Giấy tờ nhà đất, nên hiểu như thế nào?

Kinh nghiệm những năm làm công việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (GCN), trực tiếp tiếp xúc với người dân, trực tiếp đưa ra những yêu cầu mà bản thân đôi khi vẫn biết là vô lý, thậm chí trái luật, chúng tôi hiểu rõ thực trạng của công việc đầy nhiêu khê này và thông cảm cho nỗi khổ mà người dân phải gánh chịu.

Việc thay đổi hết mẫu giấy này đến mẫu giấy khác đem lại rất nhiều phiền toái và lãng phí. Phải chăng mẫu giấy sau ưu việt hơn mẫu giấy trước? Về nguyên tắc có vẻ là thế, nhưng thực tế thì không và thậm chí nó còn phảng phất đâu đó cái tư tưởng tranh giành quyền lợi, bản vị từ phía cơ quan chủ quản mà không đặt lợi ích người dân, lợi ích của Nhà nước làm toàn cục.

Từ góc độ người làm công tác cấp GCN, chúng tôi có thể nói tất cả các mẫu giấy trắng, hồng rồi đến đỏ, giờ lại hồng đều bộc lộ rất nhiều những bất cập và không khoa học. Tập trung lại, cả hai mẫu giấy đỏ, giấy hồng (bao gồm cũ và mới) đều mắc hai nhược điểm rất lớn không khắc phục được, đó là thiếu tính liên tục về mặt thông tin và khuôn khổ mẫu giấy không đủ cho những thông tin như nó cần phải có.

Một ví dụ trong nhiều ví dụ: luật qui định tài sản được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng. Khi một người được tặng cho nhà, làm thủ tục cấp đổi giấy đỏ (nay là giấy hồng) thì trên giấy đỏ (hoặc hồng) đó hoàn toàn không thể hiện nội dung tài sản được tặng cho.

Vậy là đến khi định bán, thế chấp, để lại thừa kế... chủ sở hữu lại phải kè kè thêm bản sao hợp đồng tặng cho cũ (vì bản chính đã nộp khi cấp giấy mới) để chứng minh rằng đó là tài sản riêng, để khỏi phải liên quan đến chồng (hoặc vợ), hoặc khỏi phải xác nhận độc thân hay đã ly hôn... Hóa ra, đã có giấy hồng nhưng vẫn phải “đính” theo giấy khác để chứng minh quyền sở hữu của mình.

Điều phiền phức nhất đối với người dân là cái... bản vẽ, với vô vàn những yêu cầu về kỹ thuật rắc rối, theo rất nhiều những yêu cầu của cơ quan quản lý đất và nhà, khiến người dân vô cùng khổ sở, thậm chí chính cán bộ thụ lý đôi khi cũng rất bối rối.

Nhưng có người hỏi cái bản vẽ đó in lên giấy chủ quyền nhằm phục vụ cho điều gì mà nó gây nhiều khốn khổ và tốn kém đến vậy? Chẳng lẽ chỉ nhằm minh họa hình dáng căn nhà để... coi chơi? Hay nó nhằm làm căn cứ pháp lý để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra?

Nếu thế thì thực đáng buồn, vì thực tiễn giải quyết khiếu nại tranh chấp về nhà đất cho thấy những thông tin của bản vẽ trên chủ quyền này thực sự chỉ có tính... tham khảo chứ chẳng giải quyết được gì nhiều.

Không những thế, vì đã tạo ra quá nhiều phiền nhiễu và tốn kém nên sắp tới đây bản vẽ này sẽ được đơn giản hóa tối đa. Và vì thế, việc thể hiện nó lên chủ quyền gần như chỉ để... trang trí.

Vấn đề tối quan trọng phục vụ cho việc quản lý nhà đất là phải nắm được lý lịch của bất động sản đó, tức các quá trình mua bán, chuyển dịch, tình trạng tranh chấp, sự tăng giảm diện tích, sự tách nhập của bất động sản đó...

Tính liên tục thông tin này còn là cơ sở để quản lý rất nhiều những vấn đề khác. Thế nhưng cả hai mẫu giấy hồng và đỏ đều không đảm bảo được điều này, nó luôn bị “đứt quãng” sau mỗi lần chuyển dịch sở hữu hoặc đổi giấy.

Khuôn khổ mẫu giấy lại không đủ để thể hiện thông tin của rất nhiều lần biến động, khiến cho việc cập nhật trên giấy hồng trước đây quá thiếu những nội dung cần thiết, rất mất thẩm mỹ.

Thậm chí khi cấp giấy đỏ theo nghị định 181, cơ quan chức năng còn... sáng tạo ra mẫu “trang bổ sung” để cập nhật những biến động lên trang này, sau đó “đính kèm” vào giấy đỏ, nếu hết chỗ thì bấm thêm tờ thứ hai, rồi thứ ba... Quá luộm thuộm và rất dễ bị rơi rớt.

Vậy thì cái GCN đó phải như thế nào? Trước hết cần nhìn nhận việc cấp GCN quyền sử dụng đất (giấy đỏ) theo Luật đất đai và những tài sản trên đất được giải quyết bằng luật đăng ký bất động sản là một cách tiếp cận hợp lý và khoa học.

Tức là chúng ta quản lý cái có tính ổn định hơn, bằng các số liệu kỹ thuật như số tờ, số thửa, tọa độ trên bản đồ địa chính đã được số hóa và pháp lý hóa, có hệ thống trên phạm vi toàn quốc để xác định vị trí, kích thước, diện tích của thửa đất.

Đây sẽ là cơ sở cho việc quản lý rất nhiều những vấn đề khác như qui hoạch sử dụng đất, tình trạng sử dụng đất, tình trạng biến động đất đai, thị trường bất động sản, quĩ đất...

Còn việc trên thửa đất đó tồn tại cái gì lại muôn hình muôn vẻ và luôn biến động. Một cái nhà cấp bốn một tháng sau đã có thể là nhà bêtông cốt thép, hôm nay là ao hôm sau đã có thể mọc lên cái nhà.

Và không lẽ cứ mỗi lần như vậy thì người dân lại phải nhọc công đi đổi giấy, thậm chí mỗi lần mua bán, chuyển dịch lại phải đi cấp giấy mới như nghị định 90 đã qui định cực kỳ vô lý?

Biến động là một thuộc tính của nhà đất, đó là biến động về tình trạng sở hữu, về mục đích sử dụng, về hình thức sở hữu, về phạm vi kích thước... thế nhưng giấy hồng (mẫu mới theo nghị định 90) lại không cho cập nhật biến động là một điều... không thể hiểu được.

Để giải quyết những khúc mắc trên, thiết nghĩ chúng ta nên tham khảo cách quản lý của người Pháp cũng như chính quyền miền Nam trước đây, tức là những bằng khoán điền thổ. Tên gọi có thể vẫn là giấy (hoặc sổ) chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng về cấu trúc, bố cục trình bày, những thông tin ghi nhận, chúng tôi cho rằng bằng khoán điền thổ thể hiện được một cách khoa học, đơn giản nhưng rất hiệu quả.

Bằng khoán gồm nhiều trang, trang đầu thể hiện tên chủ sử dụng đất, tên cơ quan cấp giấy, các nội dung về thông số kỹ thuật của thửa đất như diện tích, vị trí, tọa độ, ranh tiếp giáp thuộc số thửa đất, số tờ bản đồ..... còn lại là những trang trống.

Việc mua bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp, xây dựng mới đối với thửa đất hoặc tài sản trên đất...được thực hiện tại cơ quan công chứng và trước bạ. Sau đó chủ sở hữu liên hệ cơ quan chức năng (tương đương như văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay) để đăng ký.

Cơ quan này sẽ cập nhật thông tin biến động trên vào những trang trống dự phòng này và đóng dấu là xong. Những lần mua bán kế tiếp đều theo một qui trình pháp lý như vậy. Nó hoàn toàn là một sự cước chú, đăng ký cập nhật biến động đúng nghĩa nhằm xác nhận sự hoàn tất việc chuyển dịch sở hữu.

Như vậy với cuốn sổ như trên, người dân không phải đắn đo giữa sổ hồng, sổ đỏ, sổ cũ, sổ mới nữa. Sổ được sử dụng lâu dài, qua nhiều đời chủ, giúp cho cơ quan chức năng quản lý dễ dàng và hiệu quả. Tránh cái cảnh cứ vài năm lại phải đi đổi sổ, khiến cho dân quá khổ mà cơ quan nhà nước cũng khổ.

Và trên hết, nó thể hiện một trình độ tư duy quản lý khoa học, lấy tính đơn giản, hiệu quả và tiết kiệm làm nền tảng. Bớt đi những đặc quyền đặc lợi không chính đáng. Lịch sử luôn là sự kế thừa, nhất là sự kế thừa những giá trị khách quan, phù hợp với những đòi hỏi của thực tiễn cuộc sống.

Chúng ta không thể nhân danh cái mới hay vì tính bản vị độc quyền, hoặc không dám thừa nhận sự kém cỏi của mình để khiến muôn dân phải khổ sở vì chính cái giấy tờ nhà của họ.

Theo Tuổi Trẻ