Không bi quan, nhưng đừng tô hồng thị trường bất động sản 2015

Giữa trung tâm TP.HCM, ngay bên cạnh cao ốc 68 tầng Bitexco Financial Tower lung linh ánh đèn là một khối bê tông đen sì cao 41 tầng. Đó là Dự án cao ốc Saigon One do Công ty cổ phần M&C làm chủ đầu tư bất động nhiều năm. Thị trường bất động sản đã phục hồi hay chưa và sẽ diễn biến thế nào trong năm 2015 vẫn là vấn đề gây tranh cãi.

Những ngày này, Chủ tịch CEO Group Đoàn Văn Bình tất bật chuẩn bị kế hoạch đầu tư và kinh doanh của năm tới. Sau khi đã niêm yết trên sàn chứng khoán và tăng vốn điều lệ lên gấp đôi trong năm 2014, CEO Group đã có thêm nguồn lực để mở rộng đầu tư.

Ông Bình tiết lộ, CEO Group dự kiến rót khoảng 1.000-1.500 tỷ đồng để phát triển các dự án trong năm 2015. Dù con số này chưa thấm vào đầu so với số tiền đầu tư của những doanh nghiệp lớn như Vingroup, Bitexco, Phú Mỹ Hưng hay Novaland, nhưng lại là một khoản đầu tư lớn nhất từ trước đến nay đối với một doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa như CEO Group.

Quyết định tăng tốc đầu tư trong năm tới cũng cho thấy, CEO Group nhìn nhận thị trường bất động sản sẽ khả quan hơn. “Nhìn tổng quan, thị trường bất động sản trong năm 2015 sẽ tốt hơn so với năm 2014”, ông Bình nhận định.

Sự lạc quan của ông Bình xuất phát từ nhiều yếu tố. Trước hết, ông Bình đánh giá những tác động tích cực của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) mới được Quốc hội thông qua. Mặc dù các luật này chưa thể ảnh hưởng ngay và mạnh lên thị trường, nhưng những thay đổi căn bản theo hướng tốt hơn sẽ giúp tăng niềm tin của nhà đầu tư cũng như khách hàng. Ông Bình đánh giá cao những quy định cho phép người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam được mua nhà cũng như các quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ người mua nhà, nhưng cũng thoáng hơn với các doanh nghiệp khi cho phép chuyển nhượng một phần dự án.


Làn sóng đầu tư mới

Không chỉ CEO Group, mà một số doanh nghiệp khác cũng đang lên kế hoạch tiếp tục mở rộng đầu tư trong năm tới. Trong đó, Vingroup vẫn chứng tỏ sức mạnh của mình khi triển khai Khu đô thị Vinhomes Central Park tại TP.HCM với tổng vốn đầu tư hơn 30.000 tỷ đồng.

Ngoài tổ hợp các cao ốc với hơn 10.000 căn hộ đang được triển khai xây dựng, Vingroup cũng đã quyết định khởi công luôn toà nhà Landmark 81 cao nhất Việt Nam (81 tầng) trong khu đô thị này. Ngoài dự án khủng này, Vingroup còn đang triển khai xây dựng tổ hợp Vinhomes Nguyễn Chí Thanh tại Hà Nội với 378 căn hộ, một toà tháp văn phòng và 60.000 m2 diện tích bán lẻ. Vingroup cũng đã thâu tóm Công ty cổ phần Bất động sản Hồng Ngân, đơn vị sở hữu một số dự án bất động sản tại Hà Nội, để tiếp tục mở rộng đầu tư trong thời gian tới.

Không chỉ những doanh nghiệp danh tiếng như Vingroup, Bitexco mới đầu tư lớn, mà một số doanh nghiệp mới bước chân vào thị trường cũng bắt đầu kích hoạt những chiến lược kinh doanh đầy tham vọng. Sau khi thâu tóm xong một số dự án, Tập đoàn FLC đang triển khai xây dựng tổ hợp FLC Complex với khoảng 500 căn hộ, Khu đô thị FLC Garden City (8ha) tại Hà Nội và tổ hợp nghỉ dưỡng - sân golf tại Thanh Hóa.

Tập đoàn Đầu tư phát triển Việt Nam (VID Group)cũng bắt đầu kế hoạch tấn công mạnh hơn vào thị trường bất động sản. Sau khi phát triển thành công nhiều khu công nghiệp ở Hà Nội, Hải Dương, VID Group đã xây dựng xong một toà nhà văn phòng cho thuê tại Hà Nội. Hiện tập đoàn này bắt đầu thâm nhập sâu hơn thị trường bất động sản, với việc hợp tác phát triển Khu đô thị Goldmark City rộng 12 ha tại Hà Nội. Ngoài ra, VID Group cũng đã nhận được sự đồng thuận của các cơ quan chức năng trong việc chuyển đổi Khu công nghiệp Đài Tư (huyện Gia Lâm, Hà Nội) thành khu đô thị.

Một người chơi mới là Công ty cổ phần Địa ốc Đại Quang Minh cũng đang triển khai kế hoạch đầu tư đầy tham vọng trên bán đảo Thủ Thiêm. TP.HCM. Nếu như một cổ đông của Đại Quang Minh là Thaco vốn chỉ được biết đến là doanh nghiệp lắp ráp ô tô thì các cổ đông khác như Công ty cổ phần Đầu tư Mai Linh, ông Trần Đăng Khoa và Công ty Thương mại quốc tế và Tư vấn đầu tư Invecon là những cá nhân và doanh nghiệp đã có kinh nghiệm trên thị trường bất động sản. Công ty cổ phần Đầu tư Mai Linh chính là chủ đầu tư tổ hợp 1.000 căn hộ Golden Palace tại Hà Nội đã bán hết căn hộ và đang trong giai đoạn bàn giao cho khách hàng.

Được hậu thuẫn bởi những cổ đông có kinh nghiệm và tham vọng, Đại Quang Minh đang đẩy mạnh đầu tư xây dựng dự án khu dân cư thấp tầng và triển khai đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Dự án này của Đại Quang Minh có quy mô 128 ha, với 234 căn biệt thự và khoảng 5.600 căn hộ cao cấp.

Sự phục hồi mong manh


Mặc dù nhìn nhận thị trường sẽ có những diễn biến tích cực hơn, nhưng phần lớn các doanh nghiệp không đầu tư ào ạt như trước, mà đầu tư có lựa chọn. Ông Peter Ryder, Tổng giám đốc Indochina Land, cho rằng, không phải phân khúc nào, địa điểm nào cũng tốt để có thể đầu tư ngay. Chẳng hạn, phân khúc mặt bằng bán lẻ vẫn gặp nhiều khó khăn. Trong khi thị trường văn phòng tại TP.HCM đã có sự bình ổn tương đối thì thị trường văn phòng Hà Nội vẫn chịu sức ép lớn do nguồn cung lớn ở khu vực phía Tây Thủ đô.

Thị trường căn hộ đã có sự cải thiện và mặc dù cạnh tranh vẫn hết sức quyết liệt, hàng tồn vẫn còn, nhưng Peter Ryder cho biết, Indochina Land sẽ vẫn đầu tư vào phân khúc này, mà cụ thể là sẽ cho ra mắt một tổ hợp căn hộ cao cấp tại Hà Nội trong năm tới. Phân khúc khách sạn và khu nghỉ dưỡng vẫn kinh doanh rất khả quan và Indochina Land cũng dự kiến sẽ đầu tư thêm một dự án nữa ở phân khúc này trong năm 2015.

Nhưng ông Đoàn Văn Bình chưa thể lạc quan về thị trường căn hộ cao cấp ở Hà Nội, bởi mặc dù thanh khoản đã tốt hơn, nhưng đó mới chỉ là những diễn biến bề nổi, còn trên thực tế, hàng tồn kho còn nhiều và các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này vẫn gặp khó khăn.

Vì thế, mặc dù đã có đất để triển khai một dự án căn hộ cao cấp ở Hà Nội, nhưng CEO Group vẫn quyết định chưa triển khai dự án này trong năm 2015. Tuy nhiên, CEO Group lại dốc tiền cho những dự án cao cấp khác là Khu nghỉ dưỡng Sonasea và khách sạn Novotel tại Phú Quốc. Phần lớn số vốn đầu tư dự kiến 1.000-1.500 tỷ đồng cho năm tới sẽ đổ vào các dự án tại Phú Quốc, bởi ông Bình nhận thấy triển vọng kinh doanh của hòn đảo này ngày càng sáng sủa.  

Không tô hồng nhưng cũng không quá bi quan, ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh, cho rằng, thị trường vẫn có sự phân hóa và nói phục hồi hay chưa thì phụ thuộc vào quan điểm từng người. Còn quá sớm để kết luận thị trường bất động sản đã phục hồi hoàn toàn, dù thanh khoản thời gian gần đây đã rời khỏi đáy. Nhưng cần có thêm thời gian kiểm chứng xem sự phục hồi này đã bền vững chưa hay chỉ là một bull-trap giống như thị trường chứng khoán.

Ở khía cạnh tích cực, nhu cầu đối với bất động sản vẫn còn rất lớn, kể cả ở phân khúc cao cấp. Mối quan tâm của khách hàng cũng ngày càng cải thiện. Nếu như đầu năm 2014, Tân Hoàng Minh tổ chức các cuộc gặp gỡ khách hàng tiềm năng nhưng cả tháng chỉ mời được 50-60 khách, thì càng về cuối năm, lượng khách hàng tham gia ngày càng đông, bình quân 500-600 khách/tháng.

Quan sát từ thị trường cũng cho thấy, giao dịch cũng đã tăng lên, kể cả mua để ở và mua đầu tư. Theo ông Trung, các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán, ngoại tệ, tiết kiệm cũng không còn hấp dẫn và bất động sản, sau một thời gian suy thoái và giá giảm sâu, lại trở thành kênh đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng kinh doanh tốt, mà ông Trung cho rằng, những dự án bán được trong thời gian qua đều có vị trí tốt và phần lớn ở trung tâm thành phố, có đầy đủ tiện ích và thuộc những chủ đầu tư uy tín. Còn những dự án ở ven đô, không tiện về giao thông, không đủ cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật thì vẫn ngắc ngoải.

Đồng tình với quan điểm này, ông Bình cho rằng, thị trường đã có sự thanh lọc rõ rệt. Trong thời gian tới, thị trường sẽ thuộc về các doanh nghiệp lớn, đã có danh tiếng và uy tín, còn những doanh nghiệp nhỏ, mỏng vốn sẽ dần bị loại. Không thể có chuyện nhà nhà đi đầu tư bất động sản, không thể có tới hàng nghìn doanh nghiệp bất động sản cùng tồn tại, mà thị trường sẽ chỉ còn vài chục doanh nghiệp lớn. Với tiềm lực và kinh nghiệm vững vàng, các doanh nghiệp lớn sẽ phát triển các dự án chuyên nghiệp hơn, chất lượng hơn, tránh được những vết xe đổ mà các doanh nghiệp yếu kém gặp phải thời gian qua. Nhờ đó, tin rằng, thị trường sẽ phát triển lành mạnh hơn.

Hệ lụy còn dai dẳng

Một trong những yếu tố ngăn cản đà phục hồi của thị trường bất động sản là nợ xấu trong lĩnh vực này vẫn còn lớn và không thể giải quyết ngày một ngày hai. Một số doanh nghiệp cho biết, họ chưa tin thị trường đã phục hồi vì còn rất nhiều doanh nghiệp đang chật vật tồn tại, nhiều dự án vẫn dở dang. Thậm chí, những doanh nghiệp này cho rằng, những tín hiệu tích cực thời gian qua chỉ là sự tô hồng, còn nhiều dự án chết lâm sàng vẫn chưa thể hồi sinh.

Hệ lụy rõ nét nhất cho cuộc khủng hoảng lan rộng trên thị trường bất động sản suốt mấy năm qua là nhiều dự án ngưng xây dựng. Khắp nơi, từ Bắc chí Nam cho tới miền Trung, đâu đâu cũng thấy các công trường trơ những cọc sắt nhọn hoen gỉ làm hoen ố bộ mặt đô thị. Thậm chí, có dự án nhà ở đã gần đến ngày bàn giao nhà, nhưng chủ đầu tư cạn vốn, người mua không đóng tiền, nên lại đắp chiếu; có những công trình cao ốc văn phòng gần đến ngày chào thuê thì chủ đầu tư hết tiền, ngân hàng không giải ngân và cũng bị ngưng trệ.

Như ở giữa trung tâm TP.HCM, ngay bên cạnh cao ốc 68 tầng Bitexco Financial Tower lung linh ánh đèn là một khối bê tông đen sì cao 41 tầng. Đó là Dự án cao ốc Saigon One do Công ty cổ phần M&C làm chủ đầu tư đã án binh bất động suốt mấy năm qua sau khi hoàn thành phần khung và một phần tường kính.

Xa hơn về phía quận 2, bên cạnh những cao ốc rực sáng ánh đèn như Estella và The Vista, những tòa tháp căn hộ PetroVietnam Landmark Tower vắng tanh bóng người vì chủ đầu tư - Công ty cổ phần Bất động sản xây lắp dầu khí Việt Nam - dù đã gần hoàn thiện dự án, nhưng không thể bàn giao nhà khi thời hạn đã trôi qua hơn 3 năm. Đã có rất nhiều cuộc họp giữa khách hàng với chủ đầu tư, nhiều phương án được đề xuất, nhưng đến giờ, những tòa tháp này vẫn tối thui khi đêm về.

Thê thảm không kém là những dự án tại Hà Nội của Công ty cổ phần Bất động sản AZ (AZ Land). Một thời, những dự án như AZ Sky Định Công, AZ Vân Canh, AZ Lâm Viên và Bright City được giới đầu tư săn lùng vì giá căn hộ khá rẻ. Nhưng khi thị trường lao dốc, khách hàng tìm mọi cách rút vốn, chủ đầu tư không còn tiền xây tiếp nên các dự án này đều dở dang. Mặc dù một số dự án đã tìm được vị cứu tinh như AZ Land vay được vốn của ngân hàng để tái khởi động Dự án Bright City và AZ Vân Canh, một số chủ đầu tư chấp nhận hạ giá để thoát hàng, nhưng con đường hồi sinh của các dự án còn hết sức gian nan.

Mặc dù tuyên bố hoành tráng về kế hoạch tái khởi động các dự án, nhưng hiện chỉ có dự án AZ Vân Canh là triển khai tốt, các dự án khác của AZ Land như AZ Lâm Viên, Bright City vẫn rất ì ạch. Các dự án của Công ty cổ phần Dịch vụ cao cấp dầu khí như Hanoi Time Tower thì vẫn là những cọc sắt hoen gỉ, dù nhiều phương án hồi sinh đã được thảo luận. Chính những dự án dở dang này sẽ cản trở đà phục hồi của thị trường bất đông sản.

Sự phục hồi của thị trường bất động sản dưới góc nhìn của Bộ Xây dựng

Tổng hợp của Bộ Xây dựng cho thấy, sau 11 tháng đầu năm 2014, tồn kho bất động sản đã giảm mạnh. Cụ thể, đến ngày 20/11/014, tồn kho cả nước ước còn 77.800 tỷ đồng, giảm gần 40% so với quý I/2013 và giảm 17% so với cuối năm 2013. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư là 15.775 căn, nhà thấp tầng 13.000 căn, đất nền nhà ở là 8,6 triệu m2, đất nền thương mại là 1,6 triệu m2. Hà Nội còn tồn 1.911 căn hộ chung cư và 2.582 căn nhà thấp tầng. TP.HCM còn tồn 6.600 căn hộ chung cư, 716 căn nhà thấp tầng và 264.000 m2 đất nền nhà ở.