Gỡ "nút" cho giao dịch đảm bảo bằng động sản

Pháp luật cần thừa nhận việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở.(Ảnh: Doanh nhân)

3 "nhà" gồm cơ quan xây dựng pháp luật, tổ chức công chứng và các ngân hàng đã ngồi lại với nhau nhằm tìm ra giải pháp “rã băng”.

Việc không ít doanh nghiệp gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng do không được chấp nhận bảo đảm tiền vay bằng động sản là một thực trạng đáng tiếc, làm “đóng băng” một nguồn lực rất lớn trong nền kinh tế.

Vừa qua, 3 "nhà" gồm cơ quan xây dựng pháp luật, tổ chức công chứng và các ngân hàng đã ngồi lại với nhau nhằm tìm ra giải pháp hữu hiệu để khơi nguồn lực lớn lâu nay vẫn còn đang bị “đóng băng”. Bắt đầu từ những thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm.

Khung khổ pháp lý đã lạc hậu

Ai cũng biết rằng, các động sản, tài sản vô hình như quyền sở hữu trí tuệ, quyền đòi nợ là nguồn tài sản chủ yếu, chiếm tỷ trọng rất lớn, có khi tới 70-80% nguồn vốn kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo bà Hoàng Thị Ngọc Phượng, Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, với các quy định hiện hành, khả năng tiếp cận vốn thông qua các tài sản là động sản của doanh nghiệp đang gặp khó khăn bởi những lo ngại về bảo đảm pháp lý khi chủ sở hữu tài sản giao các tài sản dưới dạng động sản cho người khác chiếm hữu, sử dụng, hoặc người nhận chuyển nhượng quyền đòi nợ không biết phải thực thi quyền đó như thế nào, được pháp luật bảo vệ ra sao…

“Nghị định số 08/2000-NĐ-CP của Chính phủ - văn bản có hiệu lực pháp lý cao nhất về vấn đề này - được ban hành trong bối cảnh Việt Nam mới bắt đầu triển khai hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, nay bộc lộ rất nhiều điểm không còn phù hợp về trình tự, thủ tục, thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký”, bà Hoàng Thị Ngọc Phượng thẳng thắn nhận xét.

Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch còn được quy định riêng tại các văn bản pháp quy khác nhau, tùy theo loại tài sản và không hiếm trường hợp mâu thuẫn nhau.

Quan trọng hơn, hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia các giao dịch bảo đảm chưa được thiết lập ảnh hưởng đến khả năng công khai hóa nhanh chóng và chính xác các thông tin về giao dịch bảo đảm. Riêng lĩnh vực nhà đất, còn một thực tế là tiến độ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở còn chậm, nhất là tại các đô thị.

Trong khi đó, Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai đều quy định điều kiện để thế chấp các quyền này là phải có loại giấy chứng nhận nói trên khiến cho việc bảo đảm tiền vay và thực hiện đăng ký thế chấp gặp khó khăn rất lớn.

Đó là chưa kể quy định về cấp đổi một loại giấy chứng nhận nhà đất tuy đã có hiệu lực từ ngày 10/12/2009 nhưng vẫn chưa được áp dụng suôn sẻ trên thực tế.

Đơn giản hóa thủ tục

Một giải pháp được cả 3 “nhà” thống nhất cao là sớm ban hành Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm và Luật Đăng ký bất động sản để khắc phục những bất cập của Nghị định 08; đồng thời nâng cao hiệu lực pháp lý cho hoạt động này.

Đồng thời, cần sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ các quy định tồn tại rải rác trong các văn bản pháp quy không thống nhất với Bộ Luật Dân sự 2005 và Nghị định hướng dẫn thi hành, trong đó có quy định hạn chế việc thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ tại nhiều tổ chức tín dụng.

Bà Phượng gợi ý thêm: “Pháp luật cần thừa nhận việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Việc đăng ký thế chấp trong trường hợp này có thể thực hiện dưới dạng đăng ký tạm thời, sau khi được cấp giấy chứng nhận sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chính thức”.

Như vậy vừa bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng đất, sở hữu nhà; vừa đảm bảo tính công khai, minh bạch của tài sản bảo đảm, khuyến khích các giao dịch bảo đảm phát triển, giúp các chủ thể dễ dàng tiếp cận nguồn tín dụng trong xã hội, khơi thông một nguồn lực rất lớn.

Thống nhất cách hiểu và vận dụng pháp luật

Nhìn nhận từ góc độ một tổ chức tín dụng, đại diện Ngân hàng quốc tế VIB nêu ra gần 10 nhóm vấn đề, từ việc xác định cơ quan có thẩm quyền chứng thực phụ lục hợp đồng bảo đảm, hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm do Phòng Tư pháp cấp huyện đã chứng thực trước đây cho đến thủ tục xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ… cho đến việc bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm và những quy định của pháp luật có liên quan.

Đặc biệt, chuyên gia Ngân hàng VIB nhấn mạnh yêu cầu thống nhất cách hiểu và xử lý vấn đề giữa tổ chức công chứng (cụ thể là các công chứng viên) với tổ chức tín dụng.

Đơn cử, nhà tín dụng cho rằng trong hợp đồng thế chấp không bắt buộc phải ghi rõ giá trị tài sản, bởi việc định giá tài sản bảo đảm chỉ là cơ sở để họ xác định tỷ lệ được bảo đảm và quản lý khoản vay. Cơ quan nhà nước không can thiệp vào việc định giá tài sản bảo đảm, pháp luật cũng không quy định “phải ghi giá trị tài sản bảo đảm vào hợp đồng bảo đảm và giá trị này là cơ sở tính số tiền tối đa được vay”.

Tuy nhiên, một số công chứng viên từ chối công chứng những hợp đồng trong đó không ghi giá trị tài sản bảo đảm. Tương tự là trường hợp định giá lại tài sản bảo đảm có bắt buộc phải công chứng hợp đồng bảo đảm sửa đổi, bổ sung hay không.

Theo nghiệp vụ của Ngân hàng trong quản lý tài sản bảo đảm, việc định giá lại tài sản bảo đảm phải được tiến hành định kỳ 6 tháng hoặc 1 năm để xác định tỷ lệ cho vay có tài sản bảo đảm so với khoản vay.

Như vậy, với một khoản vay 5 năm, tài sản bảo đảm có thể được định giá lại tới 10 lần. Giá trị này có thể thay đổi theo từng thời kỳ do thị trường quyết định, không phụ thuộc vào ý chí, sự thỏa thuận của hai bên. Từ đó, phía ngân hàng cho rằng khi định giá lại, nếu có sự thay đổi so với giá đã ghi trong hợp đồng bảo đảm mà yêu cầu lập lại hợp đồng bảo đảm sửa đổi, bổ sung và công chứng, chứng thực thì quá phức tạp và không cần thiết.

Tuy nhiên, một số công chứng viên giữ quan điểm cho rằng theo Luật Công chứng, mọi thay đổi trong hợp đồng đã công chứng thì phải được công chứng, kể cả việc thay đổi giá trị của tài sản bảo đảm.

DiaOcOnline.vn - Theo Doanh nhân