Gỡ rào cho dự án đình trệ, chỉ là... lời động viên

Mục tiêu trong giai đoạn cuối năm 2014 và 2015 tìm được biện pháp để gỡ rào cho các dự án đang bị đình trệ của TP. HCM xem ra rất khó khả thi.

Không chỉ do bản thân chủ các dự án đang đình trệ thiếu khả năng khởi động lại vì tiềm lực tài chính kém, mà tâm lý thị trường cũng e ngại các dự án “có vết” và nhiều quy định mới của TP. HCM được cho là gỡ rào cho các dự án bê trễ, xét về tổng quan cũng chỉ có lợi cho những dự án có tiềm năng tham gia thị trường, chứ không phải tất cả các dự án bất động sản.

Dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi) xác lập chế định ký quỹ “Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án và được hoàn trả cho nhà đầu tư” sẽ không có vấn đề gì đối với dự án vừa và nhỏ, được Nhà nước giao đất mà không phải giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, mức ký quỹ này đối với các dự án lớn lại là con số không nhỏ và phải là những nhà đầu tư thực sự có tiềm lực, có tiền thật mới làm được. Đơn cử như Dự án Vinhomes Central Park, quận Bình Thạnh, TP. HCM (43 héc-ta) có tổng mức đầu tư khoảng 30.000 tỷ đồng, nếu ký quỹ 1% sẽ là 300 tỷ đồng. Dự án khủng như Lọc hóa dầu Nhơn Hội, tỉnh Bình Định có tổng dự toán khoảng 22 tỷ USD, nếu ký quỹ 1% sẽ là 220 triệu USD… Nếu “vốn đầu tư dự án” được hiểu là “tổng mức đầu tư dự án”, thì thị trường bất động sản sẽ xác lập mặt bằng của những “ông chủ mới” - những đại gia có tiềm lực thực sự về tài chính và dự án phải hội đủ 3 yếu tố vị trí, xu hướng thị trường và chất lượng. Những dự án có đủ các yếu tố này lại không quá phụ thuộc vào sự gỡ khó của chính sách.

Hiện trên địa bàn TP. HCM có đến 49% dự án bất động sản đang đình trệ, đa phần là các dự án vừa và nhỏ. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, thì “TP. HCM phải có một cơ chế đặc thù, cơ chế riêng để phát triển các dự án bất động sản một cách bền vững. Trong đó, cho phép các DN đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 hoặc có tổng giá bán căn hộ dưới 1,05 tỷ đồng đang xây dựng dở dang được vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng để sớm hoàn thiện công trình giao cho khách hàng”. Tuy nhiên, trên thực tế, để các dự án đã xây xong phần thô hoặc xây được 70% trở lên “sờ” được vào gói 30.000 tỷ đồng còn là “câu chuyện đường dài.”

Để giảm nhẹ gánh nặng và hỗ trợ cho nhà đầu tư, Nghị quyết 01/NQ-CP ngày 2/1/2014 cho phép các chủ đầu tư dự án bất động sản được Nhà nước giao đất được gia hạn nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng kể từ ngày nhận thông báo lần đầu. Thế nhưng, đa phần các dự án tại TP. HCM lại do các công ty tự đứng ra mua đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, nên chỉ có cơ hội gia hạn tiền sử dụng đất khi cơ chế trên được áp dụng phổ biến cho tất cả các nhà đầu tư.

Không trông chờ nhiều ở cơ chế về thuế, cũng như sự thay đổi kịp thời của chính sách, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết: “Với những lô đất Công ty đang sở hữu mà chưa có ý định triển khai dự án, hoặc định triển khai nhưng còn vướng thủ tục, sẽ chuyển quyền sử dụng về cho cá nhân rồi đợi đó tính tiếp”. Còn ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành thì đưa ra lời khuyên: “Phải lựa sức mà làm, nếu cảm thấy không thể làm được thì bán lại dự án cho các đối tác có thế mạnh để họ làm, chứ không thể ngâm dự án đợi cơ chế hỗ trợ”.

Bên cạnh đó, mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 43/NĐ-CP ngày 6/6/2014, trong đó quy định “không yêu cầu thực hiện việc cấp phép xây dựng đối với công trình dự án đầu tư thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500”, nhưng Nghị định 64/2012/NĐ-CP quy định phải xin giấy phép xây dựng đối với tất cả các loại công trình trong các dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 lại chưa được sửa đổi. Từ Nghị quyết 43 và Nghị định 64, TP. HCM đã ban hành Quyết định 27/2014/QĐ-UBND ngày 4/8/2014 và theo nội dung của quyết định này thì các dự án đã có quy hoạch 1/500 vẫn phải xin giấy phép.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM cho biết: “Sở đã làm đúng quy định”. Như vậy, khi Nghị định 64 còn chưa sửa đổi, đồng nghĩa với việc hàng loạt dự án tại TP. HCM sẽ không có cơ sở để giảm 40% thủ tục hành chính, trong đó có quy định về cấp phép xây dựng. Và yêu cầu gỡ khó về thủ tục, cơ chế làm động lực cho các dự án bê trễ của TP. HCM có lẽ đơn thuần chỉ là những lời… động viên.