Hết hạn sử dụng, nhà chung cư được xử lý thế nào?

Luật Nhà ở sửa đổi dù được Quốc hội thông qua (ngày 25/11), nhưng với tư cách là người dân mua nhà để ở, TS. Nguyễn Đức Kiên, Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội vẫn tỏ ra khá băn khoăn về một số điểm cần được làm rõ.

* Ông băn khoăn nhất những điều gì?

Không phải chỉ riêng tôi, mà tới tận buổi thảo luận  cuối cùng về Dự thảo Luật Nhà ở (ngày 24/10), nhiều đại biểu Quốc hội vẫn băn khoăn xung quanh quy định về thành lập Quỹ Phát triển nhà ở xã hội, chính sách nhà ở xã hội, nhà ở công vụ… Còn với riêng tôi, tôi băn khoăn những quy định liên quan đến nhà ở chung cư, cụ thể là thời gian sử dụng và quỹ bảo trì.

* Đó cũng là nỗi niềm của hàng triệu người đã và sắp mua nhà chung cư, bởi hết thời hạn sử dụng theo quy định là 70 năm, nhà chung cư (nhà cấp 1) không biết sẽ được xử lý thế nào?

Ở hầu hết các nước trên thế giới, người dân bỏ tiền ra mua nhà chung cư để ở là người ta mua thời gian sử dụng của tòa nhà chung cư đó.

Hết thời gian sử dụng, thường là 60-80 năm, người sử dụng phải trả lại nhà cho chính phủ, chính quyền địa phương hoặc cơ quan có trách nhiệm nào đó để dỡ bỏ. Nếu tòa nhà đó vẫn còn sử dụng được, thì người mua nhà phải trả tiền để mua quyền sử dụng cho thời gian còn lại, giá mua phụ thuộc vào thời gian sử dụng còn lại của tòa nhà.

Trong khi đó, Luật Nhà ở hiện hành và cả Luật Nhà ở sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua không có quy định gì về nội dung này; các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành cũng không thấy đề cập gì.

* Ông đã nghĩ đến kịch bản nào khi mà thời gian sử dụng các tòa nhà chung cư thương mại hết thời hạn sử dụng?

Nếu không có quy định cụ thể về vấn đề này, thì kịch bản liên quan đến sở hữu nhà ở chung cư thương mại hiện nay chắc cũng diễn ra tương tự những gì đã và đang xảy ra với hàng loạt nhà tập thể cũ ở Hà Nội. Nhiều công trình đã xuống cấp, cần phải đập đi xây lại hoặc lấy mặt bằng để làm việc khác phù hợp với quy hoạch, nhưng người dân dứt khoát không trả vì cho rằng, nhà họ đã mua là của họ vĩnh viễn.

Nhiều người đồng ý trả lại căn hộ tập thể, nhưng “ra giá” rằng, Nhà nước phải có nghĩa vụ trả lại diện tích nhà chung cư khác rộng gấp rưỡi, gấp đôi, số diện tích vượt hơn nữa được mua với giá xây dựng. Hệ quả là, xử lý nhà tập thể cũ hết sức phức tạp, mất rất nhiều thời gian, công sức, thậm chí tại nhiều khu tập thể ở Hà Nội hiện nay vẫn gần như bế tắc trong việc giải phóng mặt bằng.

* Vậy còn băn khoăn của ông về quỹ bảo trì thì sao?

Khi bán căn hộ cho người dân, chủ đầu tư thu ngay 2% giá trị của căn hộ, đưa vào quỹ bảo trì tòa nhà do chủ đầu tư quản lý, sau đó bàn giao lại cho ban quản trị tòa nhà. Vấn đề là, ban quản trị các tòa nhà chung cư do dân bầu ra, hoạt động theo nhiệm kỳ, làm việc kiêm nhiệm, hoạt động chẳng khác gì mô hình tổ dân phố.

Ban quản trị cũng không có tư cách pháp nhân, không có con dấu, tài khoản mà lại giữ quỹ bảo trì, nếu xảy ra thất thoát, tham ô, tham nhũng, chiếm dụng, thì lấy gì để bảo trì định kỳ hoặc bất thường các tòa nhà chung cư.

Đáng tiếc là vấn đề quan trọng này không được luật hóa. Hy vọng, Chính phủ và các bộ, ngành sẽ có hướng dẫn cụ thể khi triển khai Luật Nhà ở sửa đổi.

* Theo ông, nên để cơ quan nào quản lý quỹ bảo trì?

Tôi cho rằng, nên học tập theo nhiều nước trên thế giới, số tiền này được quản lý tập trung tại cơ quan quản lý nhà nước nào đó. Định kỳ hàng tháng, hàng quý, hoặc đột xuất theo yêu cầu của người dân, cơ quan, doanh nghiệp cung cấp dịch vụ điện, nước, thang máy, phòng cháy, chữa cháy… đến kiểm tra, nếu phát hiện những thiết bị không bảo đảm an toàn sức khỏe, tính mạng của người dân, mỹ quan của tòa nhà, thì báo cho cơ quan quản lý quỹ bảo trì sửa chữa, thay thế, bảo dưỡng…

Mấu chốt của vấn đề là phải quản lý quỹ bảo trì công khai, minh bạch, chi tiêu tiết kiệm, chính xác và phải có sự giám sát của người dân.