Hậu bán tháo địa ốc: Vì sao nhà băng im lặng?

Có một điểm trùng hợp rất đáng chú ý giữa thời gian gần giữa năm nay với hiện thời. Vào thời gian này, với 25-30 bài báo viết về hiện tượng bán tháo căn hộ, điều ngạc nhiên là tới giờ vẫn chưa hề xuất hiện một gương mặt nào của giới chủ ngân hàng.

Ngay sau sự kiện Công ty CP Địa ốc Dầu khí (PVL) và tiếp đó là Công ty Saigon Mekong, thông báo giảm mạnh giá bán căn hộ, đã có đến 25-30 bài báo đăng tải và bình luận về hiện tượng này. Kể cả một số trang web của người Việt ở nước ngoài cũng tham gia vào "chiến dịch bán tháo căn hộ" khi dẫn lại nguyên văn dư luận báo chí trong nước.

Khỏi phải nói là tâm trạng của giới chủ đầu tư căn hộ tại TP.HCM và cả ở Hà Nội, nơi "chỉ mới" xuất hiện làn sóng vỡ tín dụng đen bất động sản (BĐS) mà chưa có trường hợp nào thông báo bán tháo căn hộ theo cách giảm giá thẳng đứng, đã trở nên hoang mang đến độ biếng ăn khó ngủ như thế nào.

Nhưng chính sự ồn ào của báo chí cũng là một hiện tượng. Không khí báo chí trong mấy ngày gần đây làm người ta liên tưởng với khoảng thời gian tháng 4-5/2011. Đó là thời kỳ khá khủng khiếp với thị trường BĐS khi ngoại trừ phân khúc đất nền còn lác đác giao dịch, phân khúc căn hộ trung - cao cấp gần như tuyệt đối tĩnh lặng. Những đe dọa của ngân hàng về thời điểm đáo hạn một số khoản vay vào cuối tháng 6/2011, cũng là lúc mà dư nợ tín dụng phi sản xuất phải kéo giảm xuống 22% theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước, lồng trong bối cảnh lạm phát dựng đứng và lãi suất cho vay bị đẩy cao vời vợi, bong bóng BĐS chuẩn bị nổ... , càng tô đậm tình thế bĩ cực của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Có thể, sự ồn ào của báo chí vào giai đoạn trên đã góp phần phát triển đến 30% hoặc hơn hội chứng stress của doanh nghiệp BĐS. Lần này cũng vậy, dư luận lại đặt ra vấn đề về "cái chết" gần như không tránh khỏi của doanh nghiệp BĐS, về phát pháo hiệu đầu tiên cho thời kỳ tan vỡ của bong bóng BĐS.

Nhưng bình tâm mà suy xét, lại có một điểm trùng hợp rất đáng chú ý giữa thời gian gần giữa năm nay với hiện thời. Vào tháng 6/2011, trong lúc những người muốn mua nhà đang kiên nhẫn chờ đợi một làn sóng đại hạ giá căn hộ, thì đã hầu như không có sự lên tiếng từ phía ngân hàng.

Hiển nhiên nhiều người biết rằng ngân hàng đứng phía sau các doanh nghiệp BĐS, đã từng "đồng cam cộng khổ" với nhau qua thời khủng hoảng năm 2008 và cả mấy năm sau đó. Nhưng mối chia sẻ lợi ích như thế không thể là một phạm trù vĩnh viễn. Một khi doanh nghiệp BĐS không bán được hàng, không có tiền trả nợ và lãi vay thì ngân hàng sẽ là kẻ tiếp bước sau số mệnh của doanh nghiệp BĐS. Khi đó, chính ngân hàng chứ không phải ai khác, sẽ là kẻ kêu trời đầu tiên.

Nhưng nếu ngân hàng đã không kêu cứu thì chuyện gì xảy ra? Lòng kiên nhẫn của người mua nhà đã bị uổng phí khi thời điểm cuối tháng 6/2011 trôi qua nhưng vẫn không một doanh nghiệp BĐS nào bị "chết", cũng chẳng có làn sóng đại hạ giá nào, còn ngân hàng thì vẫn ung dung ra thông cáo về nhiều trăm, hàng ngàn tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.

Còn lần này thì sao? Với 25-30 bài báo viết về hiện tượng bán tháo căn hộ, điều ngạc nhiên là tới nay cũng chưa hề xuất hiện một gương mặt nào của giới chủ ngân hàng. Đáng lý trong tình thế hiện nay, khi kế hoạch tái cấu trúc ngân hàng đang đến rất gần và có ít ra 5-6 ngân hàng thương mại nhỏ nằm trong "sổ bìa đen", chính những ngân hàng này phải xuất đầu lộ diện, tự cứu mình trước khi trời cứu bằng cách đôn đáo thu hồi nợ từ các doanh nghiệp BĐS có liên quan.

Ngân hàng vẫn kiên trì không chịu kêu cứu, còn doanh nghiệp BĐS cũng chẳng thấy động tĩnh gì. Chỉ có một vài chủ doanh nghiệp BĐS chịu khó trả lời phỏng vấn báo chí, nhưng xem lại thì những nhân vật này đều có vẻ "vô can" đối với chuyện vay mượn ngân hàng.

Trong khi đó, đã có những xác nhận chắc chắn về việc PVL, trước khi gửi văn bản chính thức đến Ủy ban chứng khoán nhà nước và công bố ra dư luận, đã tiến hành bán căn hộ giá thấp cho người mua sỉ và chịu thanh toán 90-95%. Cách thức buôn bán như thế cũng là căn cứ để một bài báo đặt câu hỏi về chuyện PVL thực chất bán tháo hay chính là một chiêu đầu cơ thông thường.

Trong thực tế, đã có xác nhận về việc người mua lẻ không thể tiếp cận được mức giá 15,5 triệu đồng/m2 mà PVL nêu ra. Như thế, hệ quả của hoạt đông giao dịch đại chúng giá thấp sẽ không xảy ra. Mà không có giao dịch đại chúng giá thấp thì cũng không có tác động đến không khí và mặt bằng giao dịch chung của các dự án căn hộ trong cùng khu vực.

Một thông tin báo chí mới nhất cũng cho biết trong thực tế 100 tỷ đồng mà PVL vay của ngân hàng Liên Việt, doanh nghiệp này đã thanh toán được một nửa. Do đó, việc giảm giá bán căn hộ của PVL chỉ đơn giản là một động tác kỹ thuật, nhằm thu hồi vốn hơn là để bị chôn vốn.

Nói cách khác, dự án PVL chỉ là một trường hợp đơn lẻ, nhiều khả năng sẽ không dẫn đến xu thế giảm giá bán căn hộ trên diện rộng, và càng không có tác động đáng kể đến mặt bằng giá phân khúc đất nền ở các quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức.

Cho tới giờ, câu chuyện về PVL vẫn chưa đủ thời gian để lắng đọng, tuy không khí bình luận về nó đã bớt ồn ào hơn. Tuy nhiên vẫn còn khá sớm để khẳng định là sẽ không có hiệu ứng dây chuyền được khởi phát từ PVL sang các chủ đầu tư khác. Nếu quả thực hiệu ứng này xảy ra, người mua nhà để ở sẽ là nhóm lợi ích được hưởng lợi nhất. Còn trong trường hợp ngược lại, nhóm lợi ích của giới chủ doanh nghiệp BĐS dường như vẫn còn cơ hội "sống sót" qua thời kỳ đen tối này của thị trường.

Vẫn cần một khoảng thời gian, ít ra vài tuần nữa, để tìm ra câu trả lời thỏa đáng cho những giả thuyết trên. Thậm chí không loại trừ trường hợp là giá căn hộ PVL, sau khi bị kéo giảm tới "đáy", sẽ được kéo ngược lên và vượt qua cả mốc 20 triệu đồng/m2.

Còn trước mắt, hiện tượng tín dụng đen BĐS ở Hà Nội và hiện tượng bán tháo căn hộ ở TP.HCM đã chứng tỏ đang hình thành những dấu hiệu rõ rệt của bong bóng BĐS và một cuộc khủng hoảng về tín dụng BĐS, có thể dẫn tới sự sụp đổ dây chuyền trong khối ngân hàng.

Bài toán đặt ra hiện nay rất rõ về hai nghĩa trắng đen: hoặc thị trường BĐS sẽ được phục hồi tại ít nhất một khu vực nào đó trong thời gian sớm nhất; hoặc cuối năm nay sẽ là mốc khởi đầu cho một cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS tại ít nhất các khu vực Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng, và cuộc khủng hoảng đó sẽ thật sự bùng nổ vào cuối quý II/2012.

DiaOcOnline.vn - Theo VEF