Giải cứu cho thị trường bất động sản

Trong nỗ lực giải cứu, làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản (BĐS) theo hướng phát triển ổn định, bền vững, Bộ Xây dựng vừa có Tờ trình gửi Chính phủ đề nghị phê duyệt Chiến lược phát triển thị trường BĐS với nhiều giải pháp cụ thể nhằm tháo gỡ những tồn tại, bất cập cho thị trường BĐS.

Gặp khó vì phát triển quá “nóng”

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường BĐS thời gian vừa qua đã có bước phát triển quan trọng, nhiều dự án phát triển nhà ở, công trình dịch vụ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã được hình thành, làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của các tầng lớp dân cư, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp nhân dân, góp phần bảo đảm an sinh xã hội.

Thị trường BĐS đã thu hút đáng kể nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, thúc đẩy các ngành sản xuất khác phát triển. Hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường BĐS từng bước được hoàn thiện. Từ đó cơ cấu tổ chức của thị trường được hình thành và đã có sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan trong công tác quản lý nhà nước, tạo điều kiện thuận lợi, môi trường đầu tư thông thoáng để thị trường BĐS phát triển.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực đạt được, hoạt động của thị trường BĐS thời gian vừa qua đã bộc lộ những yếu kém, phát triển thiếu lành mạnh và không ổn định. Đặc biệt, trong giai đoạn 2006-2010 thị trường phát triển nóng, nhiều dự án phát triển BĐS được cấp phép không căn cứ vào quy hoạch phát triển đô thị, không có kế hoạch và không phù hợp với nhu cầu có khả năng thanh toán của thị trường, nhiều doanh nghiệp không có chức năng, không đủ năng lực và kinh nghiệm cũng tham gia đầu tư BĐS, công tác quản lý nhà nước, nhất là tại các địa phương chưa hiệu quả. Từ năm 2010 đến nay, thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng, các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, hàng tồn kho lớn không bán được, dẫn đến nhiều doanh nghiệp phải dừng triển khai dự án, có doanh nghiệp phá sản…

Xung quanh vấn đề này, tại buổi gặp mặt báo chí chiều ngày 19-6, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Định Dũng nói: Những khó khăn trên thị trường BĐS thời gian vừa qua là do giá BĐS, đặc biệt là giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, nhất là tại các đô thị lớn; cơ cấu hàng hóa BĐS nhà ở mất cân đối, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê…

Về những tồn tại, bất cập trên thị trường BĐS, Bộ trưởng đã chỉ ra rằng: Thị trường BĐS mới hình thành nên phát triển còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá “nóng”, lúc thì “đóng băng” không có giao dịch. Tình trạng phát triển BĐS tự phát, theo phong trào còn phổ biến. Nhiều dự án chậm hoàn thành hoặc không đủ điều kiện hạ tầng để đưa vào sử dụng bị bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực của xã hội. Tồn kho BĐS lớn, phát sinh nợ xấu ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.

Ngoài ra, cũng phải thấy rằng, thị trường BĐS thời gian qua phát triển còn thiếu minh bạch, từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch BĐS. Cơ chế xin - cho trong việc giao dự án BĐS dễ dẫn đến tham nhũng; giao dịch ngầm dẫn đến hiện tượng làm giá, đầu cơ, lũng đoạn thị trường. Cơ cấu hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở không phù hợp với nhu cầu thị trường, dẫn đến lệch pha cung - cầu. Thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị…

9 giải pháp chiến lược

Như đã đề cập tới ở trên, mặc dù thị trường BĐS đã xuất hiệu nhiều dấu hiệu khởi sắc nhưng vì phát triển quá “nóng” nên vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc, bất cập, đặc biệt là về giá. Về để hướng tới mục tiêu phát triển thị trường BĐS ổn định, vững chắc, có cấu trúc hoàn chỉnh và đồng bộ; đa dạng hóa các sản phẩm, dịch vụ, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả và trở thành thị trường quan trọng, kết nối thông suốt với các thị trường khác của nền kinh tế... theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, Bộ Xây dựng vừa có Tờ trình số 37 gửi Chính phủ đề nghị phê duyệt Chiến lược phát triển thị trường BĐS.

Tại Tờ trình trên, Bộ Xây dựng đã đề ra một loạt các giải pháp như hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh; Đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường BĐS phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị, BĐS một cách tự phát; Tập trung tái cơ cấu thị trường BĐS, phát triển đa dạng các loại hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục lệch pha cung - cầu hàng hóa trên thị trường BĐS, chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội; Tổ chức rà soát các dự án kinh doanh BĐS đang triển khai, các dự án đã giao nhưng chậm triển khai để phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, phù hợp kế hoạch phát triển từng loại BĐS của từng địa phương trong phạm vi cả nước. Hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường BĐS, điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS.

Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ sớm bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS (REIT), quỹ tiết kiệm nhà ở, bổ sung cơ chế cho phép đưa BĐS đáp ứng danh mục quỹ đầu tư BĐS để hình thành quỹ đầu tư BĐS. Nghiên cứu xây dựng thị trường thế chấp thứ cấp (tái thế chấp) BĐS, có sự hỗ trợ và kiểm soát của Nhà nước để tăng tính thanh khoản cho các ngân hàng. Hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới BĐS để khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, giao dịch chính thức trên thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho Nhà nước.

Đặc biệt, có chính sách khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào lĩnh vực BĐS cao cấp như khách sạn cao cấp, các khu nghỉ dưỡng cao cấp, căn hộ cao cấp và hạ tầng các khu công nghiệp cần vốn đầu tư lớn cũng như các khu đô thị lớn mang tính đặc thù. Hạn chế giao các dự án nhỏ lẻ mà khả năng đầu tư trong nước có thể thực hiện. Đồng thời kiểm soát chặt chẽ việc cam kết đưa vốn đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam và tiến độ thực hiện dự án…