Kiệt sức với tiền sử dụng đất

Do không thể nộp tiền sử dụng đất, một doanh nghiệp xin được bán lẻ nền và để người mua nộp khoản tiền này.

Công ty TNHH KD&PT Nhà Bình Dân vừa có văn bản đề nghị Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị TP tháo gỡ khó khăn về tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp. “Số tiền sử dụng đất phải nộp cho dự án tại phường Bình Chiểu quá lớn, doanh nghiệp không thể nào nộp nổi” - ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc công ty, bày tỏ.

Hơn 60 tỉ đồng bỏ không

Công ty Nhà Bình Dân có dự án hơn 14.800 m2 tại phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức, được TP cho phép chuyển mục đích sử dụng làm đất ở. Năm 2009, UBND quận Thủ Đức phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 cho dự án khu nhà ở trên. Theo quy hoạch, dự án có khoảng 100 nền, trong đó 76 nền có diện tích 64 m2, số còn lại có diện tích khoảng 125 m2.

Từ năm 2009, chủ đầu tư đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng của dự án, bao gồm làm đường tráng nhựa, lề đường bê tông, hệ thống cống thoát nước mưa và cống nước thải riêng, hệ thống cấp điện, đèn đường, hệ thống cấp nước sinh hoạt và công viên cây xanh. Theo ông Tú, doanh nghiệp đã bỏ ra gần 40 tỉ đồng tiền nhận chuyển nhượng đất, cộng thêm hơn 20 tỉ đồng đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Để được cấp giấy chứng nhận cho khu đất nói trên, Công ty Nhà Bình Dân phải nộp tiền sử dụng đất cho hơn 9.200 m2 đất ở. Rơi vào thời điểm bắt đầu áp dụng Nghị định 69/2009 (tiền sử dụng đất nộp theo giá thị trường), dự án được đơn vị thẩm định đưa ra số tiền phải nộp là 47 tỉ đồng. Từ đó đến nay doanh nghiệp đã nhiều lần xin xác định lại tiền sử dụng đất. Gần đây, một đơn vị thẩm định giá khác đưa ra con số thấp hơn nhưng cũng hơn 30 tỉ đồng.

“Chưa nói đến sự bất hợp lý trong cách tính tiền sử dụng đất thì đây vẫn là số tiền quá lớn. Nhiều năm qua doanh nghiệp không bán được một nền nào thì lấy đâu ra tiền để nộp!” - ông Tú than thở.

Kiến nghị bên mua nộp theo bảng giá đất

Vì không thể đóng tiền sử dụng đất, Công ty Nhà Bình Dân đề xuất hướng tháo gỡ là được bán nền cho người mua. Giá bán cam kết là 7 triệu đồng/m2 cho 76 nền đường nội bộ, còn nền tại vị trí mặt tiền đường lớn thì 10 triệu đồng. Như vậy, mỗi nền đất tại đường nội bộ có giá chừng 430 triệu đồng, phù hợp với khả năng của người thu nhập thấp. Người mua sẽ phải xây theo mẫu nhà được duyệt. Quan trọng nhất là tiền sử dụng đất sẽ do bên mua nộp cho Nhà nước. “Thay vì doanh nghiệp nộp thì sẽ chuyển giao cho người mua nộp. Điều khoản này sẽ được thông báo rõ trong hợp đồng mua bán cho bên mua để khách hàng quyết định” - ông Tú cho hay.

Theo ông Tú, thuận lợi nhất khi để người mua nộp tiền sử dụng đất là họ không phải nộp một lần và “một cục” cho cả dự án như doanh nghiệp. Tiền sử dụng đất cho cá nhân là con số rõ ràng, tính được ngay từ đầu vì áp theo bảng giá đất, cá nhân lại được phép ghi nợ. “Tôi tin giải pháp này sẽ thu hút được nhiều người mua, qua đó cả ba bên cùng có lợi: Doanh nghiệp giảm bớt khó khăn nhờ bán được sản phẩm, người thu nhập thấp dễ mua được nhà vì giá cả phải chăng, còn Nhà nước thu được tiền sử dụng đất” - ông Tú phân tích.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP, cho rằng đây là một hướng tháo gỡ tích cực. Hiệp hội sẽ có văn bản đề nghị TP chấp thuận chủ trương hoặc cần thiết sẽ xin ý kiến các bộ, ngành. “Đây là hình thức bán nền nhà đã được giải phóng mặt bằng và hoàn chỉnh hạ tầng nhưng chưa có giấy đỏ. Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất sẽ do bên mua thực hiện” - ông Châu phân tích.

Theo ông Châu, trước đây cũng từng có tiền lệ là dự án Phú Mỹ Hưng, bên mua nộp tiền sử dụng đất còn chủ đầu tư nộp chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cho TP. Điều kiện bắt buộc là tại hợp đồng chuyển nhượng, doanh nghiệp phải thỏa thuận rõ ràng với người mua về việc bên mua nộp tiền sử dụng đất.

“Nếu thực hiện theo cách này, tiền sử dụng đất thu được chắc chắn sẽ thấp hơn nhiều so với doanh nghiệp nộp. Tuy nhiên, con số 47 tỉ đồng tiền sử dụng đất áp cho công ty là quá vô lý. Quy định nộp tiền theo giá thị trường là bắt chủ đầu tư mua đất hai lần theo giá thị trường. Vướng mắc này lâu nay đã phản ánh, kêu cứu nhưng vẫn chưa được tháo gỡ” - ông Châu bày tỏ.

Lâu nay đã có nhiều đề xuất tháo gỡ về tiền sử dụng đất của dự án. Một số ý kiến đề nghị thu theo tiến độ bán hàng, doanh nghiệp bán sản phẩm đến đâu sẽ nộp tiền sử dụng đến đó. Nhiều ý kiến khác đề nghị xem tiền sử dụng đất là một sắc thuế và nộp theo phần trăm, chẳng hạn 15%-20% trên tổng số tiền phải nộp. Năm 2013, Bộ Tài chính cũng đưa dự thảo về cách tính mới là lấy bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, đến nay tình hình chưa có gì thay đổi.

Theo Sở Tài chính, giai đoạn từ năm 2006 đến hết tháng 8-2011, Sở đã thông báo nộp tiền sử dụng đất với chủ đầu tư của 488 mặt bằng. Đến nay 204 trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất với tổng số tiền gần 5.000 tỉ đồng. Từ tháng 9-2011 đến hết quý I-2014, có 210 trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất với số tiền hơn 1.372 tỉ đồng.