Giải pháp với thị trường phát triển lệch

GS-TS. Đặng Hùng Võ đề xuất cơ chế mang tính đối ngẫu về pháp lý để tăng hiệu quả. Đó là khi pháp luật đã cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam thì cơ chế cho phép thế chấp BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng nước ngoài cần được xem xét để đổi mới. Khi cơ chế thế chấp này được phép áp dụng thì chúng ta sẽ khai thông luồng vốn để giải quyết các BĐS tồn đọng.

Thị trường BĐS hiện nay không rơi vào tình trạng khủng hoảng mà đang có sự phát triển lệch lạc. Nhận định này được GS-TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra tại Hội thảo “Quản lý thị trường BĐS và vai trò của các định chế tài chính: Kinh nghiệm của Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam”, diễn ra sáng 6/8.

Lý do dễ thấy nhất, theo ông Võ, các hoạt động của thị trường vẫn diễn ra bình thường ở phân khúc nhà giá thấp, hoạt động xây dựng, tín dụng BĐS và đầu tư nước ngoài, cho thấy thị trường không hoàn toàn bế tắc. Tuy nhiên, sự lệch lạc nằm ở phân khúc giá cao, cho tới nay chưa giải quyết được và cũng chưa có lời giải phù hợp.

GS. Võ cho rằng, các giải pháp hiện nay vẫn dựa chủ yếu vào chuyển đổi dự án trong những trường hợp có thể và số này cũng không đáng kể. Bên cạnh đó là đổi mới chính sách, pháp luật đang được xem xét thông qua, với chủ trương mở rộng diện người nước ngoài được sở hữu BĐS tại Việt Nam.

Đánh giá cao cơ chế giải quyết kho BĐS tồn đọng này, ông Võ đề xuất thêm cơ chế mang tính đối ngẫu về pháp lý để tăng hiệu quả. Đó là khi pháp luật đã cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam thì cơ chế cho phép thế chấp BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng nước ngoài cần được xem xét để đổi mới. Khi cơ chế thế chấp này được phép áp dụng thì chúng ta sẽ khai thông luồng vốn để giải quyết các BĐS tồn đọng.

Về giải pháp xử lý nợ xấu trong BĐS tồn đọng, thống kê cho thấy có tới 2/3 trong số này là đất nền và chỉ có 1/3 là đất và nhà ở gắn liền. Như vậy, thông tin thực tế đã khác so với suy nghĩ trước đây là BĐS tồn đọng chủ yếu là nhà ở đã hoàn thành.

Vì vậy, cần thống kê và kiểm soát các thông tin như số lượng vốn tồn đọng là bao nhiêu, trong đó bao nhiêu là tiền đất và bao nhiêu là nhà ở; cơ cấu vốn tồn đọng thế nào, bao nhiêu là vốn của chủ đầu tư, bao nhiêu là vốn góp từ dân, bao nhiêu là vốn góp từ các NHTM qua thế chấp, bao nhiêu là vốn đầu tư trực tiếp từ các NHTM… Sau đó mới có thể đưa ra các giải pháp phù hợp để xử lý số nợ xấu liên quan đến các BĐS tồn đọng.

Với phân khúc nhà ở xã hội, dù đã phát triển “rộn rã” hơn song cũng đang xuất hiện nguy cơ lệch lạc. Theo đó, nhà ở xã hội được hình thành với giá ưu đãi hơn so với nhà ở thương mại giá rẻ. Lý do là chúng ta vẫn quản lý theo kiểu bao cấp, Nhà nước xét duyệt giá bán cuối cùng, do đó nhà đầu tư khi triển khai dự án cứ “bình chân như vại” vì thế nào cũng bán được theo giá đã quy định. Điều này làm triệt tiêu động lực cạnh tranh của thị trường, khiến nhà ở thương mại giá thấp cũng bị níu giữ. Trong khi thực tế là giá nhà vẫn có thể giảm sâu hơn nếu có những thay đổi tốt hơn về xây dựng, chi phí quản lý, chi phí huy động vốn…

Trong lúc chờ đợi những giải pháp dài hạn để thay đổi cách quản lý và chuyên nghiệp hóa thị trường, theo ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), vẫn phải dựa vào các giải pháp ngắn hạn để khơi thông thị trường hơn nữa. Đó là làm sao giải ngân mạnh hơn, nhiều hơn các gói tín dụng như gói 30.000 tỷ đồng. Ông Phấn cho biết, Bộ Xây dựng sắp tới sẽ áp dụng nới lỏng điều kiện tiếp cận gói vay này như kéo dài thời hạn vay vốn, bổ sung đối tượng tiếp cận tín dụng...