Khó lặp lại tình trạng “bong bóng”

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam 20 năm qua của Savills Việt Nam cho thấy, giá bán căn hộ đã tăng từ khoảng 300 USD/m2 lên "đỉnh cao" 1.600 USD/m2 tại Hà Nội và từ 600 USD lên khoảng 1.700 USD/m2 tại TP Hồ Chí Minh.

Tuy thời điểm hiện tại, giá căn hộ đã xuống mức 1.100 USD/m2, song Savills cho rằng thị trường BĐS Việt Nam trong 5 năm tới vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển, tất nhiên sẽ không còn tình trạng "bong bóng", "thổi" giá như vừa qua.

Sau 20 năm, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều hình thái đối ngược. Điển hình là năm 2007, để mua được căn hộ tại TP Hồ Chí Minh, người dân phải chen lấn, xô đẩy, đặt cọc hàng trăm triệu đồng. Tại Hà Nội, chủ đầu tư bán nhỏ giọt, người mua nhà phải bốc thăm, mua chênh lệch hàng trăm triệu đồng. Thậm chí, có dự án chỉ một suất được mua căn hộ đã có giá hàng chục triệu đồng mà người bán không phải mất một đồng vốn nào. Đến năm 2014, một cảnh tượng ngược lại, chủ đầu tư mở bán hàng loạt dự án, săn đón khách hàng, thực hiện chiết khấu, tặng quà, tặng sản phẩm nội thất... chăm sóc đủ kiểu để mời gọi người mua. Qua 3 cơn sốt BĐS, mà đỉnh cao là giai đoạn 2007-2008, giá nhà đất tăng hơn 100 lần so với năm 1990, hoàn toàn vượt khỏi "tầm với" của người thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Cơn sốt đi qua, dự án bỏ hoang, chậm tiến độ, hàng nghìn tỷ đồng tồn đọng trong BĐS. Chủ đầu tư, khách hàng bắt đầu mâu thuẫn, kiện cáo. Dự án không tiềm năng được cắt giảm, còn lại được chuyển hướng sang diện tích nhỏ, mức giá vừa phải. Căn hộ bình dân trở thành xu hướng mới của thị trường.

Theo báo cáo của Công ty TNHH Savills Việt Nam, so sánh với các quốc gia trên thế giới, dường như chu kỳ của thị trường BĐS Việt Nam ngắn hơn nhiều. Ví dụ, ở Anh thường là 10 năm, Australia 7 năm còn Việt Nam chỉ 5 năm. Đây có lẽ là kết quả của việc Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ một cách trực tiếp hơn những nước khác. Đặc biệt, đã có những thay đổi lớn trong nền kinh tế và cơ cấu dân số như sự chuyển dịch dân số từ nông thôn đến thành thị, chuyển đổi từ nông nghiệp sang công nghiệp, quy mô số người trong mỗi hộ gia đình giảm đã thúc đẩy sự tăng trưởng nhà ở tại Việt Nam. Theo biểu đồ Savills công bố, giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh có sự tăng giảm rõ rệt. Đầu tiên là đợt giảm năm 1997 do chịu ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế Châu Á; tiếp đến là năm 2003, sau khi lên "đỉnh" năm 2002, do tác động của điều chỉnh thị trường chứng khoán. Sau đó là đợt giảm mạnh năm 2008-2009, sau khi lên tiếp "đỉnh" mới khoảng 1.700 USD/m2 năm 2007, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính toàn cầu. Hiện, giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh khoảng 1.100 USD/m2, tăng 500 USD/m2 so với thời điểm năm 1995. Thị trường căn hộ tại Hà Nội có khác một chút, sau đợt tăng năm 2007-2008, đạt "đỉnh" 1.600 USD/m2 vào năm 2011, là đà giảm về 1.200 USD, nhưng vẫn cao hơn 900 USD/m2 so với năm 2001.

Đối với phân khúc khác, báo cáo của Savills đánh giá thị trường bán lẻ ở Việt Nam hiện mới có mật độ 0,1m2/người, trong khi tỷ lệ này ở Thái Lan là 0,7m2/người; Malaysia 0,8m2/người... Gần đây, nhiều thương hiệu lớn du nhập vào Việt Nam, gồm cả thương hiệu cao cấp, siêu sang, cho thấy trong tương lai người tiêu dùng sẽ có xu hướng sử dụng dịch vụ đắt đỏ hơn đến từ nước ngoài. Trong khi đó, văn phòng cho thuê phát triển mạnh về nguồn cung và mức giá thuê khá cao; đến nay tuy chững lại do tác động của khủng hoảng kinh tế nhưng tương lai sẽ tiếp tục phát triển do nhu cầu lớn từ khối tài chính.

Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, ông Nell Mac Gregor cho biết, hiện thị trường BĐS đã ở mức đáy và đang trên đà phục hồi, giá tương đối ổn định, hợp lý. Tất nhiên, sẽ khó lặp lại tình trạng "thổi" giá và "bong bóng" như trước. Đặc biệt, từ ngày 1-7, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, nhiều người nước ngoài đang háo hức được mua nhà tại Việt Nam. Cùng với đó, Việt Nam tiếp tục là nơi thu hút đầu tư nước ngoài; là một trong những quốc gia có lượng kiều hối lớn (năm 2014 kiều hối đạt 12,4 tỷ USD, 17%-20% trong số đó đổ vào BĐS), kinh tế vĩ mô ổn định sẽ là điều kiện tốt cho sự phát triển của thị trường BĐS. Trong 5 năm tới, BĐS Việt Nam sẽ phát triển mạnh dựa trên sự tăng trưởng kinh tế, gia tăng tầng lớp trung lưu cũng như sự đa dạng nguồn cung - cầu, mà tiêu điểm là những đô thị lớn.