tăng khoảng 1,1% so với cuối năm 2013, tập trung vào các dự án đã hoàn thiện.