Dự thảo Luật Nhà ở:Chưa hết “tranh sáng, tranh tối”

Trong Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách thảo luận một số nội dung trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 8 sắp tới, đánh giá về Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Đỗ Văn Đương nhận xét: “Có nhiều điểm sáng nhưng phảng phất còn nhiều chỗ hơi tù mù”...

Quỹ phát triển nhà ở xã hội: vì sao không phát huy được?

Theo báo cáo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, mục tiêu phát triển nhà ở xã hội là nhằm hỗ trợ cho các đối tượng có khó khăn mua, thuê, thuê mua nhà ở và nhiều nước trên thế giới đã xác định đây là trách nhiệm chính của Nhà nước.

Để bảo đảm thực hiện mục đích này, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị, ngoài các quy định cụ thể về ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, thì cần bổ sung các quy định về cơ chế ưu đãi, khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê.

Cụ thể, DN và người dân cần được vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp hơn, giảm thuế nhiều hơn với xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua..., nhằm đáp ứng yêu cầu về nhà ở đối với hộ gia đình, cá nhân thực sự có khó khăn về nhà ở, nhưng không đủ khả năng về tài chính để cải thiện nhà ở.

Góp ý về nội dung này, đại biểu Đỗ Mạnh Hùng cho rằng, Luật Nhà ở cần thiết kế để thống nhất giữa chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (Điều 63) với hình thức thực hiện chính sách này (Điều 50). Luật đã đề ra các chính sách hỗ trợ chủ yếu là Nhà nước cho vay vốn, hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng, giao đất miễn tiền sử dụng đất để giảm giá thành căn hộ xã hội. Đó là những chính sách hợp lý, nhưng hình thức triển khai thì chỉ có quy định về việc hỗ trợ chương trình mục tiêu quốc gia; hỗ trợ vốn vay ưu đãi từ ngân sách Nhà nước…

“Những hình thức này không thể hiện hết chính sách phát triển nhà ở như Nhà nước hỗ trợ cơ sở hạ tầng, giao đất không thu tiền… cho chủ đầu tư”, đại biểu Hùng nhận xét.

Còn theo đại biểu Lê Như Tiến, về chính sách nhà ở xã hội, Luật hiện hành có quy định khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhưng chủ đầu tư chỉ phát triển nhà ở để bán, ở các địa phương cũng vậy. Trong khi đó, nhu cầu nhà cho thuê của các đối tượng thu nhập thấp rất lớn. Do đó, cần thêm cơ chế cả bắt buộc và khuyến khích để phát triển nhà cho thuê, chẳng hạn như chủ đầu tư phải dành 20 - 30% số căn hộ dùng làm nhà cho thuê và sau 5 - 10 năm cho thuê, có thể bán lại cho người thuê.

Một vấn đề khác là Quỹ phát triển nhà ở xã hội. Quỹ này hiện có nhiều tồn tại cần khắc phục về mô hình tổ chức, nguồn vốn hoạt động, mục đích sử dụng vốn, quy định trách nhiệm, chế tài buộc phải thực hiện của các cơ quan đơn vị liên quan.

Đại biểu Lê Như Tiến cho rằng, không nên lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội ở mọi địa phương, mà chỉ nên lập ở đô thị lớn, đô thị có áp lực về nhà ở, ước tính có khoảng 20 tỉnh, thành phố dạng này.

Để có thể triển khai hiệu quả Quỹ phát triển nhà ở xã hội, đại biểu Lê Thị Nga đề nghị Bộ Xây dựng có báo cáo tổng kết để làm rõ tại sao thực trạng quỹ này không phát triển được, dù đã được quy định trong luật hiện hành.

“Đề nghị Bộ Xây dựng có tổng kết trước khi Đại biểu Quốc hội bấm nút quyết định Luật Nhà ở sửa đổi. Điều 52 Luật hiện hành cũng quy định đủ từ nguồn vốn, đơn vị quản lý, nội dung quản lý sử dụng quỹ, đảm bảo nguyên tắc bảo toàn vốn… Vậy tại sao không phát huy được? Phải làm rõ thì mới sửa luật được”, đại biểu Nga nói.

Khi nào quyền sở hữu xác lập?

Về thời điểm chuyển quyền sở hữu, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về việc phân định thời điểm chuyển quyền sở hữu là khi các bên đã hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng  nhằm bảo đảm cho các chủ sở hữu thực hiện được đầy đủ các quyền của mình đối với nhà ở, đồng thời hạn chế được các rủi ro cho chủ sở hữu khi tham gia từng loại giao dịch về nhà ở.

Mặt khác, bản chất của quyền sở hữu được hình thành trong các giao dịch nhà ở là kể từ khi các bên hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng như bên mua đã thanh toán tiền và bên bán đã bàn giao nhà ở, không phụ thuộc vào việc đăng ký quyền sở hữu; thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm xác lập quyền sở hữu theo pháp luật dân sự... Vì vậy, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị giữ quy định như trong dự thảo Luật.

Tuy nhiên, đại biểu Trần Ngọc Vinh cho rằng, cần làm rõ vấn đề này để Luật Nhà ở phù hợp với Bộ luật Dân sự: việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, chỉ được chuyển quyền sở hữu kể từ thời điểm được chuyển giao động sản xác nhận bởi cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, thanh toán đủ tiền mua và bàn giao nhà ở không có nghĩa là quyền sở hữu nhà ở được xác lập, nhất là khi nhà ở gắn liền với đất. Để đảm bảo quyền lợi các bên tham gia giao dịch và hạn chế tranh chấp, đại biểu Vinh đề nghị Ban soạn thảo cần nghiên cứu thêm.

Ngược lại, các đại biểu Lê Thị Nga, Chu Sơn Hà lại ủng hộ quy định tại Dự thảo, theo đó, Bộ luật Dân sự tuy là luật gốc, nhưng vẫn chấp nhận luật chuyên ngành quy định khác, không phải mọi quy định đều phải theo luật gốc. Hơn nữa, ta đang sửa Bộ luật Dân sự, có thể sửa luôn vấn đề quyền sở hữu nhà gắn với quyền chuyển nhượng cho thông thoáng hơn.

Sở hữu chung, sở hữu riêng

Với vấn đề sở hữu chung riêng trong tòa nhà chung cư, khu đô thị, nhiều đại biểu bày tỏ sự phản đối khi Dự thảo luật quy định chỗ để xe ô tô thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư và chỗ để xe máy, xe đạp là sở hữu chung.

Đại biểu Trần Ngọc Vinh cho rằng, phải xác định chỗ để xe đạp, xe máy, ô tô là sở hữu chung. Cùng quan điểm, theo đại biểu Đỗ Văn Đương, trong bối cảnh chủ đầu tư xây nhà để bán thì cố xây cho hết đất, công trình chung không có, để xe tràn ra lòng đường gây ách tắc giao thông, gây khó khăn cho người khu vực đó ở đó thì cần phải quy định luôn, chỗ để xe (dù là xe nào) cũng là sở hữu chung.

“Chúng tôi đề nghị Bộ Xây dựng tổng kết lại nguyên nhân khiếu nại ở các khu chung cư, đánh giá thực tiễn bất cập trong quản lý nhà chung cư để sửa luật. Riêng ở Hà Nội, cư dân ở khu chung cư, cơ bản là đều có trình độ dân trí cao, người ta cũng không thích đi khiếu kiện, nhưng vì quyền lợi của họ không bảo đảm, nên mới phát sinh tranh chấp”, đại biểu Lê Thị Nga yêu cầu.

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Dự thảo luật cần bổ sung quy định, nếu chủ đầu tư quyết định giữ chỗ để xe ô tô thuộc sở hữu riêng thì không được hạch toán vào giá bán căn hộ chung cư và phải công khai, minh bạch nội dung này trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư...