Giá đất "ảo": Sẽ là bi kịch của phát triển

Khi đề cập giá đất (bình quân) thấp hay cao, phải so với GDP bình quân đầu người. Với GDP 722 USD/người (2006) thì giá đất tại thời điểm này là cao.

Tại sao tôi dám khẳng định giá đất cao? Số liệu của các nhà nghiên cứu đã cho chúng ta biết điều đó; ngoài ra, là một chủ đầu tư, tôi còn “ngửi” được thị trường! Hiện tại giá đất ở tại nội thành Hà Nội và TP.HCM bằng với giá đất New York, trong khi GDP của VN chỉ bằng 0,04 GDP của Hoa Kỳ! Giá đất (nói chung) của VN hiện nay là giá “ảo”, dẫn đến giá thành sản phẩm địa ốc cũng “ảo” theo. Điều này làm cho nhà đầu tư cân nhắc thận trọng trước khi quyết định trút vốn để tạo ra sản phẩm địa ốc.

Cơ chế mờ ảo đội giá thành

Thử đặt ra tình huống, giá đất xây dựng (đã có kết cấu hạ tầng) không “ảo” là giá đất như thế nào, và lấy địa bàn quận 7, huyện Nhà Bè, quận 2 làm ví dụ.

Là dân trong ngành địa ốc, tôi biết tại địa bàn này giá thành sau thuế 1m² đất xây dựng tiêu chuẩn cấp II (tuổi thọ công trình 50 năm) khoảng 6 đến 8 triệu đồng. Nhưng hiện nay khách hàng phải mua 1m² đất xây dựng với giá dao động từ 15 đến 32 triệu đồng. Khoảng dao động đó chính là nguồn chi “ảo” của nhà đầu tư; là do người đầu cơ mua gom đẩy giá lên thành “ảo” hưởng chênh lệch, và là nguồn thu “ảo” của một số người có quyền chức đã thao túng chính sách để nhũng nhiễu, vòi vĩnh.

Chính sách “ảo” đã làm cho thị trường địa ốc có những vùng tối, hoạt động chưa lành mạnh, cạnh tranh chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, thuận lợi cho thành phần này nhiều khi là rủi ro cho thành phần kia. Thêm luật pháp có nhiều điều khoản “ảo” do chồng chéo và bất cập, tạo kẽ hở kẽ lách cho một số người lợi dụng kiếm lợi bất chính “một cách hợp pháp” và cuối cùng, thủ tục hành chính cũng “ảo”, cài đặt nhiều thủ tục rườm rà cốt nảy sinh giao dịch “ảo” giữa nhà đầu tư và bộ máy hành chính...

Tất cả những cái mờ mờ ảo ảo này đã đội giá thành nhà đất của VN lên cao ngất ngưởng.

Ảnh hưởng lớn đến kinh tế

Giá “ảo” chỉ có lợi cho loại người giống loài dơi, thích hoạt động trong cơ chế tranh tối tranh sáng để trục lợi, nhũng nhiễu. Hậu quả: Trước hết là người có đất (nông dân) chịu thiệt thòi; người có nhu cầu sử dụng phải trả một giá quá cao so với thu nhập của họ; Nhà nước mất một nguồn thu lớn từ đất và nhà; nhà đầu tư trong nước và nước ngoài quay lưng tìm kiếm thị trường ở nước khác hoặc đầu tư bóc ngắn cắn dài.

Hậu quả là sau 32 năm thống nhất đất nước, kết cấu hạ tầng của nước ta hiện nay khá lạc hậu so với nhiều nước trong khu vực gây ảnh hưởng lớn đến công cuộc phát triển kinh tế, xã hội. Thị trường địa ốc chưa thu hút được nhà đầu tư vốn xây dựng những khu đô thị mới có quy mô trên 10 km². Dù có nhu cầu về đất nhà, nhưng nguồn cung và nguồn cầu vẫn khó gặp nhau, “cái khó” này là một trong những nguyên nhân làm cho nền kinh nước ta phát triển dưới tiềm năng.

Trong khi đó, các nước láng giềng đã, đang xây dựng và đưa vào hoạt động nhiều khu đô thị (Phố Đông – Thượng Hải 511 km²), khu công nghiệp (Khu Công nghiệp Tô Châu 288 km²) có quy mô hàng trăm km² trở lên!

Giá đất bằng 0, xóa sổ đầu cơ

Giáo sư Nicolaus Tideman (Đại học Kỹ nghệ Virginia – Hoa Kỳ) đã đề nghị thực thi một chính sách thuế đất mới ở VN, hướng tới việc đưa giá đất giảm xuống bằng 0 và xóa sổ lập tức nạn đầu cơ đất đai. Ông đã có hẳn một tài liệu nghiên cứu “Đánh thuế theo giá trị của đất – Kế hoạch cho VN”, trong đó nêu nhiều khuyến nghị cụ thể với chính phủ VN.

Sau khi tham khảo đề tài nghiên cứu này, tôi rất đồng tình, nhất là khuyến nghị liên quan đến việc giá đất giảm xuống bằng 0. Đúng là Nhà nước nên tập trung đánh thuế sử dụng đất hơn là quản lý thị trường đất đai bằng khung giá đất như hiện nay.

Có một ý nhỏ tôi xin lưu ý, ý tưởng này của giáo sư Tideman không mới, được áp dụng hàng chục năm nay tại một số nước và lãnh thổ trong khu vực (Hồng Kông, Đài Loan, Singapore, Thái Lan, Malaysia...). Phải công nhận những nước và lãnh thổ áp dụng chính sách này cơ bản đã lành mạnh hóa thị trường địa ốc và đất đai.

Song theo tôi, áp dụng những chính sách của giáo sư Tideman vào VN tại thời điểm này là chưa thể. Tại sao?

Trước hết VN phải có nhiều điều kiện cần và đủ, ít nhất cũng “xêm xêm” các nước và lãnh thổ tôi nêu tên ở trên, đó là: Trước hết, trao lại cho người có đất quyền sở hữu đất đai có định chế nghĩa vụ, quyền lợi và trách nhiệm rõ ràng.

Hai là, xây dựng Nhà nước pháp quyền, nghĩa là từng bước phân biệt rạch ròi lập pháp, hành pháp và tư pháp. Ba là, hình thành nền tảng xã hội dân sự cao. Vì thế, tôi không ngạc nhiên khi được thông tin “khuyến nghị của giáo sư Tideman chưa nhận được sự đồng tình của nhiều người giữ vị trí cao trong bộ máy Nhà nước”.

Sớm chấm dứt giá ảo

Giảm nhiệt? Không! Thị trường địa ốc và thị trường đất đai của VN vừa nhen nhóm “sốt” đã “lạnh” ngay trở lại rồi đấy!

Thế giới đang xuất hiện những tín hiệu nguy cơ khủng hoảng tài chính - tiền tệ. Không loại trừ “áp thấp” này có thể mạnh dần lên thành “bão” trong vài ngày tới. Nếu cơn bão tài chính tiền tệ năm 1997 phát sinh từ đầu cơ bất động sản thì nguyên nhân suy sụp thị trường tài chính 2007 là gì? Có nhiều nguyên nhân, nhưng không ít chuyên gia kinh tế hàng đầu thế giới đã nhận định “do thị trường địa ốc đóng băng kéo dài tại Mỹ”. Anh chàng khổng lồ này chỉ cần nhảy mũi là nền kinh tế thế giới nhức đầu.

VN đã hội nhập kinh tế thế giới, điều đó có nghĩa là thị trường địa ốc đóng băng kéo dài ở nước lớn sẽ là “áp thấp” của thị trường địa ốc nước nhỏ. Bài toán đặt ra lúc này là “làm sao giữ cho thị trường bất động sản của VN không lạnh?”. Là một công dân và cũng là một nhà đầu tư, hỏi tức là phải có trách nhiệm cùng với Nhà nước tìm câu trả lời. Và “VN cần sớm chấm dứt tình trạng giá đất ảo” là câu trả lời của tôi.

Chấm dứt không có nghĩa là “đau đâu chữa đó”, mà là “từng bước nhìn nhận lại quyền sở hữu của người có đất”. Xin phép được lưu ý bạn đọc, tôi nói là từng bước nhé. Nếu nóng vội làm một cái rụp, Nhà nước sẽ vô tình hợp thức hóa quỹ đất đen, điều đó có thể dẫn đến bất ổn xã hội đấy! Là người lạc quan, tôi tin những vấn đề trầm trọng đều có thể giải quyết được khi còn ở giai đoạn phôi thai, nhú mầm.

>> Giá đất "ảo": Giá đất cao - vô lý quá

>> Giá đất "ảo": Định giá không dễ

Theo Tạ Thị Ngọc Thảo - Tạp chí Người Đô Thị