Gỡ “nút thắt” chính sách cho thị trường bất động sản Việt Nam

hấy gì từ Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng sau gần 4 năm có hiệu lực thi hành? Đây là câu hỏi mà giới chuyên gia kinh tế đặt ra và là chủ đề “nóng” được tranh luận trong suốt thời gian vừa qua xung quanh cách tính diện tích nhà chung cư theo tim tường và hộp kỹ thuật…

Nhìn từ thực tiễn chính sách

Thị trường bất động sản (BĐS) ở Việt Nam trong giai đoạn gần đây đang diễn ra “vòng luẩn quẩn” chưa có lối thoát, do chịu tác động của nhiều yếu tố cả khách quan lẫn chủ quan. Điển hình nhất là thời điểm này, dư luận và các chuyên gia kinh tế đang bàn luận sôi nổi về Thông tư 16/2010/TT-BXD (Thông tư 16) ngày 01/09/2010 hướng dẫn về cách tính diện tích nhà chung cư từ tim tường, phần sở hữu riêng trong các chung cư.

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản trình bày “Một số vấn đề liên quan đến quy định cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo Thông tư 16”. Cụ thể, đối với nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì tại Khoản 2, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Chính phủ đã quy định một số nội dung như: Phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, khoản kinh phí bảo trí 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán (việc quy định cách tính diện tích căn hộ mua bán là cụ thể hóa quy định tại điểm b, điểm c Khoản 2 Điều 93 của Luật Nhà ở năm 2005 về giá cả mua bán và đặc điểm của nhà ở mua bán).

Theo quan điểm của Bộ Xây dựng, cách tính diện tích căn hộ chung cư mua bán nêu tại Khoản 2, Điều 21 của Thông tư 16 là có căn cứ pháp lý và đúng thẩm quyền. Tuy nhiên, trước những phản ứng gay gắt từ phía dư luận, ngày 20/02/2014, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD (Thông tư 03) sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư 16 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Đây được coi là động thái “sửa sai” có tiếp thu của Bộ Xây dựng về những điều bất hợp lý quy định tại Thông tư 16.

Đáng chú ý, Thông tư 03 đã sửa đổi, bổ sung Khoản 2, Điều 21 về phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; Diện tích sàn xây dựng căn hộ; Diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ; Khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; Mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư…

Thông tư 03 của Bộ Xây dựng có hiệu lực thi hành từ ngày 08/04/2014 hướng dẫn cách tính diện tích sử dụng căn hộ cụ thể như sau:

Thứ nhất, diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như hình 1 và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Thứ hai, khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; Biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ.


Thông tư 03 quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ thay thế mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại quy định tại Phụ lục số 16 ban hành kèm theo Thông tư 16. Và từ ngày 8/04/2014, đối với các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu ban hành kèm theo Thông tư 03 thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận…

Giải pháp chính sách tháo gỡ khó khăn

Để hạn chế những bất cập và tồn tại về chính sách, tác giả bài viết xin mạnh dạn đưa ra các giải pháp đột phá “gỡ nút thắt” về chính sách, góp phần làm lành mạnh, minh bạch và khơi thông thị trường BĐS trong thời gian tới ở những điểm sau:

Thứ nhất, ngành Xây dựng cần tập trung cao độ cho việc xây dựng, hoàn thiện hệ thống thể chế quản lý nhà nước của Ngành, trọng tâm là các dự án Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS để trình Quốc hội thông qua. Xây dựng các văn bản hướng dẫn thực hiện triển khai với sự tham gia tích cực của các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp, các hội nghề nghiệp, các chuyên gia, các nhà khoa học, nhằm khắc khục những tồn tại, bất cập của hệ thống pháp luật, tạo sự chuyển biến căn bản trong công tác quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng, phát triển đô thị, nhà ở và thị trường BĐS.

Thứ hai, tăng cường vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, quy định cụ thể về: Cơ quan quản lý nhà nước về BĐS thống nhất từ Trung ương đến địa phương; Thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS; Đào tạo đội ngũ cán bộ thực hiện công tác quản lý và phát triển thị trường BĐS.

Thứ ba, cần sớm đưa ra các báo cáo dự báo và định hướng thị trường BĐS trong trung và dài hạn; Chế độ báo cáo của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, các sàn giao dịch BĐS; Xây dựng cơ sở dữ liệu về BĐS; Quy định về công khai và cung cấp thông tin BĐS; Quy định Nhà nước quản lý về giá BĐS; Thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh BĐS.

Thứ tư, tiếp tục thực hiện các chính sách hỗ trợ tín dụng, tài chính trong dài hạn đối với phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bán thấp, nhà ở cho thuê. Trong đó, tập trung đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng cho người mua nhà ở xã hội; Tăng thời gian cho vay gói 30.000 tỷ đồng lên từ 15 -20 năm (hiện đang là 10 năm); Điều chỉnh tỷ lệ cho vay đối với doanh nghiệp ở mức cao hơn; Giảm thêm từ 1-2% lãi suất cho vay (hiện đang là 5% năm).

Thứ năm, tăng cường quản lý nhà nước kết hợp với đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, khắc phục tình trạng điều chỉnh dự án, điều chỉnh tổng mức đầu tư, chậm tiến độ, kéo dài thời gian xây dựng, làm lãng phí các nguồn lực đầu tư. Rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế xây dựng, nhất là các quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan đến thiết kế chống động đất, gió bão.

Thứ sáu, cần tiếp tục ổn định các chính sách kinh tế vĩ mô, tạo niềm tin cho nhà đầu tư nước ngoài cũng như các chủ thể tham gia thị trường, trong đó, nới lỏng tín dụng hạ lãi suất đóng vai trò quan trọng giúp tạo động lực khơi thông dòng tiền đối với thị trường BĐS.

Tài liệu tham khảo:

1. Thông tư số 03/2014/TT- BXD;

2. Thông tư số 16/2010/TT-BXD;

3. Bộ Xây dựng, văn bản gửi báo “Một số vấn đề liên quan đến quy định cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo Thông tư 16”;

4. http://baodientu.chinhphu.vn.