Gỡ nút thắt tiền sử dụng đất

Trên cơ sở Luật Đất đai 2013 quy định về khung giá đất vùng, bảng giá đất có hiệu lực 5 năm và hệ số điều chỉnh giá đất, Bộ Tài chính đã dự thảo Nghị định về thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế với 3 phương án lựa chọn. Sau khi nghiên cứu, Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea) đề xuất UBND TPHCM chọn phương án 2.

Theo phương án 2, “tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sang đất ở, phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất. Khoản tiền này được xác định theo giá đất quy định tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định của mục đích sử dụng đất trước khi chuyển mục đích nhân hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”. Phương án này có ưu điểm là tiết kiệm thời gian, minh bạch và khắc phục cơ chế xin-cho.

Về lâu dài, Horea đề nghị TP kiên trì kiến nghị Chính phủ và Quốc hội thay đổi căn bản cách thu tiền sử dụng đất như hiện nay bằng phương thức đã được UBND TPHCM báo cáo Thủ tướng Chính phủ tại Văn bản 196/BC-UBND ngày 8-11-2013. Theo đó, về tài chính đất đai: Chính phủ không quy định khung giá đất. Bảng giá đất do UBND TP xây dựng theo cơ chế giá thị trường trình Hội đồng Nhân dân TP thông qua để ban hành.

Thời gian áp dụng bảng giá do Nhà nước ban hành ổn định trong 5 năm, hàng năm chỉ điều chỉnh cục bộ những khu vực có biến động lớn về giá. Đối với các doanh nghiệp đã thỏa thuận bồi thường nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất hoặc còn nợ tiền sử dụng đất, kiến nghị có hướng dẫn cụ thể việc khấu trừ các chi phí hợp lý của doanh nghiệp để tránh tình trạng phải nộp tiền sử dụng đất gần như 2 lần.

Đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” để thay thế bằng sắc thuế với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin-cho.

Về thời hạn nộp tiền sử dụng đất, đề nghị TP tiếp tục kiến nghị Chính phủ chấp thuận cho kéo dài thời hạn nộp tiền sử dụng đất theo Văn bản 2232/UBND-TM ngày 14-5-2013 của UBND TP như sau: Trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp đủ 50% tiền sử dụng đất phải nộp.

Kể từ ngày thứ 91 đến ngày thứ 180, người sử dụng đất phải nộp đủ 50% tiền sử dụng đất phải nộp còn lại. Kể từ ngày thứ 181 trở đi, nếu người sử dụng đất chưa hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo quy định, phải phạt chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của Luật Quản lý thuế, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý Thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Đồng thời, Horea cũng đề xuất Chính phủ xem xét đưa vào dự thảo nghị định về thu tiền sử đất cho áp dụng chung cơ chế đặc biệt về thu tiền sử dụng đất đã được ban hành tại Quyết định 843/QĐ-TTg ngày 31-5-2013 của Thủ tướng Chính phủ như sau: Cho phép các chủ đầu tư dự án đã được Nhà nước giao đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ về nộp tiền sử dụng đất do khó khăn về tài chính, được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng kể từ ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế.

Nếu các doanh nghiệp đều được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán hàng và trong thời hạn tối đa 24 tháng, sẽ góp phần làm giảm áp lực tài chính lên doanh nghiệp và tạo điều kiện giảm mặt bằng giá BĐS, có lợi cho người tiêu dùng.

Về miễn giảm tiền sử dụng đất, đề nghị có cơ chế miễn giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án làm nhà ở thương mại cho thuê giá bình dân trong suốt thời gian thực hiện dự án để khuyến khích phát triển loại hình nhà cho thuê.

Nếu doanh nghiệp không tiếp tục thực hiện dự án phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Mức giá cho thuê nhà để hưởng chính sách ưu đãi miễn giảm tiền sử dụng đất do UBND tỉnh, thành quy định. Riêng đối với TPHCM, đề xuất áp dụng miễn giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại cho thuê với giá cho thuê khoảng từ 2-3 triệu đồng/căn hộ/tháng.