Giá nhà đất liệu đã rẻ?

Nhiều dự án bất động sản tuyên bố giảm giá bán với mức "sốc" nhưng nếu chất lượng cũng giảm theo thì chưa phải là rẻ.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Bất động sản (BĐS) Đất Lành (Tp.HCM) cho hay, trong khi tồn kho BĐS vẫn còn là 1 ẩn số, “bệnh tình” của doanh nghiệp (DN) BĐS ngày càng nặng nên phải chấp nhận bán lỗ để tồn tại còn hơn là chết đứng trên núi tài sản không thể chuyển đổi thành tiền.

Vẫn có thể giảm thêm

Đối với những sản phẩm cao giá có thể giảm 50%-60%; sản phẩm trung bình dưới 15 triệu đồng/m2 có thể giảm 10%-20%. Phân khúc cao cấp sẽ giảm nhiều hơn so với phân khúc thấp cấp và cùng trong 1 loại sản phẩm thì diện tích lớn sẽ giảm giá nhiều hơn diện tích nhỏ.

Ví dụ, phân khúc thấp có thể giảm từ 15 triệu đồng/m2 xuống 13 triệu đồng/m2 nhưng trong phân khúc thấp này, nhà 50-60 m2 có khi bán giá 13 triệu đồng/m2, diện tích 80-100 m2 là 13 triệu đồng/m2 không bán được mà có thể giảm còn 10-11 triệu đồng/m2. Trong cùng 1 dự án, nhà diện tích lớn sẽ cộng thêm 1 lần giảm giá theo diện tích. Chẳng hạn, căn hộ đang bán với giá 15 triệu đồng/m2 có thể giảm còn 13 triệu đồng/m2, đối với những căn hộ ở vị trí xấu hoặc diện tích quá lớn có thể giảm còn 11-12 triệu đồng/m2.

Vào thời điểm bong bóng BĐS, 80% nhà đầu tư mua đi bán lại, chạy theo cơn sốt ảo, đầu tư các dự án nhà cao cấp diện tích từ 80-150 m2, thậm chí 500 m2. Các dự án này chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu cơ chứ không xuất phát từ nhu cầu thật của thị trường. Nay đầu cơ không còn đất sống, những dự án này “chết đứng”.

Ông Đực nhận định: “Giá BĐS vẫn chưa đến đáy. Sắp tới, còn nhiều DN giảm giá nữa và khả năng sẽ có một cuộc cạnh tranh khốc liệt về giá kéo dài từ nay đến hết năm 2014. Mặc dù vậy, những căn hộ cao cấp vẫn rất khó bán vì phục vụ đối tượng khách hàng cao cấp. Đối tượng này hiện cũng khó khăn hoặc sa lầy ở các lĩnh vực kinh doanh khác”.

Theo chuyên gia kinh tế độc lập - TS Đinh Thế Hiển, các nhà đầu tư căn hộ cao cấp không còn kỳ vọng có thể giao dịch được khi bán giá cao. Việc giảm giá căn hộ cao cấp buộc phải xảy ra vì phân khúc này sau một thời gian đóng băng nay phải giảm giá mới bán được. Giảm giá mạnh chỉ xảy ra ở những dự án xa trung tâm. Với phân khúc trung bình, có thể giảm giá thêm nhưng chắc chắn mức giảm không nhiều. Kỳ vọng căn hộ trung cấp giảm giá còn 10 triệu đồng/m2 là không thể vì chi phí đầu vào đã hơn mức đó.

Giảm giá và giữ chất lượng thì mới rẻ!

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cho rằng nếu xác định đáy là giá vốn của DN thì những năm vừa qua BĐS đang ở vùng đáy về giá cả. Có DN bán có lãi chút ít, nhiều DN bán hòa vốn và không ít DN chấp nhận bán lỗ. Giảm giá BĐS là 1 phương thức bán hàng, giải bài toán thanh khoản cho DN nhưng nhiều DN băn khoăn liệu giảm giá có đi đôi với giảm chất lượng?

Theo ông Hiển, hiện tượng DN giảm giá BĐS có thể chia làm 3 dạng: Thứ nhất là chủ DN có năng lực phát triển dự án nhưng trước đây bán giá cao, nay thực sự giảm giá để tiêu thụ; thứ hai là chủ đầu tư hết năng lực, tìm đối tác sang nhượng và thường không chọn giải pháp bán lẻ; thứ ba là chủ đầu tư muốn tiêu thụ sản phẩm BĐS, làm ra vẻ giảm giá để thu hút khách hàng. Chẳng hạn, 2 dự án EverRich và Novaland công bố giảm giá nhưng rất khó xác định có giảm thật hay không. Novaland công bố giảm giá nhưng không phải bán dự án giá 50 triệu đồng/m2 trước đây với giá 27 triệu đồng/m2 mà cùng với giảm giá là điều chỉnh sản phẩm. Hay như Công ty Phát Đạt (dự án EverRich) công bố mặt bằng đẹp, trước đây rao bán 80-100 triệu đồng/m2 nhưng giá đó chưa giao dịch được, giờ giảm giá vẫn trên 40 triệu đồng/m2 nên vẫn khó xác định giá này đã giảm chưa.

Vì vậy, chỉ những dự án giảm giá trong khi chất lượng không thay đổi thì mới thật sự giảm và có lợi cho người mua.

Tâm lý chung của khách hàng là chờ giá BĐS giảm tiếp. Nhu cầu của người dân chủ yếu là ở phân khúc căn hộ dưới 1 tỉ đồng, tốt nhất là dưới 500 triệu đồng nhưng với các quy định hiện hành, các DN rất khó làm ra sản phẩm đáp ứng nhu cầu này.