Kinh doanh bất động sản quá dễ dãi!

 Sau hơn 7 năm triển khai thi hành Luật Nhà ở (năm 2005) và Luật Kinh doanh bất động sản (năm 2006), nhiều tồn tại và bất cập đã thể hiện rõ trong thực tế

Tại buổi làm việc với Ðoàn Ðại biểu Quốc hội (ÐBQH) TP HCM sáng 6-9, các sở, ngành và Hiệp hội Bất động sản (BÐS) TP (Horea) kiến nghị cần sửa ngay Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BÐS để tạo sự lành mạnh cho thị trường cũng như tạo cơ chế, chính sách để nhà nước quản lý tốt hơn.

Kinh doanh BÐS quá dễ

Ông Lâm Nguyên Khôi, Phó Giám đốc Sở Kế hoạch và Ðầu tư (KH-ÐT), cho biết hiện TP HCM có hơn 4.200 doanh nghiệp (DN) đăng ký kinh doanh lĩnh vực BÐS và việc cấp phép, sở đều làm theo luật. Ngoài ra, từ tháng 7-2007 đến nay, TP HCM cũng cấp phép kinh doanh cho 83 dự án BÐS có vốn đầu tư nước ngoài với tổng vốn 7,74 tỉ USD (chiếm 41% tổng số dự án có vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn thành phố).

TS Trần Du Lịch, Phó trưởng Ðoàn ÐBQH TP HCM, nhận định với con số hơn 4.200 DN kinh doanh BÐS cho thấy điều kiện kinh doanh BÐS quá dễ dãi. "Trên thế giới, không có nước nào được kinh doanh BÐS dễ dàng như ở Việt Nam. Thậm chí, DN kinh doanh bao bì cũng nhảy vào BÐS và thực chất, không ít DN mượn đầu heo nấu cháo" - ông Lịch băn khoăn.

Theo ông Khôi, quy định vốn pháp định tối thiểu khi thành lập DN, HTX có chức năng kinh doanh BÐS với mức 6 tỉ đồng như trong luật là quá thấp. Quy định này không nên đánh đồng tất cả loại hình kinh doanh BÐS. Với loại hình đầu tư xây dựng nhà ở thì vốn pháp định phải cao hơn.

Ông Nguyễn Văn Danh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, cho rằng quy định vốn chủ sở hữu khi triển khai dự án (15%-20% tổng mức đầu tư dự án) hiện chưa chặt chẽ nên dẫn đến tình trạng hàng loạt công ty được thành lập nhưng năng lực về vốn rất yếu. Từ đó, các DN này thực hiện nhiều hoạt động huy động vốn không tuân thủ quy định pháp luật, gây bất ổn, xáo trộn thị trường. Theo thống kê của Sở KH-ÐT, 70,5% DN kinh doanh BÐS có quy mô vốn nhỏ (dưới 10 tỉ đồng) và khó có khả năng thực hiện các dự án lớn nếu không có sự hỗ trợ của ngân hàng.

Trước những bất cập này, TS Trần Du Lịch đồng tình với đề xuất của Horea là cần xem kinh doanh BÐS là loại hình kinh doanh đặc biệt, để từ đó có những chính sách, quy định thật gắt gao và siết chặt hơn.

Phải xử lý hình sự!

Không chỉ nêu thực trạng DN kinh doanh BÐS "mượn đầu heo nấu cháo", thành lập DN kinh doanh BÐS ồ ạt..., việc sửa Luật Kinh doanh BÐS theo hướng bảo đảm quyền lợi người mua nhà, đất cũng được lãnh đạo các sở, ngành đặt ra. Theo ÐBQH - Thiếu tướng Lê Ðông Phong, Phó Giám đốc Công an TP HCM, vấn đề cần quan tâm là phải bảo đảm quyền lợi của người mua nhà, đất. Thực tế, khi xảy ra hậu quả gây bức xúc cho xã hội, chính quyền và cơ quan chức năng thì không biết phân định trách nhiệm cho ai. Hậu quả, chỉ có người mua nhà đất chịu thiệt.

"Cần hoàn thiện quy định pháp lý để ngăn ngừa tình trạng chủ đầu tư không đủ năng lực. Cần xử lý trách nhiệm hình sự nếu chủ đầu tư nhận tiền nhưng không giao nhà, đất cho khách hàng" - ông Phong đề nghị.

Khoản 2, điều 39 Luật Nhà ở quy định khi làm xong phần móng, chủ đầu tư được huy động vốn đến 70% giá trị sản phẩm. TS Trần Du Lịch cho rằng nhà nước không nên can thiệp việc này vì đây là thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng. Ðiều cần đến bàn tay quản lý nhà nước là phải đưa ra quy định buộc chủ đầu tư gửi tiền huy động vào ngân hàng và số tiền này chỉ được sử dụng vào mục đích đầu tư dự án.

Theo ông Trần Du Lịch, nếu phát hiện chủ đầu tư dùng tiền huy động làm việc khác, lúc đó, cơ quan chức năng sẽ truy tố hình sự theo tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản hoặc lừa đảo.

Nợ đầm đìa nhưng khó thu hồi

Ông Nguyễn Ðình Tấn, Cục trưởng Cục Thuế TP HCM, cho biết vướng mắc lớn nhất của ngành thuế hiện nay là thu tiền sử dụng đất. Các DN còn nợ hàng ngàn tỉ đồng do giá để tính tiền sử dụng đất vô cùng rối rắm, mỗi đơn vị có cách tính khác nhau. Chưa kể, mỗi quy định mới ban hành thì thời điểm để xác định tính tiền sử dụng đất đối với DN cũng khác nhau. Có 3 cách tính: theo thời điểm DN nộp hồ sơ, theo thời điểm giao đất và quy định hiện nay tính theo thời điểm thẩm định giá.

"Từ đó mới có chuyện dự án đã bán xong mới kêu DN quay lại đóng tiền sử dụng đất" - ông Tấn nêu thực trạng. Theo ông Tấn, thêm một bất hợp lý là bảng giá đất của thành phố không được áp dụng vào mục đích thu tiền sử dụng đất. Cơ sở thu tiền sử dụng đất là giá đất tính theo thị trường trong điều kiện bình thường (khoản 1, điều 56 Luật Ðất đai) và bảng giá đất cũng không được áp dụng để tính đền bù.

Là DN kinh doanh BÐS, ông Nguyễn Văn Khởi, Chủ tịch HÐTV Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn TNHH MTV, cũng nêu bất hợp lý: "DN đền bù cho dân theo giá thị trường rồi đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Như vậy, DN phải đóng tiền sử dụng đất 2 lần. Chính bất hợp lý này khiến DN sợ đóng tiền sử dụng đất".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea, đề xuất giá đất để căn cứ thu tiền sử dụng đất trong tất cả trường hợp cần thống nhất theo giá do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp dự án khởi công trước khi có quyết định giao đất thì tiền sử dụng đất phải nộp tính từ thời điểm dự án khởi công.