Giấy chủ quyền: Như ma trận

Cuối tháng 2-2008, tại cuộc họp Thường trực Chính phủ với Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT), Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan đã chính thức đi đến thống nhất: Nhà và đất sẽ chỉ cấp một loại giấy chủ quyền mới. Cụ thể màu gì thì chưa ai biết, nhưng đây là một thông tin gây sốc cho người dân đã quá ngán thủ tục nhiêu khê trong hành trình đi xin cấp chủ quyền cho bất động sản (BĐS) của mình.

Đủ thứ giấy chủ quyền

Trước năm 1993, bên cạnh một số giấy chủ quyền nhà, đất như bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi... được kế thừa của chế độ cũ thì do pháp luật về nhà, đất còn thiếu nên để dễ quản lý, nhiều địa phương (trong đó có TPHCM) đã tự đưa ra thêm các loại giấy chủ quyền như: quyết định cấp nhà, quyết định cấp đất, văn tự mua bán nhà... Tất cả những loại giấy này gọi chung là giấy chủ quyền “trắng”.

Năm 1993, Luật Đất đai ra đời, tiếp đến là Nghị định 60 có hiệu lực (ban hành năm 1994), TPHCM đã thống nhất cấp giấy chủ quyền nhà, đất theo hai dạng: đất trống thì cấp “giấy đỏ” cũ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), đất có nhà thì cấp “giấy hồng” cũ (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở).

Sau một thời gian áp dụng, việc cấp giấy chủ quyền đã bộc lộ những thủ tục hành dân mặc dù đã có những bước cải tiến như đơn giản hóa bản vẽ sơ đồ nhà, đất để rút ngắn thời gian cấp giấy. Sau đó, cùng với sự ra đời của Bộ TN-MT và Luật Đất đai năm 2003 được ban hành lại quy định rõ mọi loại đất (đất trống lẫn đất có nhà) đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới (“giấy đỏ” mới). Thế là cả guồng máy và người dân cùng đua theo mẫu “giấy đỏ” mới.

Tuy nhiên, chỉ được vài tháng, mẫu giấy chủ quyền mới này lại là đề tài gây ra nhiều tranh luận, bởi việc chỉ đăng ký tài sản ở trên thay vì xác nhận quyền sở hữu khiến người dân lo lắng về quyền sở hữu nhà của mình. Còn các cơ quan chức năng cũng băn khoăn trong quá trình chứng nhận, giải quyết các giao dịch liên quan.

Xuất phát từ quan điểm nhà, đất chỉ là một giấy, Bộ TN-MT chấp thuận ghi nhận quyền sở hữu nhà trên “giấy đỏ” mới nếu người dân có yêu cầu. Tuy nhiên, quan điểm của Bộ Xây dựng lại khác: đất có giấy thì nhà cũng phải có giấy. Chính vì thế, sau khi Bộ Xây dựng kiến nghị, Chính phủ đã đồng ý ban hành Nghị định 95 (năm 2005) để cấp thêm một giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng (“giấy hồng” 95), còn đất thì vẫn là “giấy đỏ”.

Do có quá nhiều lần thay đổi, giấy tờ nhà, đất đã trở thành một “ma trận” thử thách sức chịu đựng của người dân.

Quản lý kiểu... cát cứ

Dù có nhiều loại giấy chủ quyền nhà, đất, nhưng ở một số nơi, việc quản lý lại rất kỳ cục. Đơn cử như nhiều trường hợp BĐS chỉ có một, thế nhưng được cấp hai loại giấy chủ quyền, thậm chí có năm giấy cho một trường hợp. Chưa hết, việc vẽ sai vị trí thửa đất, chồng ranh, cấp sai đối tượng và cấp cả người đã chết dẫn đến những khiếu nại tranh chấp.

Điều đáng nói hơn là việc cát cứ trong quản lý giữa ngành quản lý nhà và quản lý đất nên chưa bao giờ hai ngành này có tiếng nói chung. Trong một lần làm việc với Hiệp hội BĐS TPHCM, ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng ông cũng cảm thấy xấu hổ khi hai bộ cứ giằng co mãi.

“Bộ TN-MT chỉ cấp giấy đỏ để xác định ranh đất và chủ quyền, còn trong phạm vi ranh đất ấy thì không tranh giành. Sự thật đằng sau việc tranh giành là do phần phát hành phôi các loại giấy chứng nhận “rất trúng” - ông Võ nói.

Điều ông Võ nói phản ánh một vấn đề: Ai được quyền cấp giấy chủ quyền nhà, đất, ngành đó sẽ có một đặc quyền rất lớn. Trung ương đã thế, địa phương thì cũng gặp hục hặc trong quản lý. Sự thể khởi nguồn từ tháng 6-2003, khi chức năng quản lý nhà và đất của Sở Địa chính - Nhà đất TPHCM được xẻ làm hai: Đất về Sở TN-MT, nhà đi theo Sở Xây dựng.

Những tưởng mọi việc sẽ minh bạch, nhưng thực ra là những đợt sóng ngầm và sự phiền toái đều dội lên người dân vì lẽ nhà và đất luôn là hai trong một. Chưa nói đến sự tốn kém, lãng phí sức người, sức của.

Với kiểu quản lý “cát cứ”, người dân lo lắng liệu lần thay đổi sắp tới có phải là lần cuối, hay phải tiếp tục rơi vào “ma trận” giấy chủ quyền nhà, đất!?

Ông Đào Anh Kiệt, quyền Giám đốc Sở TN-MT TPHCM, thừa nhận dường như cách quản lý và cấp giấy chủ quyền nhà, đất cho dân hiện nay chưa ổn.

Chính sách khi ban hành nên đặt ra quy định quản lý những gì ít thay đổi (thửa đất, căn nhà), thay vì cách làm hiện nay là đặt nặng việc quản lý chủ thể sở hữu, sử dụng, trong khi những thông số này thường hay thay đổi.

Giấy chủ quyền nhà, đất cấp qua các thời kỳ

- Trước 1993 là “giấy trắng”: bao gồm các loại giấy chủ quyền cấp trước ngày giải phóng như bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi BĐS...; hoặc cấp sau ngày giải phóng như giấy phép xây dựng, quyết định hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà...

- Sau 1993 là “giấy đỏ” cũ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật Đất đai năm 1993.

- Năm 1994 là “giấy hồng” cũ: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cấp theo Nghị định 60 của Chính phủ.

- Kế tiếp là “giấy đỏ” mới: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 181 năm 2004 (dành cho cả đất trống và đất đã xây nhà).

- Năm 2005 là “giấy hồng” 95: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cấp theo Nghị định 95 của Chính phủ.

- Năm 2006 là “giấy hồng” mới : giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cấp theo Luật Nhà ở và Nghị định 90.