Dự thảo tăng gấp đôi giá đất từ năm 2015: Thị trường nhà đất sẽ đi về đâu

 Bộ Tài nguyên và Môi trường mới đây đã công bố dự thảo nghị định về khung giá đất 2015 (theo Luật Đất đai 2013) để lấy ý kiến dư luận.

 Theo dự thảo này, giá đất cao nhất áp dụng cho đô thị loại đặc biệt sẽ tăng gấp đôi so với mức trần được áp dụng hiện nay; cụ thể hiện khung giá đất ở đô thị Hà Nội và TPHCM tối thiểu là 110 nghìn đồng/m2 và tối đa là 81 triệu đồng/m2 trong khi tại dự thảo con số này lần lượt sẽ là 1,5 triệu đồng/m2 và 162 triệu đồng/m2….

Theo quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc xây dựng khung giá đất phải tiến tới sát giá thị trường. Trên cơ sở này, mới đưa bảng giá đất và định giá đất cụ thể ngang bằng giá thị trường được. Cùng với đó, khoảng cách giữa mức giá tối thiểu và tối đa phải được thu hẹp để đảm bảo quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Theo tinh thần Luật đất đai, bảng giá đất chủ yếu được áp dụng để thu thuế, xử lý vi phạm hành chính… Việc điều chỉnh không ảnh hưởng tới quyền lợi của nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất cũng như quyền lợi của người được nhận bồi thường thu hồi đất. Trong khi đó, khung giá đất thấp sẽ gây ra thất thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, dư luận đã có nhiều ý kiến về khung giá đất này. Đa số ý kiến cho rằng, khung giá đất mới sẽ gây xáo trộn lớn với thị trường bất động sản (BĐS) vốn đang ở thời điểm khó khăn, mặt khác cũng không làm tăng thu ngân sách.

Thị trường bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn hơn

Giá đất thường chiếm từ 15-25% giá thành bất động sản. Về nguyên tắc, nếu giá đất chỉ tăng theo khung giá đất mới, giá BĐS cũng chỉ tăng nhiều là thêm 10%. Tuy nhiên, cần lưu ý, giá đất theo khung giá là giá đất thị trường cấp 1 với người cung cũng như người cầu có một bên là Nhà nước. Còn giao dịch đất đai giữa các tổ chức hoặc cá nhân với nhau là thị trường cấp 2. Nếu giá thị trường cấp 1 tăng cao thì giá thị trường cấp 2 sẽ tăng với tỷ lệ tăng cao hơn. Hậu quả là giá BĐS sẽ tăng cao một cách đột ngột. Về mặt tiêu cực, thực tế cho thấy, với giá đất hiện nay, công tác giải phóng mặt bằng đã khó thì tăng giá đất sẽ còn khó nữa. Tăng giá đất sẽ khiến chi phí đầu vào lớn, các doanh nghiệp không mặn mà đầu tư bất động sản, làm giảm năng lực cạnh tranh về thu hút đầu tư.

Ví như năm 2009, giá văn phòng ở Hà Nội, Tp.HCM khoảng 99 USD/m2, đắt ngang Tokyo, trong khi ở Bangkok chỉ là 30 USD/m2, các tập đoàn đa quốc gia, các nhà đầu tư nước ngoài đã có xu hướng chuyển văn phòng sang Thái Lan. Biểu giá đất do Nhà nước ban hành, cho dù theo phương pháp tính toán nào, mục đích sử dụng nào, thì vẫn phải phản ánh được xu thế thị trường. Trong 3 năm trở lại đây, giá tiền trên m2 đầu tư bất động sản, tại đô thị lớn đều đi xuống, công suất thuê, giá thuê văn phòng, khách sạn, giá bán căn hộ, đều giảm... rõ ràng thị trường đang ở xu hướng giảm. Vậy đâu là cơ sở để tăng giá đất ở tối đa lên 2,4 lần và tăng giá đất trồng cây hàng năm lên gần 2 lần... nhiều chuyên gia cho rằng, tăng giá đất trong thời điểm hiện nay là không có cơ sở. Đề xuất tăng giá đất chắc chắn sẽ ngăn cản khả năng tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp và hệ lụy có thể dẫn tới sự không minh bạch trong giao dịch đất đai. Điều này cũng ảnh hưởng tới kêu gọi đầu tư vì đầu tư bất động sản không còn hấp dẫn. Nên lưu ý trong lĩnh vực nhà ở chúng ta đang và sẽ thiếu hàng chục triệu m2 nhà ở nếu tính toán trên tốc độ tăng trưởng dân số, tốc độ đô thị hóa 3,4%/năm.

Nguồn cung nhà ở cũng sẽ giảm đi, ảnh hưởng tới an sinh xã hội. Nhưng quan trọng hơn, những biến động về giá đất sẽ đẩy hàng loạt các dự án đang và sắp triển khai vào một thế lúng túng. Với khung giá đất tăng, với các dự án đã hoàn thành, đang bán hoặc đang giao nhà cho khách hàng, mặc dù đã thực hiện xong các nghĩa vụ về quyền sử dụng đất, tuy nhiên các loại thuế, phí sẽ được tính với giá đất mới, các doanh nghiệp BĐS sẽ phải có sự tăng giá sản phẩm, chưa kể nhu cầu tăng giá để cân đối với giá dự án sẽ tăng trong tương lai, khi các dự án sắp triển khai sẽ phải chịu giá đất mới với những phiền nhiễu về giải phóng mặt bằng mới. Chưa kể với một số dự án đã bán căn hộ nhưng chưa làm xong các nghĩa vụ về quyền sử dụng đất sẽ rơi vào tình trạng nguy hiểm, có nguy cơ phá sản. Đặc biệt các dự án biệt thự, nhà phố ở đô thị, nơi giá đất chiếm tới 50-70% giá thành, việc tăng giá đất đột ngột với các chủ dự án sẽ là thảm họa.

Trong bối cảnh, mãi lực của thị trường BĐS quá thấp hiện nay, phải tăng giá sẽ là một đòn nặng đánh vào hy vọng tiêu thụ nhanh hàng tồn, có giá trị hàng trăm ngàn tỷ đồng. Giá đất tăng cao sẽ sớm làm nản lòng người muốn mua nhà. Nói thẳng, giá cả bất động sản hiện nay vẫn chưa phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Do đó, khó có thể nói thị trường xuống đáy khi mà giá nhà tại Việt Nam vẫn cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực. Đồng tình quan điểm này, một chuyên gia lấy ví dụ, mặc dù gọi là nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhưng giá bán cũng lên tới 14-15 triệu đồng/m2, những dự án dưới mức giá này chỉ đếm trên đầu ngón tay và đều rất xa trung tâm, bất tiện cho việc sinh hoạt. Như vậy một căn hộ có diện tích 50m2 giá thấp nhất cũng 700 triệu đồng. Với mức giá này, không phải ai cũng "với tới" được. Tăng giá BĐS sẽ đi ngược với chính sách nhà ở, chính sách an sinh xã hội của chúng ta.

Sẽ tăng thu ngân sách

TheoTS Nguyễn Phúc, một chuyên gia về BĐS tại Đại học Kinh tế TP HCM thì: "Khung giá đất được áp dụng hiện nay đã quá lạc hậu. Bảng giá đất mà các địa phương ban hành hàng năm đều phải theo khung giá đất này nên mức giá cao nhất hầu như vẫn giữ nguyên nhiều năm qua. Từ đó, dẫn đến tình trạng giá đất thị trường cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất của địa phương. Như vậy việc ban hành khung giá đất mới với mức giá cao hơn là điều hợp lý. Dù có thể khung giá đất mới gây thêm chút khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay, tăng giá đất về lâu dài vẫn là điều có lợi nhiều phía". Một lý do nữa, giá trần của khung giá đất thấp, bảng giá đất thấp chỉ gây ra thất thu cho ngân sách Nhà nước vì thuế, phí và tiền phạt vi phạm hành chính đều tính theo bảng giá đất thấp. Tỷ lệ thất thu cho ngân sách bằng tỷ lệ giữa giá đất trung bình trên thị trường và giá đất theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Tăng khung giá đất chắc chắn sẽ góp phần tăng thu ngân sách, theo một số chuyên gia, có thể tăng thu ngân sách tới 5%.

Không chỉ tăng thu ngân sách, việc tăng khung giá đất còn đóng góp quan trọng cho việc siết lại công tác quản lý đất đai. Giá đất tăng, sẽ thúc đẩy việc quản lý, sử dụng đất đai được cân nhắc kỹ lưỡng hơn, các dự án bất động sản khó có thể thể phát triển tràn lan, thiếu quy hoạch và thiếu cân nhắc về hiệu quả tài chính. Khung giá đất gần với giá thị trường còn làm giảm tình trạng khiếu kiện về đất đai của người dân đang ngày càng gia tăng và kéo dài. Mặt khác, hiện nay, tình trạng nợ tiền sử dụng đất khá phổ biến. Chỉ riêng tại TP.HCM vẫn còn trên 400 trường hợp chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, với số tiền hơn 6.300 tỷ đồng. Trong bối cảnh sức mua của thị trường bất động sản còn đang rất hạn chế như hiện nay, việc khung giá đất tăng tối đa lên gấp đôi sẽ khiến cho số tiền mà chủ đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước đội lên đáng kể, vì vậy, dự thảo tăng giá đất cũng là một lực đẩy đáng kể để cho ngân sách TP Hồ Chí Minh sẽ thu sớm được khoản tiền 6.300 tỷ đồng này.

Có thể thấy đã có rất nhiều ý kiến trái ngược nhau, ủng hộ có, phản đối có đối với dự thảo khung giá đất 2015. Tuy nhiên, ý kiến đáng lưu ý nhất là của một "cò" BĐS, anh Nguyễn Văn Lưu, nhân viên giao dịch Công ty Môi giới địa ốc Sao Xanh: "Chỉ cần có dư luận tăng giá đất là từ nay đến cuối năm chúng tôi sẽ bán được nhiều căn hộ. Ai chẳng sợ sang năm phải mua nhà ở giá cao, ai có tiền cũng muốn đầu tư khi biết sẽ tăng giá đất. Chỉ lo rằng đây chỉ là một chiêu gây dư luận thôi...".