Khối ngoại cần môi trường đầu tư địa ốc thoáng hơn

Nhiều chuyên gia cho rằng việc nới lỏng điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam không thuần túy hỗ trợ kích cầu cho thị trường địa ốc, mà mục tiêu hàng đầu là tạo niềm tin và cải thiện môi trường đầu tư cho khối ngoại.

Sau khi lấy ý kiến của các bộ, ngành để xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đã đưa vào dự thảo Luật nhiều điểm thông thoáng để tháo gỡ những nút thắt, khó khăn cho người nước ngoài mua nhà. Trong đó có điều khoản cho phép người nước ngoài mua nhà sau khi nhập cảnh nhằm tạo thuận lợi để thu hút, kích thích phát triển đầu tư, du lịch, dịch vụ. Điều này vừa có lợi cho nền kinh tế, vừa phù hợp thông lệ quốc tế vì có thể xem đây là một hình thức xuất khẩu bất động sản tại chỗ.

Tuy nhiên, trong phiên Thường vụ Quốc hội thảo luận về Luật Nhà ở (sửa đổi) gần đây, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng cho rằng nên có giới hạn, tránh trường hợp người nước ngoài nào nhập cảnh cũng được sở hữu nhà vì lo người nước ngoài mua nhà quá dễ. Ủy ban Pháp luật (cơ quan thẩm tra) có ý kiến cần đặt ra giới hạn chỉ cho phép mua nhà ở tại khu vực không cấm người nước ngoài cư trú, đi lại; chỉ được mua loại nhà ở có giá bán cao hơn mức giá do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ.

Quan điểm này gần như đi ngược lại với kỳ vọng tạo thêm điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài tiếp cận thị trường địa ốc Việt Nam. Chính vì vậy, dù việc này vẫn còn nằm trên bàn thảo luận nhưng nhiều chuyên gia bất động sản đã thẳng thắn nêu quan điểm về câu chuyện mở toang hay thắt chặt các điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, Marc Townsend chia sẻ: "Với tư cách là người nước ngoài, tôi khá băn khoăn về câu chuyện sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Nút thắt không phải là đóng hay mở, nó nằm ở chỗ Chính phủ cần phải thẳng thắn hơn đối với vấn đề này".

Theo Marc Townsend, dù ông và những người nước ngoài khác có được mua bất động sản tại Việt Nam sau khi nhập cảnh hay không thì cũng chỉ là một nhóm người, không thể làm thay đổi cục diện thị trường địa ốc một cách nhanh chóng. Ý nghĩa sâu xa của chuyện nới lỏng các điều kiện là nó tác động tích cực đến tâm lý nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến việc cải thiện môi trường đầu tư tại Việt Nam.

Lãnh đạo CBRE Việt Nam cho biết thêm, ông cũng không ủng hộ đề xuất chỉ cho phép người nước ngoài mua bất động sản cao cấp, bởi vì nếu đã cho khối ngoại được quyền tiếp cận thị trường thì phải tôn trọng thị hiếu và nhu cầu của họ. Chuyên gia này lập luận, không phải người nước ngoài nào cũng giàu, tương tự như du học sinh – sinh viên Việt Nam nếu mua nhà ở nước ngoài cũng không bị bắt buộc phải mua nhà cao cấp.

"Hãy để cho bản thân thị trường tự quyết định, Nhà nước có thể giới hạn số lượng nhưng đừng giới hạn phân khúc. Không phải cứ là người nước ngoài thì được quyền mua Ferari còn người trong nước được mua Honda", ông Marc Townsend nhấn mạnh.

Trong khi đó, Chuyên viên cấp cao Công ty tư vấn Hội nhập toàn cầu (GIBC), Huỳnh Phước Nghĩa phân tích: "Bản chất của việc nới lỏng điều kiện cho người nước ngoài mua nhà là tạo ra được một môi trường đầu tư thông thoáng hơn. Mục tiêu gỡ khó cho bất động sản chỉ là phụ".

Theo ông Nghĩa, Việt Nam đang có cách tiếp cận hoàn toàn khác với các nước trên thế giới và trong khu vực về việc cho người nước ngoài mua nhà. Việt Nam đang lấn cấn giữa tiêu dùng bất động sản và sở hữu bất động sản, đồng thời chưa có sự lựa chọn dứt khoát một trong hai tiêu chí này để tạo nên một môi trường đầu tư lý tưởng cho khối ngoại.

Chuyên gia này ví dụ, Singapore khai thác triệt để bất động sản ở khía cạnh tiêu dùng tức là thuê mua với nhiều hình thức khá đa dạng. Hoặc là Mỹ tiếp cận nguồn lực từ bất động sản ở khía cạnh bán quyền sở hữu một cách tuyệt đối. Có rất nhiều doanh nhân Việt Nam đã mua nhà đất ở Singapore và Mỹ vì luật chơi rõ ràng. Trong khi đó, với môi trường đầu tư bất động sản tại Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài dù rất quan tâm nhưng không có điều kiện cần và đủ để hội nhập thị trường một cách sâu rộng.

Ngoài ra, ông Nghĩa nhận định trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập sâu rộng, việc nới lỏng các điều kiện cho khối ngoại sở hữu bất động sản sớm muộn cũng phải làm rõ vì đây chính là yếu tố quan trọng để cải thiện môi trường đầu tư. "Chào bán bất động sản để hút dòng vốn ngoại cũng là xu thế chung cả thế giới dang làm", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn Công ty Savills Việt Nam, Nguyễn Khánh Toàn cho rằng trên thực tế có rất nhiều nhà đầu tư cá nhân và tổ chức nước ngoài đặc biệt quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua. Tuy nhiên, do môi trường đầu tư chưa thuận lợi như nhiều thủ tục pháp lý, thời gian quá dài và còn nhiều điểm khác biệt so với thông lệ quốc tế nên khối ngoại dễ nản lòng bỏ cuộc.

Bằng chứng là đến tháng 8/2014, cả nước chỉ có 126 trường hợp người nước ngoài mua nhà, trong đó cá nhân chiếm tới 80% còn các tổ chức chiếm khoảng 20%. Đối với người nước ngoài, những trường hợp đã mua nhà ở tại Việt Nam chủ yếu là người đã kết hôn với công dân Việt Nam.

Khảo sát của VnExpress.net tại TP HCM và Hà Nội, lượng khách nước ngoài quan tâm và giao dịch bất động sản chiếm trung bình 10% tổng doanh số bán hàng của các dự án trung - cao cấp. Con số này được đánh giá là còn khá khiêm tốn so với tiềm năng rất lớn của thị trường.

Theo ông Toàn, nếu tích cực cải thiện môi trường đầu tư, khơi đúng mạch và tạo được các điều kiện đủ hấp dẫn, khối ngoại vẫn có thể tạo nên cú hích hỗ trợ bất động sản vượt khó.