Làm sao "hạ nhiệt" giá đất?

Giá đất hiện nay quá cao so với thu nhập của người dân. Nếu để giá đất tiếp tục tăng thì khả năng mua nhà ở của nhiều người dân càng xa vời. Nhưng làm thế nào để kéo giá đất xuống? Các chuyên gia đã có ý kiến về chuyện này.

Ông Lê Quang Hàng, tổng giám đốc Công ty thẩm định giá SaigonLand, cho rằng sau hai đợt nhà đất tăng giá vừa qua, nhiều khách hàng đã trúng đậm. Các thông tin cứ liên tục truyền nhau biến thị trường bất động sản trở thành "miếng ngon" rất hấp dẫn.
 
Do vậy những người ít vốn, chưa từng kinh doanh nhà đất cũng đổ xô vào mua, dần dần trở thành phong trào. Một lý do khác, theo ông Hàng, là báo cáo của các tổ chức tư vấn quốc tế gần đây cũng đưa ra những số liệu dự báo tốt về thị trường bất động sản trong nước, khiến những người đầu tư thêm kỳ vọng vào thị trường này.

Mua đất để... kinh doanh

Trong khi đó ông Phạm Bình An, trưởng phòng nghiên cứu cơ chế quản lý kinh tế, Viện Kinh tế TP.HCM, khẳng định phần lớn người mua vì mục đích kinh doanh. Nhiều người đầu tư vào bất động sản vì cho rằng sẽ chắc ăn do giá đất ít khi giảm. Còn chơi chứng khoán thì đòi hỏi nhà đầu tư phải có kiến thức, am hiểu về lĩnh vực. Nhưng dù đầu tư theo hình thức nào thì theo ông An, nguồn vốn trong dân hiện nay rất lớn.

Đề cập sự kiện tranh giành mua căn hộ gần đây, ông Võ Đình Quốc, phó giám đốc Công ty cổ phần địa ốc ACB, gói gọn: tất cả vì lợi nhuận. Theo ông, so với các loại hình kinh doanh khác thì mua nhà đất là "kênh" đầu tư hấp dẫn, mang lại hiệu quả cao hơn. Trên thực tế có căn hộ sau khi sang tay 2 - 3 lần nhưng vẫn còn lời thì việc xếp hàng, chen lấn nhau để mua căn hộ giá gốc là chuyện bình thường. Vì vậy người có chút vốn cũng có thể tham gia, không riêng gì các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Cứ như vậy nhà đất liên tục bị "nhồi giá”, lần sau cao hơn lần trước. Nhưng giá trị thật sự của căn hộ, nền đất ra sao khó ai tính được. Còn rủi ro về tính pháp lý, về các điều kiện liên quan thì những người mua ban đầu không phải gánh. Dễ hiểu vì sao nhiều người mù tịt thông tin về căn hộ, về dự án vẫn nhào vô đầu tư.

"Giải nhiệt" từ công khai, minh bạch

Ông Nguyễn Đăng Sơn, viện phó Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, cho rằng hiện nay nhiều người dân còn "mù” thông tin nên thường "tát nước theo mưa", làm theo phong trào mà thiếu sự tính toán, cân nhắc. Do vậy việc cần làm ngay là có một cơ quan thu thập các thông tin về giá cả, những biến động liên quan đến thị trường cung cấp cho người mua để họ quyết định. Bên cạnh đó phải công khai qui hoạch, góp phần minh bạch thông tin, tránh tình trạng người dân đổ xô đi mua đất đón đầu qui hoạch. Ông nói dường như "đang có một bàn tay vô hình điều khiển" nhằm kích giá nhà đất luôn tăng cao để thu lợi.

Về lâu dài, ông Sơn đề xuất Nhà nước cần có quĩ nhà, đất dự trữ đủ mạnh, để khi xảy ra biến động thị trường thì Nhà nước sẽ đưa quĩ nhà đất này ra điều tiết. Điều này cũng góp phần "giảm nhiệt" các "cơn sốt đất đã xảy ra trong thời gian qua.

Cùng quan điểm này, chuyên gia Nguyễn Ngọc Dương kiến nghị: trước mắt các cơ quan nhà nước cần cải tiến thủ tục giao đất, làm sao để dự án triển khai nhanh. Song song đó là biện pháp chế tài mạnh đối với chủ đầu tư có đất nhưng "ngâm" lâu, không chịu triển khai dự án. Giải quyết hai vấn đề này sẽ tạo thêm nguồn cung cho thị trường bất động sản vốn đang "nóng" về nhu cầu.

Tuy nhiên theo ông Võ Đình Quốc, cũng cần có biện pháp kinh tế để lành mạnh hóa thị trường. Giải pháp kinh tế này không gì khác hơn là đánh vào lợi nhuận của người kinh doanh. Đây vừa là đòn bẩy để phát triển thị trường, khuyến khích những người kinh doanh chân chính, vừa là công cụ để quản lý thị trường bất động sản. Đồng thời tránh tình trạng quá nhiều trung gian như hiện nay mà người mua cuối cùng phải chịu thiệt do giá bị đẩy lên quá cao.

Ông Phạm Bình An đồng tình với các ý kiến đề xuất trong thời gian gần đây là đánh vào diện tích nhà đất đầu cơ, theo hình thức lũy tiến. Nhà đất càng nhiều càng phải đóng thuế cao, theo ông, đây mới là giải pháp căn cơ. Như vậy buộc những người "ôm" nhiều nhà đất phải tính toán, chấp nhận buông hàng ra. Khi đó nhà đất có khả năng giảm giá, góp phần làm bình ổn thị trường.

Tăng cục bộ nhưng sốt nóng

Theo ông Phạm Bình An, đợt tăng giá vừa qua không diễn ra đều khắp như các "cơn sốt" đất vào năm 1991 - 1992, 2001 - 2002 mà tập trung ở những khu vực có tiềm năng. Tuy nhiên so với hai "cơn sốt" trước thì mức giá lần này tăng nhanh hơn dù thời gian diễn ra ngắn hơn, chủ yếu từ đầu năm đến nay.

Tăng phí chuyển nhượng: hai luồng ý kiến

Khoảng tháng nay, một công ty kinh doanh địa ốc lớn tại TP.HCM ra thông báo: chủ đầu tư không xác nhận chuyển nhượng giữa hai bên kể từ lần mua bán thứ ba. Việc này đã gặp ngay sự phản ứng của nhiều khách hàng vì họ cho rằng làm như vậy người mua sau sẽ bị thiệt, không bán được hàng. Cuối cùng công ty trên chọn giải pháp: xác nhận mua bán nhưng tăng phí chuyển nhượng lên 2% so với trước đó là 1%. Với mức phí này, mỗi lần xác nhận chuyển nhượng chủ đầu tư thu hàng chục triệu đồng/hồ sơ.

Có ý kiến nói rằng đây là động thái của công ty nhằm "siết" người đầu tư, hạn chế việc chuyển nhượng qua lại nhiều lần, đẩy giá nhà đất dự án lên cao. Nhưng cũng có quan điểm ngược lại khi cho rằng đây là cách để chủ đầu tư tăng thu phí khi nhận thấy nhu cầu mua bán qua lại của khách hàng ngày càng nhiều. Theo ý kiến này, dù mức phí cao nhưng nếu có lời thì khách hàng vẫn chuyển nhượng. Trường hợp không cho phép thì họ vẫn mua bán bằng giấy tay, dù cách làm này gây rủi ro hơn cho phía bên mua.

Một công ty khác tại khu Nam Sài Gòn thì áp dụng hình thức: chỉ cho khách hàng chuyển nhượng sau khi nhận căn hộ. Giám đốc công ty này cho biết với cách làm trên mà các đợt bán hàng vừa qua công ty đã "lọc" bớt những người mua nhanh, bán nhanh hoặc "sang nóng" phiếu đặt cọc.

Theo Tuổi Trẻ