Giá bất động sản đã hợp lý hay chưa?

Có thể nói, một trong những chủ đề gây nhiều tranh cãi nhất của thị trường bất động sản mấy năm qua chính là mặt bằng giá của sản phẩm địa ốc.

Một số chuyên gia kinh tế đại diện cho người mua cách đây vài năm khẳng định rằng giá bán căn hộ lúc ấy là quá cao, phải giảm xuống ít nhất một nửa mới tiệm cận mức giá mà thị trường có thể chấp nhận. Đa số người có nhu cầu mua căn hộ đồng tình với cách đánh giá này, nên quyết định chờ doanh nghiệp giảm giá bán.

Thị trường đóng băng, do hầu như không có giao dịch. Các doanh nghiệp ban đầu không thừa nhận mình đã đặt giá bán quá cao, nhưng sau đó cũng “xuống nước” bằng cách lần lượt tiến hành giảm giá bán các sản phẩm tồn kho cũng như sản phẩm mới. Các dự án mở bán sau có giá thấp hơn giá của dự án trước. Dòng sản phẩm càng cao cấp thì mức độ giảm giá càng lớn. Thậm chí có sản phẩm cao cấp đã giảm giá một nửa so với thời điểm thị trường cực thịnh, dĩ nhiên kèm theo đó chủ đầu tư cũng giảm bớt một số yêu cầu mang tính “cao cấp” của sản phẩm.

Đà giảm giá của bất động sản cứ tiếp tục như thế và có vẻ đã tiệm cận mức đáy trong giai đoạn hiện nay. Kể từ đầu năm, không còn nhiều thông tin giảm giá “sốc” từ phía các doanh nghiệp khi tiến hành mở bán một dự án mới, thay vào đó chỉ là một số hình thức khuyến mãi, hỗ trợ. Nhiều người mua đã chấp nhận mức giá hiện nay và tiến hành giao dịch.

Dù vẫn còn nhiều ý kiến cho rằng mặt bằng giá bất động sản hiện vẫn chưa phù hợp với đa số người dân, các doanh nghiệp nên tiếp tục giảm bớt lợi nhuận để người mua có thể tiếp cận những sản phẩm giá rẻ hơn nữa, nhưng các doanh nghiệp cho rằng điều đó là rất khó.

Thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục, nhưng chỉ ở phân khúc căn hộ thương mại dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, còn tổng thể thị trường vẫn rất khó khăn. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải ăn vào vốn, những doanh nghiệp có sản phẩm bán được đa phần đều do “lấy công làm lời”, phải định mức lợi nhuận rất thấp.

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp đang được bán với mức lợi nhuận chỉ 6% chưa kể chi phí lãi vay, thay vì mức 40 – 50% như trước.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản phải bán với giá huề vốn, thậm chí lỗ. Có thể nói, thời của các nhà đầu tư kinh doanh kiểu “tay không bắt giặc”, “mượn đầu heo nấu cháo”, tìm cách xin được giấy phép xây dựng một dự án rồi bán căn hộ trên giấy, thu tiền của người mua để xây dựng, kiếm siêu lợi nhuận đã không còn. Doanh nghiệp nào muốn tồn tại trong thị trường hiện nay phải có tiềm lực về tài chính và có chính sách bán hàng hợp lý. Nếu không, họ chỉ còn cách cắt lỗ và tháo chạy khỏi thị trường, chuyển nhượng dự án, nhường sân chơi cho những đơn vị có tiềm lực mạnh hơn, hay các nhà đầu tư nước ngoài.

Như vậy, có thể thấy giá sản phẩm địa ốc hiện nay quả thực đã tiệm cận giá thành, vậy có cách nào giúp cho giá bất động sản ở nước ta giảm thêm nữa để phù hợp hơn với mặt bằng thu nhập của đa số người dân không? Theo các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nếu có thêm sự điều chỉnh từ phía chính sách thì câu trả lời vẫn là “có thể”.

Chẳng hạn, Luật Đất đai quy định các chủ dự án sử dụng đất phải ký quỹ lên tới 30%, khiến cho một lượng tiền lớn bị ứ đọng, trong khi doanh nghiệp thiếu vốn phải vay với lãi suất cao, từ đó khiến giá thành sản phẩm tăng lên. Đó là chưa kể những khoản chi phí phát sinh do thời gian xét thủ tục cho doanh nghiệp kéo dài hàng năm, thậm chí cả chục năm. Giá bất động sản có thể giảm nếu những chi phí không hợp lý như vậy bị loại bỏ.