Kinh doanh nhà đất “trên giấy”: Nhà nước và dân có nhu cầu đều bị thiệt

Với kiểu kinh doanh nhà đất “trên giấy”, người bán - chủ sở hữu nhà đất là các doanh nghiệp (DN) có chức năng kinh doanh bất động sản. Các DN này sở hữu hàng loạt khu đất hay dự án bất động sản.

Một quyền sở hữu chung cho toàn bộ dự án. Việc bán các lô đất dự án hay các căn hộ trong một dự án chung cư cũng gần giống như việc mua bán cổ phiếu trên thị trường chứng khoán VN hiện nay. Đây là việc đồng thỏa thuận góp vốn cho dự án sắp triển khai.

Mặc dù đây là hình thức kinh doanh bất động sản, nhưng người mua và người bán không trao đổi các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, do vậy họ không chịu sự giám sát của các qui định hiện hành về kinh doanh bất động sản. Các nhà đầu cơ cũng đã nhìn thấy cơ hội của họ.

Ngay từ khi dự án được phê duyệt, DN đã bắt đầu rao bán, kể cả chưa có hạ tầng đồng bộ. Một hợp đồng mua bán lô đất hay căn hộ trong dự án với tiến độ thanh toán theo tiến độ thi công dự án được thực hiện giữa DN và người mua. DN chỉ chuyển giao quyền sở hữu lô đất hay căn hộ riêng lẻ sau khi dự án đã hoàn thành.

Thông thường, một dự án bất động sản kéo dài trên năm năm. Những người đầu cơ không bao giờ đợi đến khi dự án hoàn thành. Người ta sẽ bán ngay hợp đồng mua bán khi đạt được mức lời chấp nhận được. Lúc này việc sang nhượng hợp đồng mua bán giữa người thứ nhất và người thứ hai hay thứ ba, thứ tư... đều chỉ thông qua tại DN sở hữu (người bán).

Sự sang nhượng này cũng là một hình thức kinh doanh bất động sản, nhưng lại không chịu sự quản lý của Luật kinh doanh bất động sản, mà chỉ được coi như là một hợp đồng dân sự. Đây chỉ là sự tái ký hợp đồng giữa DN với một nhà đầu tư mới, còn người trước đó đã nhanh chóng chuồn êm với một khoản tiền lời. Và chẳng ai phải nộp bất kỳ loại thuế nào!

Kinh doanh nhà đất “trên giấy”, DN được ba cái lợi. Thứ nhất, họ tạo được một kênh huy động vốn khá hiệu quả. Thứ hai, họ không dại gì bán các lô đất hay căn hộ của dự án ngay một lần. Việc chia dự án thành nhiều đợt chào bán với mức giá được nâng lên lần sau cao hơn lần trước tức là đem lại cho họ mức lợi nhuận cao hơn. Thứ ba, thuế thu nhập DN sẽ đóng vào cuối năm sau khi trừ chi phí luôn thấp hơn thuế giao dịch bất động sản mà dựa trên giá trị bất động sản giao dịch.

Như vậy, kinh doanh nhà đất “trên giấy” thì cả DN và những người đầu cơ đều được hưởng lợi, chỉ có Nhà nước bị thất thoát tiền thuế và người dân có nhu cầu thật sự về nhà ở bị thua thiệt.

Theo Tuổi Trẻ