Hà Nội: Bất động sản cho thuê chưa phục hồi

Trong khi thị trường chung cư, biệt thự, liền kề đã có nhiều dấu hiệu tích cực, sôi động trở lại, phân khúc bất động sản cho thuê (mặt bằng bán lẻ, căn hộ dịch vụ, văn phòng cho thuê) vẫn chưa thể hồi phục.

Áp lực cạnh tranh, giảm giá, giảm công suất thuê tiếp tục bao phủ các loại hình này. Đó là kết quả nghiên cứu vừa được Savills công bố về thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2014.

Bán lẻ: Công suất thuê giảm 8%  và giá thuê giảm 10%

Trong quý II, Savills thống kê tổng nguồn cũng bán lẻ vào khoảng 927.500 m2, tăng 2% so với quý trước  và 45% so với cùng kỳ năm trước do sự gia nhập của Lotte Mart. Khu vực nội thành chiếm thị phần lớn nhất, chiếm 45% tổng cung trong khi khu vực trung tâm có thị phần nhỏ nhất, chỉ chiếm 3%. Tuy nhiên, mặt bằng chung của thị trường này vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi nên công suất thuê giảm 8% theo năm và giá thuê giảm 10% theo năm. Cũng trong quý này, hai dự án khối đế bán lẻ với giá thuê thấp hơn giá trung bình đóng cửa, làm giá thuê của cả phân khúc này tăng 3% theo quý. Tuy nhiên,  nếu so với cùng kỳ năm ngoái, giá thuê của các khối đế bán lẻ vẫn giảm 10%.

Dự kiến tương lai, khoảng 1,9 triệu m2 diện tích bán lẻ mới từ 98 dự án sẽ gia nhập thị trường. Tuy vậy, khoảng 70% số dự án này (67 dự án cung cấp 1,3 triệu m²), vẫn đang trong giai đoạn lập kế hoạch hoặc bị trì hoãn và chỉ có thể gia nhập thị trường sau 2016. Trong nửa cuối 2014, thị trường sẽ đón nhận 110.000 m² sàn bán lẻ; 66% nguồn cung đó sẽ đến từ ba dự án lớn nhất tại các quận Ba Đình, Hai Bà Trưng và Hà Đông.

Căn hộ dịch vụ bị căn hộ cho thuê cạnh tranh

Tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ trong quý II/2014 vào khoảng 3.176 căn đến từ 41 dự án, tăng 4% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm trước. Hai dự án mới ở quận Thanh Xuân và Hai Bà Trưng, với khoảng 100 căn đã gia nhập thị trường trong quý này.

Công suất trung bình đạt khoảng 80%, giảm 2 điểm % theo quý và 8 điểm % theo năm. Công suất của tất cả các hạng giảm nhẹ trong khoảng 3 điểm %, với hạng A đạt 84%, hạng B ở mức 74% và hạng C là 78%.

Giá thuê trung bình đạt khoảng 530.000  đồng/m²/tháng, giảm 4% theo quý và 5% theo năm. Cả hai hạng A và B đều chứng kiến mức giảm giá khoảng 3% so với quý trước, xuống còn 648.000 đồng/m²/tháng cho hạng A và 430.000 đồng/m²/tháng ở hạng B. Giá thuệ căn hộ hạng C tăng 5% theo quý lên mức 345.000 đồng/m²/tháng.

Trong quý II/2014, nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ tại Hà Nội tăng. Tổng số căn cho thuê thêm trong quý là 31 căn. Tuy nhiên, căn hộ dịch vụ đang đối mặt với sự cạnh trạnh mạnh từ căn hộ bán - cho thuê. Bởi tại cùng một khu vực và loại hình căn hộ, giá thuê của căn hộ bán - cho thuê thấp hơn tới 55% so với căn hộ dịch vụ. Hơn nữa loại hình này cũng rất năng động có đồ, không đồ, có dịch vụ hoặc không nên đáp ứng đa dạng đối tượng thuê hơn. Khách thuê châu Á nói chung và Nhật Bản nói riêng vẫn là những khách thuê chính của căn hộ dịch vụ tại Việt Nam.

Văn phòng cho thuê giá giảm, xu hướng dịch chuyển chậm lại

Ba tòa nhà mới tại quận Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng gia nhập thị trường quý II, cung cấp thêm gần 34.300 m2, tăng tổng số tòa nhà tại Hà Nội lên 159 tòa với hơn 1,4 triệu m2, tăng 3% theo quý và 19% theo năm.

Giá thuê văn phòng trung bình tiếp tục xu hướng giảm từ quý II/2012 xuống còn 374.500 đồng/m2/tháng, giảm 2% theo quý và 12% theo năm. Giá thuê cả 3 hạng đều giảm, tuy nhiên trong khi hạng A và hạng C giảm khoảng 3% so với quý trước, hạng B chỉ giảm nhẹ khoảng 0,6% theo quý.

Đặc biệt, Savills cho biết xu hướng chuyển dịch văn phòng đã chậm lại, ít hơn trước. Nhu cầu thuê ở khu vực nội thành tăng đột biến 175% theo quý, do sự gia nhập thị trường của 2 tòa nhà mới: Gelex Tower và Coalimex. Ngoài ra còn có sự cải thiện đáng kể tại hai quận Thanh Xuân và Đống Đa, tăng từ 25 - 35% theo quý. Các văn phòng hạng A khu trung tâm khách thuê có xu hướng gia hạn lại hợp đồng. Hạng B ngoài trung tâm các chủ tòa nhà vẫn tiếp tục đưa thêm nhiều khuyến mại, chính sách hỗ trợ để thu hút khách thuê. Các tòa nhà cho thuê quy mô nhỏ, hoạt động kinh doanh yếu đang dần thu lại sử dụng nội bộ, tái cấu trúc.

Tuy nhiên, theo thống kê của Savills, khoảng 50% các yêu cầu vẫn là cho diện tích văn phòng ở khu vực trung tâm, gấp đôi số lượng yêu cầu tại khu vực phía Tây và khu nội thành. Tuy nhiên, với các yêu cầu diện tích thuê lớn trên 500 m² thì khu vực phía Tây chiếm tới 42%. Do đó, khu vực phía Tây vẫn sẽ khá sôi động so với mặt bằng chung.