Loạn căn hộ cao cấp

“Chung cư cao cấp”, “căn hộ dịch vụ cao cấp” được nhiều chủ đầu tư hào phóng phong cho sản phẩm của mình, kéo theo đó là giá cả trên trời và hàng loạt loại phí mà người mua phải gánh chịu nhưng rất ít công trình đạt đủ tiêu chí của Bộ Xây dựng

Một trong những tiêu chí mà các chủ đầu tư thường dựa vào để vô tư “gắn sao” cho chung cư hay căn hộ của mình là vị trí công trình tọa lạc. Vị trí được cho là đắc địa để công trình trở thành “cao cấp” thường nằm ở trung tâm thành phố hay các khu đô thị mới.

So bó đũa, chọn cột cờ

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành - nhận định: “Có một thực tế là cứ chung cư mang tên Tây và nằm ở vị trí đắc địa thì đều được gọi là cao cấp. Trong khi đó, để đạt được hạng 1 (tức cao cấp) thì chung cư phải đáp ứng tới 24 tiêu chí do Bộ Xây dựng đưa ra”.

Ông Đực dẫn chứng: Theo Thông tư 14 của Bộ Xây dựng về chung cư hạng 1 - “mỗi căn hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô” - thì hiếm có công trình nào ở khu trung tâm thành phố được gọi là cao cấp. Hầu hết các chung cư này đều thiếu trầm trọng chỗ đậu xe. Chưa kể, nhiều tiêu chí khác liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (khu vui chơi, sân vườn, thể dục thể thao) cũng khiến nhiều công trình chung cư không thể được xem là cao cấp.

Ông Nguyễn Duy Thành - giảng viên môn Quản lý vận hành nhà chung cư, Trường Đầu tư và Đào tạo Doanh Chủ (TP HCM) - cho rằng hiện nay, việc xếp hạng nhà chung cư của ta như kiểu “so bó đũa, chọn cột cờ”. Nghĩa là việc xếp hạng chỉ nhìn vào hình thức bên ngoài, chung cư nào nổi bật nhất thì chủ đầu tư tự xếp hạng cao cho mình mà không tuân thủ các quy chuẩn đã ban hành.

“Chung cư cao cấp”, “căn hộ dịch vụ cao cấp” là những cụm từ được nhiều chủ đầu tư tự phong cho sản phẩm của mình. Tuy nhiên, theo ông Thành, thực tế hiện nay, nhiều chung cư nằm ở ngoại vi thành phố, có cảnh quan đẹp, thoáng mát song lại không đáp ứng tiêu chí về hạ tầng xã hội (mua sắm, điều kiện đi lại, gần khu vực trung tâm). Vậy nhưng, chủ đầu tư vẫn phong “cao cấp” cho các công trình này rồi bán với giá trên trời.

Tiêu chí: Hiểu sao cũng được!

Nhiều công ty kinh doanh nhà đất và chuyên gia bất động sản cho rằng Thông tư 14 của Bộ Xây dựng dù ban hành đã nhiều năm nay (tháng 6-2008) nhưng khó đi vào cuộc sống, thậm chí không khả thi vì rất nhiều tiêu chí mang tính định tính, khó thể định lượng. Đó cũng là lý do vì sao chủ đầu tư thoải mái “gắn sao” cho sản phẩm của mình.

Ông Nguyễn Thanh Hải, Phó Phòng Quản lý nhà và công sản - Sở Xây dựng TP HCM, băn khoăn: Một số tiêu chí của quy định phân hạng chung cư khiến người thực hiện rất mù mờ, như các tiêu chí về vật tư, vật liệu xây dựng và hoàn thiện, cảnh quan, thông gió, chiếu sáng… Ông Nguyễn Duy Thành nhận xét: “Đã là tiêu chí thì càng cụ thể càng dễ thực hiện. Chưa kể, có nhiều tiêu chí dùng từ rất chung chung, hiểu sao cũng được thì làm sao chủ đầu tư hay đơn vị quản lý nhà nước dựa theo đó mà xếp hạng?”.

Từ thực tế, ông Thành nhận định rất nhiều chung cư cao cấp của Việt Nam không đạt được tiêu chí mà các nước trong khu vực Đông Nam Á đưa ra. Trong khi đó, kết quả xếp hạng chung cư lại là cơ sở để thu phí quản lý và vận hành.

Ông Nguyễn Thanh Hải cho biết qua phân tích kết quả kiểm tra phân hạng 4 chung cư trên địa bàn Phú Nhuận do UBND quận thực hiện gửi về Sở Xây dựng TP HCM mới đây cho thấy một vấn đề bất hợp lý: Kết quả phân hạng của chủ đầu tư và chính quyền địa phương có sự khác biệt. Nguyên nhân, theo ông Hải, Thông tư 14 có nhiều tiêu chí không phân định giữa hạng 1 với hạng 2, 3 và 4.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cũng tỏ ra lúng túng khi thực hiện phân hạng nhà chung cư. Tại cao ốc Satra Đất Thành, đoàn công tác của quận Phú Nhuận chỉ kiểm tra được 13/24 tiêu chí, các tiêu chí khác chưa có sự thống nhất giữa chủ đầu tư và đoàn. Ba công trình còn lại, gồm: Cao ốc Phú Nhuận, chung cư Botanic và chung cư PN Techcons, chủ đầu tư chưa cung cấp được hồ sơ nghiệm thu chất lượng vật liệu sử dụng trong công trình, không kiểm tra được hệ thống cấp thoát nước, thu gom và xử lý rác thải... Vì thế, kết quả xếp hạng chỉ mang tính tương đối.

Khó xử phạt chủ đầu tư

Ông Nguyễn Thanh Hải cho biết Sở Xây dựng TP HCM nhận thấy các tiêu chí xếp hạng chung cư kèm theo Thông tư 14 cần phải được bổ sung, điều chỉnh chi tiết, cụ thể để làm căn cứ pháp lý cho cơ quan quản lý nhà nước tiến hành kiểm tra và xử lý vi phạm hành chính (nếu có). Ngoài ra, Thông tư 14 cũng không có điều khoản chế tài chủ đầu tư nếu kết quả phân hạng chung cư không hợp lý.

Sở Xây dựng TP HCM cho rằng áp dụng Nghị định 23 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng (khoản 1, điều 50: “phạt tiền 10-15 triệu đồng đối với chủ đầu tư có hành vi phân hạng nhà chung cư không đúng”) thì vẫn có thể xử phạt. Tuy nhiên, dù Nghị định 23 có điều khoản quy định nhưng rất khó xử phạt chủ đầu tư vì thực tế, chưa có cơ sở pháp lý để xác định chủ đầu tư vi phạm.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Bộ Xây dựng giao cho chủ đầu tư tự xếp hạng chung cư do họ xây dựng là điều hợp lý. Tuy nhiên, để kết quả xếp hạng này được xem là cơ sở khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản cũng như được “đóng dấu” chất lượng, phải có một cơ quan quản lý nhà nước thẩm định, kiểm chứng một cách khách quan.