Hai mảng màu sáng – tối của thị trường căn hộ

Năm 2014, thị trường BĐS đã hồi phục và đang từng bước ấm dần lên. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn hàng loạt dự án, với tổng số vốn đầu tư lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng... nằm bất động.

Những khối tài sản khổng lồ đó ngày đêm dãi nắng dầm sương, trong khi chủ đầu tư vẫn phải "còng lưng" gánh lãi ngân hàng. Thảm cảnh ấy cũng là có thật...!

Điểm sáng...

Nhận xét về thị trường BĐS 2014, chuyên gia của Công ty CBRE  Việt Nam cho rằng, lãi suất giảm, niềm tin thị trường được cải thiện, hàng loạt chính sách hỗ trợ của cơ quan chức năng đã thúc đẩy sự phục hồi của thị trường nhà ở. Tại TP Hồ Chí Minh, quý IV/2014 ghi nhận một số dự án lớn bắt đầu xây dựng và chào bán ra thị trường, như Vinhomes Central Park (chào bán 1.100 căn trên tổng số 10.000 căn) tại quận Bình Thạnh; Masteri Thảo Điền (chào bán 1.449 căn trên tổng số 3.012 căn) tại quận 2 và Scenic Valley (Block D2 và E1) tại quận 7. Kết quả khảo sát cho thấy, có 6.670 căn hộ chào bán, tăng 117,8% so với quý trước và 150,2% so với cùng kỳ năm trước. Như vậy, tính chung cả năm 2014, tại thị trường TP Hồ Chí Minh có 14.807 căn hộ chào bán, gấp 3,2 lần so với năm 2013.

Tại Hà Nội, chuyên gia của Công ty CBRE Việt Nam nhận định, số lượng căn hộ chào bán trên thị trường năm 2014 tăng gấp đôi so với 2013, đạt khoảng 16.200 căn. Lượng giao dịch thành công đạt khoảng 10.600 căn. Trong đó, chỉ riêng trong quý IV/2014 có tới 7.200 căn hộ được chào bán ra thị trường từ 16 dự án, nâng tổng số căn hộ bán ra trong năm 2014 lên con số 16.200 căn. Đây là nguồn cung chào bán ra thị trường lớn nhất kể từ năm 2011 đến nay và cao gấp 2 lần so với năm 2013.

Tính thanh khoản ở các dự án mở bán trong 3 tháng cuối năm vừa qua ở mức cao, dẫn đến số lượng căn hộ bán thành công đạt khoảng 10.700 căn, tăng khoảng 60% so với năm 2013. Riêng quý IV, có khoảng 3.900 căn giao dịch thành công, tăng gần 50% so với quý trước. Trong đó phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp có lượng căn hộ bán ra cao nhất. Phân khúc căn hộ trung cấp (khoảng trên dưới 2 tỷ đồng mỗi căn) có lượng giao dịch thành công lớn nhất thị trường khi chiếm khoảng 50% lượng căn hộ được bán ra.

Đó chính là những con số minh chứng rõ ràng nhất cho sự chuyển mình tích cực của thị trường trong năm qua. Tuy nhiên, theo đánh giá của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn. Nhiều DN phải dừng kinh doanh, số khác đang trong quá trình khôi phục lại sản xuất.

Khoảng tối...

Tại Hội thảo “Dự báo xu hướng thị trường BĐS 2015” được tổ chức tại TP Hồ Chí Minh mới đây, TS Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế T.Ư nhận định, cả nước có khoảng 4.015 dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đã được quy hoạch và cấp phép đầu tư với tổng mức đầu tư ước tính 4.486.674 tỷ đồng và tổng diện tích đất theo quy hoạch 102.228ha. Nhưng kết quả rà soát cho thấy chỉ có 81% (3.258 dự án) đang tiếp tục triển khai với tổng diện tích đất khoảng 81.565ha và tổng diện tích đất xây dựng nhà ở khoảng 29.545ha. Như vậy, có tới 19%, tức khoảng gần 1.000 dự án đang “bất động”, trong đó Hà Nội có tới 285 dự án.

Báo cáo của 47/63 địa phương cũng cho thấy, có 287 dự án tạm dừng triển khai với tổng diện tích đất khoảng 14.819ha (14,5%) và tổng diện tích đất xây dựng nhà ở khoảng 4.395 ha (12,9%). Điều đó chỉ ra một thực tế rằng, trong những năm vừa qua, các dự án mới không những không tăng, mà một số dự án còn bị đình hoãn, xem xét quy hoạch, một số dự án bị thu hồi. Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Đực, đây là những dự án “sống không được, chết cũng không xong”, đang khiến nhiều chủ đầu tư “khóc ròng”, thậm chí đối mặt với nguy cơ vướng vào vòng lao lý.

Điển hình của tình trạng "đắp chiếu" phải kể đến Sài Gòn One Tower (số 34 Tôn Đức Thắng, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1) do Công ty CP địa ốc Sài Gòn M&C làm chủ đầu tư. Dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện nhưng cũng đã phải "giăng mùng” từ nhiều năm nay...
Theo ông Nguyễn Văn Đực, hiện tại, TP Hồ Chí Minh có hơn 900 dự án BĐS đang “đắp mền”, trong đó đã rút giấy phép 209 dự án, khoảng 700 dự án khác đang phân loại để tìm hướng xử lý. "Hàng trăm dự án đang "đắp mền" đó có giá trị vay hàng trăm ngàn tỷ đồng, phải vốn hoá lãi vay nên giá trị tồn kho tăng hàng chục ngàn tỷ đồng mỗi năm. Như vậy số căn hộ tồn kho giảm nhưng giá trị tồn kho có khi lại tăng. Mầm mống phá sản DN và vỡ nợ ngân hàng là từ đây..." - ông Nguyễn Văn Đực chia sẻ.